Der US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) gab am Freitag bekannt, dass eine vorgeschlagene Änderung des Home Equity Conversion Mortgage (HECM) for Purchase (H4P)-Programms geändert wurde, um die Praxis der Premium-Preisgestaltung zu verbieten, und dass nur Beiträge interessierter Parteien (Interessentenbeiträge (IPCs)) bei H4P-Abschluss zulässig sind Kosten von Immobilienverkäufern, Bauträgern, Immobilienmaklern und Entwicklern.
Nachdem in der öffentlichen Kommentierungsphase nach den Ende letzten Jahres angekündigten vorgeschlagenen H4P-Änderungen Bedenken geäußert wurden – auch von AARP — Einige geplante Updates werden laut einer Erklärung von nicht implementiert Bundeswohnungsverwaltung (FHA). In Verbindung mit wurde ein Hypothekenbrief (Mortgagee Letter, ML) veröffentlicht, in dem die Einzelheiten der Richtlinienänderungen aufgeführt sind ein neuer Eintrag im Bundesregister eingetragen.
Kurswechsel
Im Oktober veröffentlichte die FHA vorgeschlagene Leitlinien für das H4P-Programm im Bundesregister. Unter bestimmten Umständen würde das Programm die Aufnahme eines „Beitrags interessierter Parteien“ ermöglichen. [of] bis zu sechs Prozent des Verkaufspreises“, so der ursprüngliche Plan. Nachdem die politischen Entscheidungsträger während der Kommentierungsphase des Vorschlags auf Bedenken aufmerksam gemacht wurden, haben HUD und FHA jedoch beschlossen, einige dieser Pläne zurückzunehmen.
„Die FHA wird ihren Vorschlag vorantreiben, der Beiträge des Immobilienverkäufers, Immobilienmaklers, Bauträgers oder Entwicklers an HECM für die Abschlusskosten der Kaufkreditnehmer zulässt“, heißt es in der Aktualisierung. „Zu diesem Zeitpunkt wird die FHA dies jedoch nicht zulassen [lenders] und Drittanbietern (TPO) solche IPCs herzustellen, noch wird es zulassen, dass Premium-Preise als geeignete Finanzierungsquelle gelten, um die erforderliche Mindestinvestition des Kreditnehmers zu erfüllen.“
Die neuen Leitlinien, wie sie im Bundesregister und in einem neuen ML veröffentlicht wurden, „stellen auch die bisherige Politik der FHA wieder her, dass Rabattpunkte und Zinsrückkäufe keine zulässigen Abschlusskosten sind“, erklärte die FHA.
Das ursprünglich im letzten Herbst angekündigte Datum des Inkrafttretens bleibt in Kraft, nämlich der 29. April 2024. ML 2024-06 detailliert die Einzelheiten der Richtlinienrevisionen und Änderungen an bestimmten Vorschriften und fügte hinzu, dass „die Muster-HECM-Hypothekenzahlungspläne mit festem und variablem Zinssatz und die Musteranlage II – Liste der Abschlusskosten“ geändert wurden, um sie an die Bestimmungen dieses ML anzupassen.
Anfängliche Bedenken
In einem Brief David Certner, Legislativberater und Legislativpolitikdirektor in der Abteilung für Regierungsangelegenheiten bei AARP, der im Dezember an FHA-Kommissarin Julia Gordon geschickt wurde, erklärte, warum die Gruppe die ursprünglich vorgeschlagenen Änderungen am H4P-Programm ablehnte.
„Wir lehnen es ab, Prämiengutschriften von Hypothekengläubigern und Drittgebern für die Anzahlung zu verwenden“, schrieb Certner damals. „Prämienpreisgutschriften unterliegen dem Ermessen und können als Mittel genutzt werden, um einen Kreditnehmer zu beeinflussen, sich an der Transaktion zu beteiligen. Diese Kredite können zu Verstößen gegen die faire Kreditvergabe führen. Auf dem Terminmarkt gab es Fälle, in denen Kreditgeber nicht den vollen Betrag der Prämienpreisgutschriften an Verbraucher weitergaben, was zu einer Vollstreckungsanordnung und Bußgeldern für den Kreditgeber führte.“
Da sich HECMs zudem negativ amortisieren, ist die Annahme eines höheren Zinssatzes als Gegenleistung für einen Schlusskredit „ein sehr kostspieliger Kompromiss für einen Verbraucher und sogar noch kostspieliger für eine umgekehrte Hypothekentransaktion, da jeden Monat Zinskosten zum Kreditsaldo hinzukommen.“ “, heißt es in dem Brief.
Während AARP IPCs bei H4P-Darlehen vom Verkäufer, Immobilienmakler, Bauträger oder Entwickler unterstützte, lehnte die Gruppe es ab, „Hypothekennehmern und Drittgebern zu gestatten, sich an den Abschlusskosten zu beteiligen“. In der Vergangenheit war es Hypothekengebern und Hypothekengebern untersagt, sich zum Schutz der Kreditnehmer an den Abschlusskosten zu beteiligen.“
Reaktionen auf die Änderungen
Steve Irwin, Präsident der Nationaler Verband der Reverse Mortgage Lenders (NRMLA) teilte RMD mit, dass der Verband in einigen Aspekten dieser Entscheidung enttäuscht sei.
„NRMLA und seine Mitglieder sind enttäuscht, dass HUD auf bestimmte spezifische H4P-Funktionen verzichten musste, die das Produkt besser an die Art und Weise angepasst hätten, wie die Dinge auf der Vorwärtsseite des Hypothekengeschäfts ablaufen“, sagte er. „Wir verstehen auch, dass wir sicherstellen müssen, dass für den Verbraucher Klarheit darüber herrscht, wie diese Produktfunktionen funktionieren und welche [resulting] Verbraucherauswirkungen. NRMLA wird sich darum bemühen, etwaige Bedenken hinsichtlich dieser Funktionen zu identifizieren und an deren Lösung zu arbeiten.“
Reverse-Hypothekengeber Chris Bruser mit Mutual of Omaha Mortgage sagte gegenüber RMD, dass er im Großen und Ganzen von den Änderungen der Abschlusskosten und den Anreizen für Bauherren begeistert sei, die Änderungen der Rabattpunkte jedoch für einen Branchenprofi, der aktiv H4P-Geschäfte erschließt, entmutigend seien.
„Ich bin ein bisschen enttäuscht darüber“, sagte er. „Es wäre schön, das sehen zu können, insbesondere hier in Florida, wo unsere Abschluss- und Drittkosten um einiges höher sind. Jede zusätzliche Hilfe, die unsere Kreditnehmer erhalten könnten, um ihre Investition zu senken, wäre eine willkommene Abwechslung.
„Aber ich denke, dass es ein großer Schritt ist, zumindest die Credits dort zuzulassen. Die Nichtgewährung der Rabattpunkte scheint mir nicht unbedingt eine Wende zu sein, obwohl es schön wäre, diese zusätzliche Hilfe zu haben. Trotzdem nehme ich, was wir haben.“
Der Nationales Zentrum für Verbraucherrecht (NCLC) lobte die Entwicklung laut einer Ankündigung der Organisation schnell.
„Reverse Mortgage-Kreditnehmer nutzen ein komplexes Finanzprodukt, um die Wohnkosten zu senken und eine stabile Unterkunft zu gewährleisten“, sagte Sarah Mancini, Co-Direktorin für Interessenvertretung bei NCLC. „Mit der heutigen politischen Ankündigung von HUD wird das Risiko beseitigt, dass die Zinsen dieser älteren Hausbesitzer in einer Weise erhöht werden, die sie mehr kostet und ihr Eigenheimkapital schneller aufzehrt.“
Laut Odette Williamson, einer leitenden Anwältin bei NCLC, wird der Schritt auch den Wohnraum für ältere Amerikaner stabilisieren.
„Die Maßnahmen des HUD zur Stärkung des HECM-Programms sind äußerst wichtige Schritte zur Schaffung stabilerer Wohnverhältnisse für ältere Erwachsene“, sagte Williamson. „Wir freuen uns darauf, weiterhin Informationen mit der Agentur auszutauschen, während sie dieses wichtige Kreditprogramm stärkt.“