Hat der epische Absturz bei den Verkäufen bestehender Eigenheime endlich einen brauchbaren Tiefpunkt gefunden, von dem aus man sich erholen kann? Die 10-Jahres-Rendite wird unser Leitfaden sein, wie ich weiter unten besprochen habe CNBC sehr früh im Jahr 2023.
Wohin die 10-Jahres-Rendite geht, geht auch der Wohnraum! Ich sage das, weil seit 1971 der langsame Trend zwischen der Rendite 10-jähriger und der 30-jähriger Hypothekenzinsen zu verzeichnen ist. Letztes Jahr ist die Rendite 10-jähriger Hypotheken gesunken 4,25 % Zu 3,37 %, Hypothekenzinsen nach unten drücken 7,37 % Zu 5,99 %. Das führte zu drei Monaten positiver Kaufantragsdaten und bescherte uns einen der bedeutendsten monatlichen Verkaufszahlen, die jemals in der Geschichte verzeichnet wurden: von 4 Millionen auf 4,55 Millionen.
Die 10-Jahres-Rendite geht mit der Immobiliennachfrage einher. Sprechen wir also über den heutigen Bericht über bestehende Immobilienverkäufe.
Aus NAR:Die Gesamtverkäufe bestehender Häuser – abgeschlossene Transaktionen, die Einfamilienhäuser, Stadthäuser, Eigentumswohnungen und Genossenschaften umfassen – gingen gegenüber September um 4,1 % auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 3,79 Millionen im Oktober zurück. Im Jahresvergleich sanken die Verkäufe um 14,6 % (gegenüber 4,44 Millionen im Oktober 2022).
Einer meiner Diskussionspunkte im Laufe der Jahre ist, dass es seit 1996 selten vorkommt, dass der Trend bei den Verkäufen bestehender Häuser unter 4 Millionen liegt. Das ist uns 2008 passiert, und es passiert jetzt. Dieser letzte Nachfragerückgang ist auf steigende Hypothekenzinsen zurückzuführen 8 % und die 10-Jahres-Rendite steigt auf 5 %.
Es ist nicht schwer, den Wohnungsbau zu verstehen: Höhere Hypothekenzinsen führen zu einer geringeren Nachfrage, und niedrigere Hypothekenzinsen führen zu einer besseren Nachfrage. In letzter Zeit sind die Hypothekenzinsen gesunken, und die Daten zu Kaufanträgen haben zugenommen. Denken Sie daran, dass Kaufantragsdaten 30 bis 90 Tage dauern. Wenn wir also ein gleichmäßigeres Wachstum erzielen, wird es einige Monate dauern, bis der Gesamteffekt in den Verkaufsdaten sichtbar wird.
Nachfolgend finden Sie einige Diagramme, die den bestehenden Hausverkaufsbericht ergänzen:
Von NAR: Erstkäufer waren im Oktober für 28 % des Umsatzes verantwortlich; Einzelne Investoren kauften 15 % der Häuser; Barverkäufe machten 29 % der Transaktionen aus; Notverkäufe machten 2 % des Umsatzes aus; Immobilien blieben in der Regel 23 Tage auf dem Markt.
Bei den Markttagen handelt es sich um eine saisonale Datenlinie, die in der ersten Jahreshälfte fällt und dann in der zweiten Jahreshälfte ansteigt. Meine Faustregel für den völlig ungesunden Markt ist, dass wir niemals wollen, dass die Tage auf dem Markt im Teenageralter oder darunter liegen; Wenn das passiert, passiert im Wohnungsbau nichts Gutes. Das bedeutet, dass wir entweder einen rekordverdächtigen Nachfrageboom haben, der schlecht enden wird, oder dass zu viele Menschen zu wenigen Häusern nachjagen. Ein Blick auf unsere Immobiliendaten zeigt, dass es dieses Mal eindeutig das zweite war.
Da der Wohnungsbestand auf ein Allzeittief gefallen ist und wir keinen Kreditboom wie in den Jahren der Immobilienblase erlebt haben, dreht sich alles um aktive Angebote. Alles über 19 Tage ist eine gute Sache. Ich bevorzuge das ganze Jahr über Markttage von mindestens 30 Tagen, aber offensichtlich bekomme ich dieses Jahr nicht das, was ich will, auf Lager.
Von NAR: Der mittlere Preis für Bestandsimmobilien für alle Wohnungstypen lag im Oktober bei 391.800 US-Dollar, ein Anstieg von 3,4 % gegenüber Oktober 2022 (378.800 US-Dollar). Alle vier US-Regionen verzeichneten Preiserhöhungen.
Wenn Sie also sehen, dass die Nachfrage im 21. Jahrhundert sinkt und die Immobilienpreise von Jahr zu Jahr steigen, denken Sie daran: 2022 war das verrückteste Jahr im Wohnungsbau aller Zeiten. In diesem aktuellen Podcast habe ich besprochen, was Sie beachten müssen, wenn Sie einen landesweiten Absturz der Immobilienpreise erwarten. Einfach ausgedrückt: Für 2023 sind die Lagerbestände niedrig, die Nachfrage bricht nicht wie im Jahr 2022 ein und wir haben geringe Notverkäufe. Auf diese Weise erreichten die landesweiten Immobilienpreise wieder Allzeithochs.
Wenn die 10-Jahres-Rendite tatsächlich ihren Höhepunkt erreicht hat, könnten die heutigen Verkäufe bestehender Häuser das Zyklustief der Nachfrage darstellen. Die Geschichte der Anleihenmärkte und Hypothekenzinsen zeigt, dass die Hypothekenzinsen sinken, wenn der Markt davon ausgeht, dass die Fed mit der Zinserhöhung fertig ist. Wie weit sie sinken, hängt von den Wirtschaftsdaten ab. Ich habe kürzlich darüber gesprochen, worauf wir achten müssen dieser Podcast.
Für den Rest dieses Zyklus werden wir die Arbeitsmarktdaten und andere Datenlinien im Auge behalten und die 10-Jahres-Rendite verfolgen; Je niedriger es sinkt, desto mehr können wir uns von diesem historisch niedrigen Nachfrageniveau erholen.