Bei Mullucks Immobilienmakler in Bishop’s Stortford hat das Telefon so gut wie aufgehört zu klingeln – abgesehen von Anrufen von Käufern mit schlechten Nachrichten über zusammenbrechende Ketten.
Seit dem Mini-Budget des Kanzlers Kwasi Kwarteng vor zwei Wochen hat sich eine Erkältung auf dem Wohnungsmarkt der Pendlerstadt Hertfordshire ausgebreitet. Zuschauerzahlen, Hauspreise und Kundenvertrauen kühlen schnell ab, nachdem die Kreditgeber Tausende von Hypothekengeschäften abgeschlossen haben, nur um mit weitaus teureren Zinssätzen zurückzukehren.
Bisher hatte Mullucks in diesem Monat nur 20 Aufrufe, gegenüber 232 im gesamten September, da die entscheidende Verkaufssaison im Herbst mit einem Wimmern zu verblassen droht.
Ein Käufer rief am Mittwochmorgen im Büro an und teilte mit, dass die ihnen angebotene Hypothek jetzt 3.000 Pfund pro Monat kosten würde, weit mehr als ihr ursprüngliches Angebot, was bedeutet, dass sie sich das Haus, an dem sie interessiert waren, nicht mehr leisten könnten, sagt William Wells, Residential Verkaufsleiter.
„Das Ergebnis ist, dass Ihr Geld nicht so weit reicht. Die Leute sagen: ‘Ich hatte gehofft, das kaufen zu können, aber jetzt ist es nicht mehr verfügbar.’ Sie müssen ihre Ziele niedriger setzen“, sagt Wells, ein Veteran von vier Jahrzehnten im Immobilienmaklergewerbe.
Wells erwartet, dass die Gesamtzahl der Aufrufe im Oktober im Vergleich zum Vormonat um 50 % zurückgegangen sein wird. „Das ist ein ganz erheblicher Rückgang“, fügt er hinzu.
Gute Schulen, große viktorianische und edwardianische Häuser und schnelle Verbindungen nach London – der Zug zur Liverpool Street braucht 40 Minuten – bedeuten, dass Familienhäuser in Bishop’s Stortford’s oft für mehr als 1 Million Pfund verkauft werden. Mullucks, das der Immobilienagenturkette Hunters gehört, richtet sich auch an Erstkäufer, die aus London wegziehen, aber nicht zu weit von der Hauptstadt entfernt sein möchten.
Die Marktgemeinde, die Immobilienmakler Patter als „auf dem Vormarsch“ beschreibt, war während der Pandemie ein gefragter Standort für diejenigen, die auf der Suche nach mehr Platz aus der Hauptstadt wegzogen, ein Trend, der sich fortgesetzt hat, da viele Menschen dauerhaft dorthin gezogen sind von zu Hause aus arbeiten.
Rund um den Bahnhof entstehen neu gebaute Wohnblocks, um dieser Nachfrage gerecht zu werden. Die Turbulenzen auf dem Wohnungsmarkt drohen jedoch, dieses Wachstum zum Erliegen zu bringen.
Laut den neuesten Daten von Moneyfacts ist der durchschnittliche Zinssatz für eine neue zweijährige Festhypothek zum ersten Mal seit 2008 über 6 % gestiegen. Der Durchschnitt stieg von 4,74 % am 23. September, dem Tag des Minibudgets. Anfang Dezember letzten Jahres waren es 2,34 %.
Die steileren Zinsen schmälern die Haushaltseinkommen in einer Zeit, in der die Inflation 9,9 % beträgt, fast ein 40-Jahres-Hoch. Für die geschätzten 300.000 Kreditnehmer, die alle drei Monate einen Festzinsvertrag abschließen, und diejenigen mit variablen Zinssätzen, werden jetzt riesige Einkommensbrocken von den Hypothekenkosten verschlungen.
Das Mullucks-Team hat bereits gesehen, dass sich diese höheren Raten in einem Rückgang der Verkaufspreise niederschlagen. Im September lag der durchschnittliche Verkaufspreis bei 104 %, was bedeutet, dass Immobilien 4 % über dem geforderten Preis verkauft wurden, aber dieser Wert ist im bisherigen Monat auf 98 % gefallen, was darauf hindeutet, dass ein Einbruch der Immobilienpreise begonnen hat.
Dieser Trend spiegelt sich im ganzen Land wider, wobei die neuesten Halifax-Daten zeigen, dass die Preise im September um 0,1 % gesunken sind. Die Bank sagte, dass der Markt, der seit Juni fast flach war, sich nun deutlicher verlangsamt, da die Kreditkosten schnell ansteigen und der Kauf einer Immobilie für mehr Menschen unerschwinglich wird.
Der durchschnittliche Hauspreis in Großbritannien liegt jetzt bei 293.835 £, da sich das jährliche Wachstumstempo den dritten Monat in Folge verlangsamt hat und von 11,4 % im August auf 9,9 % im September geschrumpft ist.
Das Problem wirkt sich auf potenzielle Verkäufer aus, denen jetzt mitgeteilt wird, dass ihr Haus wahrscheinlich einen niedrigeren Preis erzielen wird, und erwägen, mit dem Verkauf zu warten, bis sich der Markt erholt. Für diejenigen, die den Umzug kaum erwarten können, riskieren sie, ihre Häuser für viel weniger zu verkaufen, als sie vor ein paar Monaten wert gewesen wären.
„Der Markt war der seltsamste Markt seit 24 Jahren; es hat sich verändert“, sagt Martin Nash, der Wohnungsverkäufer bei Mullucks. Sein Rat an Verkäufer, die besorgt sind, keinen fairen Wert für ihre Immobilien zu erzielen, lautet: „Zwingen Sie den Markt nicht, lassen Sie den Markt die Zahl finden“.
„Bei diesem Markt, den Zinssätzen, der Stempelsteuer und allem anderen, zieh es einfach an [the market’] zum richtigen Preis. Wenn es mehr wert ist, wird es mehr bekommen“, fügt er hinzu.
Einem Verkäufer, der darum bat, anonym zu bleiben, war zuvor mitgeteilt worden, dass sein Einfamilienhaus mit fünf Schlafzimmern einen Wert von 1,2 Millionen Pfund haben könnte – eine ähnliche Immobilie in der Gegend, die im Sommer für etwa diesen Betrag verkauft wurde. Aber während einer Bewertung am Mittwoch wurde ihm gesagt, er solle mit einem Angebotspreis in der Region von 900.000 £ rechnen.
„Eine Sorge ist, dass ich den Markt tatsächlich verpasst habe und ich weiß, dass ich in den nächsten fünf Jahren von hier wegziehen werde, also ärgere ich mich, dass ich im Sommer nicht schneller umgezogen bin“, sagt er. „Ich bin in einer relativ glücklichen Position. Ich muss nicht umziehen, ich will, aber ich will das beste Angebot für mich und meine Familie.“
Der turbulente Markt hat Unsicherheit darüber verursacht, ob er sein Haus jetzt verkaufen oder später auf eine höhere Bewertung warten soll – was bedeutet, dass er sein Angebot für eine andere Immobilie zurückziehen müsste.
„Es muss höllisch sein, jetzt zu versuchen, eine Hypothek zu bekommen“, sagt er, was zu Bedenken führt, dass es zu einem „Rückgang der Bewertungen in der gesamten Kette“ kommen wird.
Dieses Szenario spielt sich bereits in einigen Wohnungsketten ab. Wells erzählt von einem Käufer, dessen Hypothekenangebot kürzlich auslief und dem dann ein neues Geschäft zu einem viel höheren Zinssatz angeboten wurde. Sie wiederum forderten den Verkäufer auf, 20.000 £ vom Preis abzuziehen, um die Differenz auszugleichen – was akzeptiert wurde.
Verzögerungen sind beim Kauf eines Hauses üblich, aber ihre Länge hat sich in Wells’ 40 Jahren im Geschäft eingeschlichen. Früher vergingen zwischen Kaufabschluss und Vertragsabschluss fünf Wochen, heute sind 20 Wochen üblich.
Käufer, Verkäufer und Makler finden dies bei ruhigeren Marktbedingungen frustrierend, aber Verzögerungen sind schwieriger, wenn ein abgelaufenes Hypothekenangebot die betreffende Immobilie für den Käufer unerschwinglich machen könnte.
„Es ist ein Haus, aber es ist auch ein Zuhause, in das Sie investiert haben, und [if it falls through] Sie können absolut nichts dagegen tun“, sagt Wells.