Kalifornien ist die Heimat von etwa 39 Millionen Menschen und damit der mit Abstand bevölkerungsreichste Bundesstaat des Landes. Im Jahr 2022 waren jedoch nur 55,3 % der bewohnten Häuser Eigentumswohnungen, der drittniedrigste Prozentsatz in den USA nach New York (53,9 %) und Washington, D.C. (42,3 %), so das Census Bureau.
Ein Haus in Kalifornien zu ergattern ist schwierig und teuer – insbesondere in San Diego. Das macht den Kauf und Verkauf von Häusern im Golden State lukrativ und wettbewerbsfähig.
Diese Wettbewerbslandschaft hat sich in der Pandemie-Ära verändert, wie eine Überprüfung der CoreLogic-Daten durch HousingWire zeigt.
Die unten untersuchten Daten stellen mehrere Listing-Service-Daten und Hypothekenmarktanalysen für San Diego County sowie den Bundesstaat Kalifornien und das ganze Land von 2019 bis 2023 dar. Diese Daten stammen von CoreLogic‘S Discovery-Plattform wurde exklusiv mit HousingWire geteilt.
Im Wettstreit um die Stücke eines schrumpfenden Kuchens
Im Großen und Ganzen folgte San Diego dem gleichen Verlauf in der Pandemie-Ära wie der Rest von Kalifornien und der Rest des Landes. Ein Verkaufsboom in den Jahren 2020 und 2021 verkürzte die Verweildauer von Immobilienangeboten auf dem Markt und trieb den Preis pro Quadratfuß der Immobilienverkäufe sowie das Verhältnis von Verkauf zu Listenpreis in die Höhe.
Im Jahr 2023 haben sich die Verkaufs-zu-Listen-Preisverhältnisse und der Preis pro Quadratfuß in den letzten Jahren landesweit korrigiert – der Preis pro Quadratfuß hat sogar das Niveau vor der Pandemie erreicht –, diese Kennzahlen bleiben jedoch in Kalifornien und San Diego erhöht.
Es ist nicht schwer, den Grund dafür herauszufinden, dass in San Diego weiterhin nur wenige Tage auf dem Markt sind und der Preis pro Quadratfuß hoch ist: Die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser ist zurückgegangen und bleibt dürftig. Die Zahl der Einträge in San Diego ging von 2019 bis 2023 um 50,5 % zurück, fast doppelt so viel wie der Rückgang um 26,4 % im Rest des Landes.
Da weniger Angebote zur Verfügung standen, wurden maklerschwache Maklerfirmen verdrängt. Der Anteil der Einträge von Büros mit Rang 501 oder höher in San Diego sank von 41,6 % im Jahr 2019 auf 35 % im Jahr 2023, und die Gesamtzahl der Büros, die Einträge veröffentlichten, sank im Laufe des Zeitraums um etwa 36 % – etwa 3.600 Büros weniger.
Ihr Verlust war der Gewinn größerer Spieler. Die Top-10-Büros nach Anzahl der Einträge gewannen 2,7 Prozentpunkte an Marktanteilen, wenn auch mit einem Rückschlag im Jahr 2023. Die Büros auf den Rängen 11 bis 100 waren die größten Gewinner, steigerten in jedem der letzten fünf Jahre ihren Marktanteil und erzielten einen Nettoanstieg von fast 5 Prozent. Punktgewinn über den Fünfjahreszeitraum.
Auch wenn die Zeit von 2019 bis 2023 ein Segen für Büros mit mittlerer bis hoher Produktion ist, war sie für größere Unternehmen nicht gerade günstig. Nach der Gruppierung der Büros nach ihrer Muttergesellschaft oder ihrem Franchisegeber ist klar, dass die Marktvorteile der Marktführer verschwunden sind und ein wettbewerbsintensiveres Umfeld entstanden ist.
Im Jahr 2019 Coldwell-Banker Büros hatten einen Vorsprung von rund 4.400 Einträgen vor dem nächstgrößten Konkurrenten, Keller Williams. Die Büros von Keller Williams wiederum hatten einen Vorsprung von mehr als 2.000 Einträgen vor Nr. 3. Kompass.
Im Jahr 2023 hatte Coldwell Banker dagegen einen Vorsprung von etwa 400 Einträgen vor Compass, das wiederum einen Vorsprung von etwa 400 Einträgen vor Compass hatte eXp.
eXp verzeichnete im Berichtszeitraum den größten Marktanteilszuwachs und stieg vom 11. im Jahr 2019 auf den 3. im Jahr 2023 Pacific Sotheby’s International Realty erlebte den größten Rückgang und rutschte vom 4. auf den 10. Platz ab.
Die Top-10-Unternehmen im Jahr 2023 nach Anzahl der Einträge wiesen eine breite Spanne bei den durchschnittlichen Preisen pro Quadratfuß auf, aber alle wiesen nur wenige Tage auf dem Markt und ein hohes Verhältnis von Verkauf zu Listenpreisen auf, was ein weiterer Beweis für die Enge auf dem Verkaufsmarkt in San Diego ist.
Hypothekendaten zeichnen ein ähnliches Bild der zunehmenden Wettbewerbsfähigkeit des San Diego-Marktes.
Hypothek
Mit weniger Angeboten gehen auch weniger Hausverkäufe einher. Mit weniger Hausverkäufen gehen auch weniger Kaufhypotheken einher.
Wie bei den Börsennotierungen war der Rückgang bei Kaufhypotheken von 2019 bis 2023 in San Diego und dem Rest Kaliforniens ausgeprägter als im Rest der Vereinigten Staaten.
San Diego produzierte im Jahr 2023 etwa 42 % weniger konforme Hypothekendarlehen (Darlehen, die die bundesstaatlichen Kaufqualifikationen erfüllen) und etwa 31 % weniger Jumbo-Darlehen (nicht konforme Kredite) für den Hauskauf als im Jahr 2019.
Während des gesamten Zeitraums behielt San Diego seine ausgeprägte Präferenz für VA-Darlehen bei, verglichen mit dem Rest von Kalifornien und den übrigen USA. VA war im gesamten Zeitraum in San Diego die zweitbeliebteste Kaufhypothekendarlehensart, während FHA die zweitbeliebteste war in den anderen Regionen beliebt.
Während die Kreditartenpräferenzen der Kreditnehmer konstant blieben, schrumpfte die Zahl der Kreditnehmer im Laufe des Zeitraums erheblich. Das deutet darauf hin, dass auch Kreditgeber und Hypothekendienstleister um ihr Stück vom Kuchen kämpfen mussten, der in den letzten zwei Jahren deutlich geschrumpft ist.