Getty Images
- Angesichts steigender Wohnkosten hat sich die Rede von einer wahrscheinlichen Immobilienblase verdichtet.
- Da Käufer mit steigenden Zinsen und Eigenheimpreisen zu kämpfen haben, beginnt die Nachfrage nachzulassen.
- Der Wohnungsmarkt zeigt Anzeichen einer Abkühlung – aber ein Immobiliencrash ist unwahrscheinlich.
Spekulationen über eine mögliche Immobilienblase nahmen in dieser Frühjahrssaison für Eigenheimkäufe ihre volle Blüte auf.
Und wenn man von Blasen spricht, führt dies unweigerlich zu der Frage, ob die Blase mit einem Crash platzen oder in einer bescheidenen Korrektur sanfter zur Erde zurückkehren wird.
Da die Entscheidung der US-Notenbank, die Zinssätze von ihrem Niveau nahe Null anzuheben, die Hypothekenzinsen auf ein Niveau treibt, das so lange nicht mehr gesehen wurde 13 Jahre, hat es zusätzlichen Druck auf die Wohnkosten ausgeübt. Daten von Freddie Mac zeigt an Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek ist seit Ende 2021 um mehr als 2 Prozentpunkte gestiegen.
Mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum sitzt man bei einem Jahrzehnt niedrigder Hauskaufrausch, der den Immobilienmarkt erschütterte, beginnt zu bröckeln – und das bedeutet, dass sich eine größere Verschiebung abzeichnet.
„Nach wenig Bewegung in den letzten Wochen sind die Hypothekenzinsen aufgrund der gestiegenen Wirtschaftstätigkeit und der eingehenden Inflationsdaten wieder gestiegen“, sagte Sam Khater, Chefökonom von Freddie Mac, in einer Erklärung. “Der Wohnungsmarkt ist unglaublich zinsempfindlich, sodass die Nachfrage wieder zurückgeht, wenn die Hypothekenzinsen plötzlich steigen.”
Wenn die Nachfrage der Eigenheimkäufer nachlässt, kann eines von zwei Dingen als nächstes kommen: eine Korrektur oder ein Crash.
Ersteres würde einen allmählichen Rückgang der Preise auf ein nachhaltigeres Niveau nach sich ziehen, während letzteres entweder aus einem raschen Preisverfall resultieren würde, der durch eine weit verbreitete Panik von Hausbesitzern und Investoren ausgelöst wurde, oder aus einer Welle von Zwangsvollstreckungen.
Da Hausbesitzer jetzt jedoch mehr als 9,9 Billionen US-Dollar an Eigenheimkapital einsetzen und Hypothekenbanken strenge Standards durchsetzen, ist es unwahrscheinlich, dass der Immobilienmarkt auf einen Crash zusteuert – insbesondere wie 2008.
Dies ist nicht der Wohnungsmarkt von 2008
Der COVID-19-Wohnungsmarkt zieht viele Vergleiche mit dem Immobilienmarkt Mitte der 2000er Jahre, aber die beiden Zeiträume könnten unterschiedlicher nicht sein.
„Dies ist nicht derselbe Markt wie 2008“, sagte Odeta Kushi, stellvertretende Chefökonomin von First American, zuvor gegenüber Insider. „Es ist kein Geheimnis, dass der Wohnungsmarkt in der Großen Rezession eine zentrale Rolle gespielt hat, aber dieser Markt ist in vielerlei Hinsicht grundlegend anders.“
Die Immobilienblase, die zur Krise von 2008 führte, wird einer Kombination aus billigen Schulden, räuberischen Kreditvergabepraktiken und komplexen Finanztechniken zugeschrieben, die dazu führten, dass viele Kreditnehmer Hypotheken erhielten, die sie sich nicht leisten konnten. Die Situation löste eine Zwangsvollstreckungskrise bei Hausbesitzern und eine Kreditkrise bei den Anlegern aus, die Anleihen besaßen, die durch ausgefallene Hypotheken besichert waren, und führte zu einer globalen Rezession.
2022 steht der Immobilienmarkt deutlich besser da. Fast alle amerikanischen Haushalte haben wieder aufgebaut ihr nominelles Nettovermögen zu Werten vor der Rezession und Kreditvergabestandards haben angezogen während die Eigenheimwerte gestiegen sind.
Trotz der Verbesserung des Marktes besteht jedoch nach wie vor ein großes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Aber da die Käufernachfrage angesichts steigender Kosten zurückgeht, ist es so Lockerung des Wettbewerbs – und das könnte bedeuten, dass eher eine Korrektur als ein Absturz bevorsteht.
Der Immobilienmarkt bereitet sich auf eine „sanfte Landung“ vor
Da die Nachfrage von Eigenheimkäufern sinkt, nähert sich der Immobilienmarkt einer Verlangsamung.
Laut dem Census Bureau haben die Verkäufe neuer Eigenheime in den USA zugenommen zurückgegangen jeden Monat im Jahr 2022 und im März fielen sie auf ein Viermonatstief – was die Auswirkungen der steigenden Kreditkosten auf potenzielle Käufer unterstreicht.
„Höhere Hypothekenzinsen zusammen mit dem wirklich starken Anstieg der Hauspreise stellen viele Hauskäufer vor Erschwinglichkeitsprobleme, und das wird den Markt verlangsamen“, sagte Mark Palim, stellvertretender Chefökonom von Fannie Mae, gegenüber Insider. „Wir haben bereits eine Verlangsamung sowohl bei den Hausverkäufen als auch bei der Preissteigerungsrate für Eigenheime.“
Laut der Immobiliendatenbank Redfin verzeichneten 12 % der zum Verkauf stehenden Häuser in den vier Wochen bis zum 3. April einen Preisverfall, gegenüber 9 % im Jahr 2021 und dem höchsten Anteil seit Dezember. Aber bis Mai hatte die Menge der Verkäufer fallen gelassen Ihr Listenpreis stieg auf 19 %, was die höchste Rate seit Oktober 2019 darstellt.
„Steigende Hypothekenzinsen haben die Nachfrage spürbar geschmälert“, sagte Daryl Fairweather, Chefökonom von Redfin, in einer Erklärung.
Doug Duncan, der Chefökonom von Fannie Mae, glaubt, dass sich der Immobilienmarkt auf eine „sanfte Landung“ vorbereitet.
„Die Hypothekenzinsen sind in den letzten Monaten dramatisch gestiegen, und in der Vergangenheit endeten solche großen Bewegungen mit einer Verlangsamung des Wohnungsbaus“, sagte Duncan in einer Erklärung. “Folglich erwarten wir, dass sich Hausverkäufe, Hauspreise und Hypothekenvolumina in den nächsten zwei Jahren abkühlen werden.”
Während sich der Immobilienmarkt abkühlt, dürften die Fundamentaldaten, die sein Wachstum unterstützt haben – wie rekordhohe Eigenheimpreise und Eigenheimkapital – ihn relativ gesund halten. Dies könnte bedeuten, dass sich eher eine Korrektur als ein Absturz abzeichnet.