Mehr als zwei Jahre, nachdem Handelsgruppen der Hypothekenbranche begonnen hatten, offen die Forderung einzufordern Federal Housing Administration (FHA) Um die jährlichen Prämien für Hypotheken zu senken, die die Agentur versichert, haben die Biden-Administration und die FHA genau das getan.
Sie haben die jährliche Prämie von 85 Basispunkten auf 55 Basispunkte gesenkt. Dabei beansprucht das Weiße Haus den durchschnittlichen FHA-Kreditnehmer und Eigenheimkäufer wird sparen 800 $ allein im Jahr 2023.
Beamte der Agentur hoffen, die Erschwinglichkeit in einem schrecklichen Wohnungsmarkt zu verbessern, in dem die mittleren Eigenheimpreise in der Nähe von Rekordhöhen schweben und sich die Hypothekenzinsen langsam der 7%-Marke nähern.
Die Biden-Administration sagt, dass die jährliche Prämienkürzung FHA-Kreditnehmern helfen wird, von denen ein höherer Anteil hispanische und schwarze Kreditnehmer sind und tendenziell niedrigere Einkommen und Kreditwürdigkeiten haben als andere staatlich unterstützte Hypothekenprogramme.
Wir haben uns mit Julia Gordon, der FHA-Beauftragten, getroffen, um über die Prämienkürzungen, potenzielle Risiken und das zu sprechen Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung‘s jüngste Reduzierung der Preisanpassungen auf Kreditebene für erstmalige Eigenheimkäufer und Kreditnehmer mit niedrigeren FICO-Scores.
Dieses Interview wurde aus Gründen der Länge und Klarheit leicht bearbeitet.
Flávia Furlan Nunes: Wie wurde die Entscheidung getroffen, die Kürzung um 30 Basispunkte zu erreichen?
Julia Gordon: Wir haben die Strömung analysiert Zustand des Fonds. Und dann haben wir den Fonds gestresst. Wir haben Szenarien verwendet, in denen die Wirtschaft oder der Wohnungsmarkt extremen Belastungen ausgesetzt waren. Und wir haben uns angesehen, welchen Betrag wir in Reserve halten müssten, um unsere Kapitalquote in diesen schwierigen Zeiten aufrechtzuerhalten. Und das setzen wir als Puffer. Also haben wir den Schnitt so groß gemacht, dass er nicht in diesen Puffer frisst. Die Größe ist auf der Grundlage dieser Analysen und Stresstests sehr vorsichtig. Wir mussten es auch groß genug machen, um für die Kreditnehmer von Bedeutung zu sein. Das waren also die beiden Umfragen. Und so kamen wir auf die 30 Basispunkte. Im Moment bleiben wir noch eine Weile hier.
Flávia Furlan Nunes: Die aktuelle Eigenkapitalquote von 11,1 % ist fast mehr als das Fünffache der gesetzlichen Vorgabe. Und die FHA räumte ein, dass selbst unter einem Stresstest-Szenario von 2007 die Eigenkapitalquote immer noch 6 % übersteigen würde. Hat sich das geändert? Sieht die FHA größere Risiken als bei der Durchführung dieses Stresstest-Szenarios?
Julia Gordon: Wir sind derzeit finanziell sehr gut aufgestellt. Ich würde sagen, es gibt zwei große Risiken. Einer ist im Allgemeinen das makroökonomische Umfeld und insbesondere die Arbeitsplätze. Wenn Sie in eine schlimme Phase der Arbeitslosigkeit geraten, steigen die Zahlungsausfälle und möglicherweise die Ansprüche. Das ist also immer ein Risiko für jede Hypothekenversicherungsgesellschaft. Sie müssen natürlich immer auf die Beschäftigung, die Zinsen schauen. Und insbesondere für uns besteht das spezifische Risiko, auf das wir uns jetzt konzentrieren, in den Kreditnehmern in unserem Portfolio, die auch nach der Pandemie säumig geblieben sind. Wir haben also ungefähr 350.000 ish-Kreditnehmer, die immer noch in Verzug sind und immer noch Hilfe brauchen. Wir haben neue und sehr leistungsstarke Tools für Dienstleister entwickelt, um ihnen zu helfen, aber es ist möglich, dass einige von ihnen Zwangsvollstreckungen und Ansprüche geltend machen. Und deshalb müssen wir natürlich einen Puffer für diese Möglichkeit lassen, so sehr wir es durch die operative Arbeit der Hypothekenverwalter verhindern möchten. Aber noch einmal, wie ich schon sagte, wir haben all diese Dinge berücksichtigt, als wir uns auf die Zahl festgelegt haben, die wir heute bekannt gegeben haben.
Flávia Furlan Nunes: Wie tief kann die Eigenkapitalquote mit der heutigen Ankündigung sinken?
Julia Gordon: Wir streben keine bestimmte Kapitalrücklage an. Als wir sahen, dass unsere Reserven sehr hoch waren, wollten wir sicherstellen, dass die Hauskäufer in Amerika ihre Kredite so bepreisen, dass Wohneigentum leichter zugänglich wird, und deshalb haben wir diese Kürzung vorgenommen. Es kann einen großen Einfluss haben oder auch nicht. Ich würde erwarten, dass das Verhältnis etwas sinkt. Ich habe keine Ahnung, wie viel.
Flávia Furlan Nunes: Wie sehen Sie die MIP-Reduzierung in Bezug auf den Marktanteil der FHA? Ich bin neugierig, weil die FHFA kürzlich Schritte unternommen hat, um Erstkäufern von Eigenheimen und solchen mit geringerer Kreditwürdigkeit zu helfen. Das sind Leute, die sonst FHA-Kreditnehmer gewesen wären.
Julia Gordon: FHA ist ein Programm für Menschen, die vom herkömmlichen Markt nicht erreicht werden. Wir schaffen es also nicht, einen bestimmten Marktanteil zu erreichen. Das ist nicht unser Ziel. Unser Ziel ist es, den Menschen zu helfen, denen andere Kanäle nicht helfen. Allerdings gehen wir davon aus, dass nach dieser Kürzung, und dies ist laut oder können Sie Hypothekenanalysten lesen, die gerade darüber posten, dass es wahrscheinlich keine signifikante Verschiebung in die eine oder andere Richtung geben wird, wirklich das Ziel von uns allen haben, und wir teilen dieses Ziel mit der FHFA. Das Ziel von FHA und FHFA ist es nicht nur, Kreditnehmer zwischen uns hin und her zu schicken, sondern den Kuchen zu vergrößern, damit mehr Menschen Hausbesitzer werden können. Und genau das wollen wir mit unserer Preispolitik erreichen. Und mit den anderen Änderungen, die wir an der Kreditbox vornehmen, wie den Änderungen, die das Zählen positiver Miethistorien und die genauere Bewertung der Studentenschulden betreffen. Das gemeinsame Ziel all dieser Kanäle besteht also darin, mehr Menschen dabei zu helfen, den Fuß auf die erste Stufe der Wohneigentumsleiter zu setzen.
Flávia Furlan Nunes: Die Entscheidung konzentriert sich auf Einfamilienhäuser – gab es Überlegungen, die Prämien auch für Mehrfamilienhäuser zu kürzen?
Julia Gordon: FHA ist ein staatliches Hypothekenversicherungsprogramm. Wir haben drei separate Portfolios: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus und Gesundheitsversorgung. Single Family ist mit einem Versicherungsfonds verbunden, der als Mutual Mortgage Insurance Fund bezeichnet wird. Die anderen beiden Portfolios befinden sich in einem anderen Fonds. Daher behandeln wir sie größtenteils getrennt. Deshalb gilt dies für Einfamiliendarlehen. Auch die Prämien für Mehrfamilienhäuser und stationäre Pflegeeinrichtungen und dergleichen, das ist eine ganz andere Art von Transaktion als eine Einfamilienhypothek. Daher wird eine politische Maßnahme selten, wenn überhaupt, wahrscheinlich nie alle diese Portfolios gleichzeitig betreffen. Sie sind sehr getrennte Unternehmen. Lediglich der MMI als Hypothekenversicherungsfonds auf Gegenseitigkeit hat eine Satzung, die eine bestimmte Kapitalquote vorschreibt.