Ende letzten Jahres wurde die US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) Das Büro des Generalinspektors (OIG) kündigte die Einleitung einer Untersuchung an Ginnie MaeÜberwachung des inzwischen bankrotten Kreditgebers Reverse-Mortgage-Finanzierung (RMF) und seine Löschung aus dem Home Equity Conversion Mortgage (HECM)-Backed Securities (HMBS)-Programm.
Während das Büro noch keine formellen Aktualisierungen der Untersuchung herausgegeben hat, ging HUD-Generalinspekteurin Rae Oliver Davis kürzlich in einem Interview mit HousingWire auf die Angelegenheit ein, in dem sie die Beteiligung ihres Büros an einer Untersuchung des Problems ausführlicher erörterte New Yorker Wohnungsbaubehörde (NYCHA).
Prozesse und Risiken
Im Dezember 2022 beschlagnahmte Ginnie Mae aufgrund der Insolvenz des Unternehmens das HMBS-Portfolio von RMF, und die daraus resultierenden Belastungen trugen zu der Entscheidung bei, Ermittlungen einzuleiten, erklärte Oliver Davis damals. Oliver Davis konzentrierte sich zunächst auf die Aufsichtsarbeit ihres Büros und sagte, dass alle Audits, Überprüfungen oder Untersuchungen, die ihr Büro durchführt, in erster Linie von den als bedeutendsten Risiken für das HUD-Portfolio bestimmt werden.
„GNMA garantiert Anlegern Zahlungen für hypothekenbesicherte Wertpapiere im Wert von mehr als 2 Billionen US-Dollar“, sagte sie. „Wir glauben, dass eine der größten Managementherausforderungen von HUD darin besteht, das Kontrahentenrisiko zu verwalten und in diesem Bereich über ausreichende Kapazitäten zu verfügen, um problematische Portfolios wie die von RMF zu verwalten.“
Sie sagte, die Nichtbankenliquidität stelle ein ernstes Risiko für Ginnie Mae dar, insbesondere angesichts der aktuellen Situation umgekehrter Hypotheken, sagte sie.
„Es gibt nur eine kleine Anzahl von GNMA-Emittenten, die umgekehrte Hypothekendarlehen anbieten, und wenn eines oder mehrere dieser Unternehmen nicht in der Lage wären, ihre Geschäftstätigkeit fortzusetzen, könnte dies ein sehr ernstes Problem für GNMA darstellen“, erklärte sie. „Es ist bekannt, dass die Übernahme des RMF-Portfolios durch GNMA zu erheblichen Belastungen für deren Betrieb geführt hat.“
Ginnie Mae selbst bestätigte dies und beschrieb letztes Jahr detailliert die Belastung, die die Übernahme des RMF-Portfolios für ihre Ressourcen darstellte, was durch Haushaltsdebatten im Kongress erschwert wurde, die sich auf Ginnie Maes Gesamthaltung auswirken könnten.
„GNMA hat eine sehr kleine Anzahl von Vollzeitbeschäftigten, insbesondere im Vergleich zu Fannie Mae Und Freddie Macund sie sind stark auf die Unterstützung von Auftragnehmern angewiesen“, sagte Oliver Davis.
Ein „kritischer Vorfall“ für das HMBS-Programm
Oliver Davis und die Mitarbeiter ihres Büros betrachten den Ausfall der RMF als „einen kritischen Vorfall innerhalb des GNMA-Programms“, erklärte sie. Das Ziel des Büros bei der Überprüfung der Situation besteht darin, „zu untersuchen, was zu dem Zahlungsausfall geführt hat und warum er eingetreten ist“, was eine ganzheitliche Betrachtung aller Vorgänge im Vorfeld des Ereignisses selbst einschließt.
„Dazu gehört auch, dass wir bewerten, wie GNMA über einen Zeitraum von mehreren Jahren die Risiken in ihren Betrieben überwacht und mit RMF zusammenarbeitet, um das Risiko zu managen“, erklärte sie. „Die Absicht besteht darin, herauszufinden, ob es für GNMA Möglichkeiten gibt, ihre Überwachungsprozesse zu verbessern, um das Risiko potenzieller kritischer Vorfälle wie diesem besser zu verwalten oder zu mindern.“
Das OIG sei möglicherweise nicht in der Lage, mit Sicherheit zu sagen, dass das staatliche Unternehmen „dieses Risiko vollständig mindern“ könne, erklärte sie, nehme aber an der Überprüfung teil, um den RMF-Ausfall zu untersuchen und „die Herausforderungen, denen GNMA in diesem Bereich gegenübersteht, besser zu verstehen“.
Es seien noch keine Schlussfolgerungen gezogen worden, da die Arbeiten derzeit noch im Gange seien, sagte sie.
„Unsere Überprüfung ist noch nicht abgeschlossen und unser Team arbeitet fleißig daran, die vielen Facetten der Situation zu untersuchen“, sagte Oliver Davis. „Wir freuen uns darauf, unsere Partnerschaft mit der GNMA-Führung fortzusetzen, um zur Stärkung und Verbesserung ihres Programms beizutragen, das Liquidität für wichtige staatlich geförderte Wohneigentumsprogramme bereitstellt.“
Eine Gefahrenquelle
Im November 2023 erklärte das Büro im OIG-Bericht, in dem die Herausforderungen für das Top-Management von HUD detailliert beschrieben werden, dass das HMBS-Portfolio von Ginnie Mae im Jahr 2024 ein „erhebliches Risiko“ für HUD darstellt, das aus dem aktuellen Hochzinsumfeld und der Beschlagnahme des RMF durch das Unternehmen resultiert Portfolio.
„HECM-Kreditvergaben sind viel stärker von höheren Zinssätzen betroffen, da höhere Zinssätze die Mittel verringern, die dem Kreditnehmer durch ein HECM-Darlehen zur Verfügung stehen“, heißt es in dem Bericht.
HMBS-Emittenten müssen auch HECM-Darlehen aus ihren HMBS-Pools kaufen, wenn der Kreditnehmer eines bestimmten Darlehens 98 % des maximalen Forderungsbetrags übernommen hat, was von den Emittenten verlangt, den gesamten Restbetrag des Darlehens vor seiner Abtretung an HUD vorzuschießen.
„In einem Markt mit steigenden oder anhaltend hohen Zinssätzen werden die Finanzierungskosten zur Finanzierung dieser Fortschritte immer teurer“, heißt es im Novemberbericht. „Gleichzeitig können steigende Zinssätze zu einem Rückgang der Neuvergabe und Refinanzierung führen, die wichtige Einnahmequellen der Kreditgeber darstellen.“
Schon vor dem RMF-Ereignis sei die Beteiligung der Emittenten am HMBS-Programm zu gering gewesen, um es vollständig zu unterstützen, heißt es in dem Bericht.
„In den letzten Jahren ist die Gesamtzahl der Teilnehmer am HMBS-Programm stetig zurückgegangen“, heißt es in dem Bericht. „Im Jahr 2019 schieden die beiden verbleibenden Depotinstitute aus der Branche aus, was dazu führte, dass das HMBS-Programm von Ginnie Mae ausschließlich aus Nicht-Depotinstituten bestand.“
Die vier größten HMBS-Emittenten machten zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Berichts 86 % des Gesamtmarktes aus, und Ginnie Maes Schritt, das RMF-Portfolio zu beschlagnahmen, war beispiellos, da es das erste Mal in der Geschichte des staatseigenen Unternehmens war, dass es jemals ein Wertpapier auflöste Emittent mit einem HMBS-Portfolio.
„Die Annahme eines weiteren ausgefallenen HMBS-Portfolios könnte die Kapazität von Ginnie Mae erheblich gefährden“, heißt es in dem Bericht weiter.