Die Erschwinglichkeit bleibt in praktisch allen Gesprächen über Wohnraum ein kritisches Thema, und nur wenige Menschen verstehen diese Realität besser als führende Interessengruppen der Wohnungs- und Hypothekenbranche.
HousingWire hat sich mit drei Branchenführern zusammengesetzt, um die Bezahlbarkeit von Wohnraum im Jahr 2024 zu besprechen: Verband der Hypothekenbanken (MBA) Präsident und CEO Robert Broeksmit, Nationale Wohnungsbaukonferenz (NHC) Präsident und CEO David Dworkin und Community Home Lenders of America (CHLA) Geschäftsführer Scott Olson.
Größte Erschwinglichkeitsentwicklungen im Jahr 2023
Auf die Frage, was ihrer Meinung nach die größten Entwicklungen im Bereich der Erschwinglichkeit von Wohnraum seien, nannten alle drei den dürftigen Bestand
„[The inventory issue] wird durch den heutigen Hochzinsmarkt noch verschlimmert“, sagte Broeksmit. „Wir haben einen gewissen Rückgang der Zinssätze erlebt, aber es war ein schneller und starker Anstieg, und der Markt absorbiert das offensichtlich immer noch.“ Deshalb arbeiten wir mit dem Kongress und Regierungsbehörden zusammen, um den regulatorischen Aufwand zu verringern und Gesetze zu verabschieden, die das Wohnungsangebot steigern.“
Für Dworkin ist ein Attribut des Augenblicks die breite Erkenntnis unter den Gesetzgebern, dass Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit eine Krise darstellen.
„Hier geht es nicht nur um arme Menschen, obwohl arme Menschen sicherlich in Bezug auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum unter Druck geraten sind“, sagte Dworkin. „Diejenigen auf den untersten Stufen der Wirtschaftsleiter wurden tatsächlich in die Obdachlosigkeit gezwungen. Es sind also nicht nur Menschen, die arbeitslos oder psychisch krank sind, sondern Menschen, die tatsächlich jeden Tag zur Arbeit gehen, nachdem sie im Zelt oder im Auto aufgewacht sind.“
Aber auch Amerikaner mit mittlerem Einkommen seien von den Problemen bei der Bezahlbarkeit betroffen, was sich darin bemerke, dass immer mehr Menschen bis weit ins spätere Leben bei Freunden oder Angehörigen oder mit mehreren Mitbewohnern zusammenleben, fügte er hinzu.
Olson konzentrierte sich auf das Tarifumfeld und sagte, die Preisherausforderungen seien für viele Menschen ein sehr schwieriger Moment.
„Die Zinssätze sind von 3 % auf 7 % gesunken, aber das war einfach der Hammer“, sagte Olson. „Denn wenn man sich nur die Mathematik anschaut, waren die Preise irgendwie klebrig. In einigen Bereichen sind sie nicht wirklich gesunken, oder in einigen Bereichen steigen sie weiter an. Sie mögen zwar günstiger sein, aber Sie verdoppeln die Ausgaben für eine Hypothek mit ähnlichen Preisen. Das ist eine Formel für einen großen Rückschritt in Sachen Erschwinglichkeit.“
Ein alarmierender und ungewöhnlicher Moment für Erschwinglichkeit
Auf die Frage, ob dieser Moment der Erschwinglichkeit als besonders alarmierend bezeichnet werden könne, stimmte Dworkin der Aussage zu und verglich seine eigene Situation mit der, mit der viele Erstkäufer von Eigenheimen im aktuellen Umfeld konfrontiert sind.
„Ich gehöre zu den alten Leuten, die sagen, dass ich meine erste Hypothek mit 10 % aufgenommen habe, was meiner Meinung nach für Leute unter 40 sehr ärgerlich ist“, sagte er. „Weil die Hypotheken ihr ganzes Leben lang dramatisch niedriger waren. Aber was wir jetzt sehen, ist, dass die Leute 8 % für eine Hypothek zahlen, und das steht völlig außerhalb des Zusammenhangs.“
Als er 10 % zahlte, zahlte Dworkins Vater „nur sechs und sogar zwanzig“, sagte er. Dieser Verlauf trägt dazu bei, den Hypothekenmarkt und die Erschwinglichkeit für junge Menschen in einen Kontext zu bringen.
„Ich hatte den Eindruck, dass die Zinsen steigen und fallen und man sie mitmacht“, sagte er. „Aber die meisten Menschen, die heute ihr erstes Eigenheim kaufen, haben so etwas noch nie erlebt. Es gibt keinen Kontext für sie. Für diese Art von Inflation gibt es keinen Kontext. Und deshalb hat es einen unverhältnismäßigen Einfluss darauf, wie sie die Wirtschaft sehen und wie sie ihre politischen Führer beurteilen.“
Der aktuelle Moment erlebe „die ungewöhnlichsten Umstände“ in seiner langen Karriere, sagte Broeksmit.
„Sie sehen eine robuste, aber sich abkühlende Wirtschaft und sind aufgrund der hohen Zinsen unbezahlbar“, sagte Broeksmit. „Und in diesem Umfeld würde man im Allgemeinen eine nachlassende Nachfrage nach Eigenheimen und damit sinkende – oder zumindest stabile – Eigenheimpreise erwarten. Aber die Immobilienpreise halten sich hartnäckig und sind in diesem Jahr um etwa 5 % gestiegen, und das Angebot an Wohnraum hat sich einfach nicht von den jahrelangen Unterbauarbeiten nach der Finanzkrise erholt.“
Bewertung der politischen Führung, Laufzeit der Anleihe im Jahr 2024
Auf die Frage nach der Verantwortung der Bundesregierung für Wohnungsbauprogramme, Agenturen und Reaktionen auf aktuelle Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit waren sich alle drei Staats- und Regierungschefs einig, dass die Biden-Regierung dem Wohnungsbau große Aufmerksamkeit schenkt. Broeksmit gab der FHA-Kommissarin Julia Gordon besonders „gute Noten“, während Dworkin sagte, dass HUD und FHA „so viel tun, wie sie ohne mehr gesetzliche Befugnisse und Mittel tun können“.
Die Aufmerksamkeit, die HUD und FHA den Wohnungsfragen widmen, hat CHLA erfreut, wobei Olson die Senkung der Hypothekenversicherungsprämie zu Beginn des Jahres als einen Schritt mit „großen Vorteilen“ für seine Mitglieder ansieht. Olson drückte auch seine Anerkennung für die Leistung von aus Ginnie Mae in seinen Reaktionen auf Liquiditätsherausforderungen und auf die US-Veteranenministerium für das Auslaufen erhöhter Gebühren, die Militärveteranen und aktives Dienstpersonal für VA-Hypotheken zahlen.
Alle drei Staats- und Regierungschefs schienen einer weiteren Kürzung der Hypothekenversicherungsprämie gegenüber aufgeschlossen zu sein, doch das größere Problem war die „Life of Loan“-Prämienpolitik der FHA. Der Mutual Mortgage Insurance Fund (MMIF) wurde vor einem Jahrzehnt wieder eingeführt, um die Leistung zu verbessern. Aktuelle Daten deuten darauf hin, dass der MMIF gesund ist.
„Wir sind der Meinung, dass die FHA weitere Änderungen der Hypothekenversicherungsprämie in Betracht ziehen sollte, möglicherweise einschließlich der Abschaffung der Prämienpflicht für die Laufzeit des Darlehens“, sagte Broeksmit. „Bei einem FHA-Darlehen zahlen Sie die Hypothekenversicherungsprämie so lange, bis Sie den Kredit abbezahlt haben, während Sie bei einem herkömmlichen Darlehen, sobald Ihr Eigenkapital einen bestimmten Punkt erreicht, die Hypothekenversicherung fallen lassen können.“
Auf die Frage nach einer weiteren MIP-Kürzung sagte Dworkin, das „größere Problem“ sei die Laufzeit der Kreditanforderung und dass sich der MIP derzeit „auf einem angemessenen Niveau“ befinde.
„[Life of loan] macht FHA zu einer viel negativeren Umsetzung für den Verbraucher“, sagte Dworkin. „Nehmen wir an, ich habe mehr als 20 oder 25 % Eigenkapitalanteil an meinem Haus. Ich sollte der FHA keine Hypothekenversicherung zahlen; Ich müsste es nicht tun, wenn ich einen Kredit hätte, der gekauft wurde Fannie Mae oder Freddie Mac. Deshalb denke ich, dass ich das gerne geklärt sehen würde, bevor wir über eine weitere MIP-Kürzung sprechen.“
Ein Wahljahr hat „wenn wir Glück haben, vier Monate“.
Die Bewältigung dieser Herausforderungen wird dadurch noch komplexer, dass 2024 ein Jahr der Präsidentschaftswahlen ist, was allen diesen Organisationen einen weitaus begrenzteren Zeitrahmen für ihre Arbeit gibt, bevor der Gesetzgeber seine Bemühungen auf die Wiederwahl konzentriert.
“Ehrlich gesagt, [2024] ist kein Legislaturjahr“, sagte Broeksmit. „Es ist eine Legislaturperiode – wenn wir Glück haben – vier Monate.“
Zusätzlich zu den zeitlichen Herausforderungen erhöhe die Strategie des Kongresses, eine Schließung der Bundesregierung Ende 2023 zu vermeiden, indem sie sich mit den Finanzierungsfristen duelliere, auch den Druck auf die Gesetzgeber, was Gespräche über Wohnungsfragen für jede Interessengruppe schwieriger mache, erklärte er.
„Vielleicht reden wir noch bis ins Frühjahr hinein über staatliche Finanzierung“, sagte Broeksmit. „Und wenn wir das tun, wird der Sauerstoff aus dem Raum gesaugt, sodass auf gesetzgeberischer Ebene noch viel mehr geschehen kann. Vereinfacht gesagt gehen wir davon aus, dass wir im Jahr 2024 etwa vier Monate Zeit haben, um Gesetze zu verabschieden. Natürlich werden wir versuchen, unsere Prioritäten vorzuziehen, aber wir müssen auch realistisch sein, wie viele Gesetze voraussichtlich verabschiedet werden. ”
Die Legislaturperiode wird nicht nur durch die Wahlpolitik verdichtet, sondern es wird auch erwartet, dass die Wahl selbst sehr wettbewerbsintensiv sein wird und sich das Machtgleichgewicht zwischen beiden Kammern des Kongresses nach Meinung einiger Experten und Analysten umkehren könnte, sagte Broeksmit.
„Erschwinglichkeitsgewinne“ könnten den Gesetzgeber motivieren
Für NHC scheint der Zeitplan komprimiert zu sein, da in bestimmten Phasen des Jahres einige potenzielle Möglichkeiten für umfassendere Maßnahmen bestehen.
„Ich denke, dass es eindeutig einfacher sein wird, die Dinge im ersten Quartal des Jahres zu erledigen“, sagte Dworkin. „Wenn die Wahl erst einmal stattgefunden hat, gibt es am Ende des Jahres immer eine Chance. Der Sommer ist schwierig, aber nicht unmöglich, und das hoffe ich [affordability] Das Problem wird als schwerwiegend und weitreichend genug anerkannt, dass die Kongressabgeordneten sagen werden, dass dies ein Bereich ist, in dem sie Kompromisse eingehen müssen. Denn sie alle teilen das Bedürfnis, ihren Wählern zu zeigen, dass sie etwas tun.“
Bei CHLA sagte Olson, dass das Wahljahr tatsächlich dazu führen könnte, dass bestimmte Prioritäten etwas einfacher zu erreichen seien.
„Ich denke, es hilft bei einigen dieser Verbraucherprobleme“, sagte er. „Wir haben großen Wert darauf gelegt, beispielsweise gegen Auslöseleitungen vorzugehen und uns dabei auf den FICO zu konzentrieren, der ein großes Problem darstellt. Sie erheben jetzt Gebühren für zinsgünstige Kreditabzüge und erschweren es einem Kreditgeber, mit Kreditnehmern zusammenzuarbeiten, die mit ihnen zusammenarbeiten müssen, um ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern und so ihre Bonität zu verbessern.“
Am Ende des Tages könnte es für Politiker, die sich zur Wiederwahl stellen, von Vorteil sein, einige dieser Wohnungsprobleme anzugehen, die für ihre Wähler als Siege gewertet werden könnten, was ihnen dann Treibstoff für ihre Kampagnen liefern könnte, erklärte er.