Es war Mitte Februar, als Kunden, Familienangehörige und Freunde begannen, Jason Posnick nach seltsamen Postkarten zu fragen, die in ihren Briefkästen auftauchten. Vielen Dank an Lisa Chinati, die Maklerin und Inhaberin von Chinatti Realty Grouper war nicht völlig überrascht.
„Lisa ist super am Puls der Zeit. Sie spricht mit vielen Leuten, hat unserem Unternehmen mitgeteilt, dass das kommen würde, und hat genau das durchgemacht, was wir erwarten sollten“, sagte Posnick, Vertriebsleiterin bei der Chinatti Realty Group.
Bei den Postkarten handelt es sich um Mailings, die an die Mitglieder der Klagegruppe verschickt werden, um sie über die zwischen ihnen erzielten Vergleichsvereinbarungen zu informieren Keller Williams, RE/MAX, Überall und die Kläger in den Kommissionsklagen Sitzer/Burnett, Moehrl und Nosalek.
Was steht auf den Postkarten?
Die Mailer tragen den Titel „Mitteilung über vorgeschlagene Vergleiche“ und landen seit Mitte Februar in den Briefkästen von Hausverkäufern. Es wird erwartet, dass Millionen davon in ganz Amerika verschickt werden.
„Wenn Sie ein Haus verkauft und eine Provision an einen Immobilienmakler gezahlt haben, sind Sie möglicherweise Teil einer Sammelklage“, hieß es auf den Postkarten.
Neben Postkarten werden auch E-Mails an einige Klassenmitglieder verschickt Pressemeldungen wurden online veröffentlicht. Bei Sammelbenachrichtigungen handelt es sich um einen routinemäßigen Sammelklageprozess, bei dem die Kläger und Beklagten alle Sammelkläger über die Klage und alle Vergleiche, an denen sie beteiligt sein könnten, informieren müssen.
JND-Rechtsverwaltung ist für den Versand der Mailer, E-Mails und Pressemitteilungen zuständig. Das Unternehmen wurde im Jahr 2022, mehr als ein Jahr vor dem Abschluss etwaiger Vergleichsvereinbarungen, zum designierten Vergleichsverwalter für die Klage ernannt. Zwar sei es nicht ungewöhnlich, dass die Parteien die Abwicklungsverwaltung selbst übernehmen, erklärten Rechtsexperten GehäuseDraht dass es aufgrund der Größe und des Umfangs dieser Klagen nicht verwunderlich ist, dass ein Drittverwalter eingeschaltet wurde.
Die Benachrichtigungen wurden am 11. Januar 2024 von Richter Stephen Bough, der die Klage Sitzer/Burnett beaufsichtigt, genehmigt, und die Verwendung des Vergleichsfonds zur Bezahlung der Verteilung der Benachrichtigungen wurde am 1. Februar genehmigt.
In den Benachrichtigungen werden die Empfänger nicht nur über die Vergleichsvereinbarungen informiert, sondern auch darüber informiert, dass sie im Falle einer Genehmigung der Vergleiche Anspruch auf eine Zahlung aus dem Vergleichsfonds haben, wenn sie innerhalb des zulässigen Zeitraums ein Haus verkauft haben, und das verkaufte Haus aufgeführt ist Ich habe irgendwo in den USA ein MLS-Konto erworben und jedem Immobilienmakler im Zusammenhang mit dem Verkauf des Hauses eine Provision gezahlt. A Website-Link und ein QR-Code sind enthalten, damit Empfänger überprüfen können, ob ihr Hausverkauf in den Datumsbereich ihres MLS fällt. In den E-Mails und Postkarten wird außerdem darauf hingewiesen, dass die Vergleichssumme 208,5 Millionen US-Dollar beträgt und dass die Mittel nur an „qualifizierte Mitglieder der Vergleichsgruppe, die ein genehmigtes Antragsformular einreichen“, das größtenteils bis zum 9. Mai 2025 eingereicht werden muss, ausgeschüttet werden.
Empfänger haben außerdem die Möglichkeit, dem Vergleich zu widersprechen oder ihn abzulehnen. Wenn Empfänger sich abmelden oder Einspruch erheben möchten, müssen sie dies bis zum 13. April 2024 tun. Diejenigen, die sich abmelden, haben die Möglichkeit, die Beklagten unabhängig zu verklagen, können jedoch keinen Einspruch gegen den Vergleich einlegen. Diejenigen, die Einwände gegen die Vergleiche erheben, werden ihre Ansichten während der abschließenden Genehmigungsverhandlung für die Vergleichsvereinbarungen, die für Anfang Mai 2024 geplant ist, vom Gericht prüfen lassen, sie werden jedoch nicht in der Lage sein, die Beklagten allein zu verklagen.
Agenten sprechen von der Bedeutung von Transparenz
Für Immobilienfachleute wie Posnick bedeutete das Erscheinen dieser Benachrichtigungen, dass sie sich viel mehr Fragen zu den Klagen und Maklerprovisionen stellen mussten.
„Wir haben im bisherigen Jahresverlauf 47 neue Angebote unterzeichnet und viele Gespräche mit anderen Verkäufern geführt, die wir nicht unterzeichnet haben, aber es gibt noch viel mehr Gespräche über Transparenz“, sagte Posnick. „Es geht nicht nur um Gespräche über Provisionsklagen, sondern auch um Provisionen, Vertretung und Marketing – sie wollen vollständig verstehen, was ihre Agenten für sie tun, und ich denke, das ist eine gute Sache für Agenten und die Branche.“
Posnick bemerkte, dass ein Kunde sogar die Postkarte mit der Vergleichsbenachrichtigung auf dem Küchentisch liegen hatte, als er und ein anderer Vertreter der Firma sich mit dem Verkäufer trafen, um den Börsenvertrag zu unterzeichnen.
„Der Verbraucher wollte wissen, was es für ihn bedeutete und ob er sich über irgendetwas Sorgen machen musste, also fragte ich ihn, worüber er sich Sorgen machte“, sagte Posnick. „Dann haben sie sofort aufgemacht und gesagt, sie wollten sicherstellen, dass sie nicht zu viel bezahlen. Ich habe betont, dass Provisionen zu 100 % verhandelbar sind, und habe sie gebeten, sich nur auf das zu konzentrieren, was sie als Vergütung für unseren Teil der Transaktion empfinden. Das hat zu einem wirklich offenen Gespräch darüber geführt, welche Dienstleistungen wir ihnen anbieten würden, und wir konnten uns auf einen einigen Beauftragen Sie die Auflistung und unterzeichnen Sie sie.“
Jessica Edgerton, Chief Legal Officer bei FührendREschätzt auch die Gespräche, die diese Postkarten zwischen Agenten und Kunden hervorrufen.
„Ich denke, dass dies wirklich eine Gelegenheit für die Leute sein kann, das zu tun, was wir sowieso allen geraten haben, nämlich Ihren Kunden zu erklären, dass Sie als Makler oder Agent eine persönliche Verpflichtung zur Transparenz haben“, sagte Edgerton . „Sie haben die Chance, Ihren Kunden über Ihren Wert als Makler aufzuklären und durch Ihr Handeln Transparenz zu zeigen, indem Sie dies offen diskutieren.“
Auf die Frage nach den Klagen oder Informationen auf den Postkarten empfiehlt Edgerton den Agenten, bei diesen Fragen nicht emotional zu werden, sie aber auch nicht als nichts abzutun.
„Sagen Sie ihnen auf keinen Fall, dass sie darauf reagieren sollen oder nicht, aber Sie können betonen, dass es ganz und gar ihre Entscheidung ist“, rät Edgerton.
Sie wies auch darauf hin, dass einige Agenten von Kunden erfahren hätten, dass sie nichts tun würden, was ihnen oder ihren Kollegen schaden könnte. In diesem Fall sollten Agenten betonen, dass ihre Entscheidung, dem Vergleich beizutreten oder nicht beizutreten, keine direkten Auswirkungen auf sie haben würde .
„Ab sofort können Sie ihnen auch mitteilen, dass das Gerichtsverfahren noch läuft, dass keiner dieser Vergleiche abgeschlossen wurde und dass noch Berufung eingelegt wird“, fügte Edgerton hinzu. „Es ist auch sehr wichtig zu erklären, dass es sich bei den Vergleichen nicht um ein Schuldeingeständnis handelt.“
Eine Gelegenheit zu beeindrucken
Bei Berkshire Hathaway Drysdale PropertiesDie Makler-Inhaberin Gretchen Pearson ermutigt ihre Agenten und Makler, die Benachrichtigungen als Motivation zu nutzen, um frühere Kunden und andere in ihrem Einflussbereich zu erreichen.
„Sie rufen an und besprechen die Karte, wenn der Kunde sie zur Sprache bringt, aber sie nutzen sie eigentlich als Kontaktpunkt, um zu sehen, wie es ihnen geht, und wenn sie die Karte oder die Klage zur Sprache bringen, können sie Fragen beantworten und im Grunde alles erzählen.“ Sie wissen, dass wir derzeit noch kein endgültiges Urteil haben“, sagte Pearson.
Eine Agentin in Illinois, die darum gebeten hat, anonym zu bleiben, geht noch einen Schritt weiter und ruft ihre Kontakte an, nur um die Postkarten, die Klagen und ihre Bedeutung für Verkäufer, Käufer und sie als Agentin zu besprechen.
„Wenn Sie dies nicht mit Ihren Kunden besprechen, wie wirken wir dann auf die Verbraucher?“ Sie fragte. „Es verschärft das negative Klischee, das manche Menschen über Immobilienmakler haben, noch mehr. Ich möchte, dass sie wissen, was passiert, und wissen, dass sie mit etwas in der Post rechnen müssen, denn ich habe bereits erlebt, dass ein Familienmitglied seine Postkarte weggeworfen hat.“
Sie wies auch darauf hin, dass Agenten dadurch, dass sie Kunden oder andere Personen in Ihrem Einflussbereich nicht informieren, möglicherweise verhindern, dass Personen dem Vergleich möglicherweise nicht beitreten, weil sie denken, dass es sich um einen Betrug handelt.
„Wenn sie Teil der Einigung sein wollen, sollten sie die Möglichkeit haben, den Papierkram auszufüllen und woher sollen sie wissen, was es ist, wenn wir es nicht erklären“, sagte sie.
Obwohl sie weiß, dass dieser Ansatz möglicherweise nicht jedermanns Sache ist, gefällt Edgerton die Direktheit dieses Ansatzes.
„Ich finde es großartig und es zeigt ihnen, dass wir transparent sind“, sagte Edgerton. „Sie zeigen Ihren Wert, indem Sie entweder Fragen beantworten, die sie möglicherweise haben, oder indem Sie den Leuten, die die Postkarte noch nicht erhalten haben, Fragen stellen, und wenn Sie dieses Gespräch im Voraus geführt haben, mildert das den Schlag irgendwie ab.“
Verbände blieben ruhig
Da Agenten und Makler versucht haben, Kundenfragen und die Verteilung dieser Benachrichtigungen zu steuern, blieb eine Quelle der Orientierungshilfe auffällig still.
„Da wir bei Berkshire Hathaway sind und sie in der Klage sind, haben wir ein bisschen Vorwarnung bekommen, aber wir haben nichts daraus mitbekommen Nationaler Maklerverband, Kalifornischer Immobilienmaklerverbandoder Nevada Association of Realtors“, sagte Pearson.
Die Agentin in Illinois stellte fest, dass ihr Landesverband einige Informationen in seinem monatlichen E-Newsletter veröffentlicht hatte, der Ende Februar verschickt wurde, und Edgerton sagte, sie habe einige Mitteilungen von dort gesehen Washingtoner Makler. Aber insgesamt gibt es nicht viel Kommunikation von Maklergruppen.
„Es ist entmutigend“, sagte Pearson. „Es hat wirklich an Führung gefehlt, da beide uns nur über die Karten informiert haben, aber auch, was das bedeutet und welche Sprache wir als Agenten und Makler dazu verwenden können.“