Im Jahr 1983 startete Jim Campbell das vermutlich erste Joint-Venture-Experiment zwischen einem Immobilienmakler und einer Titel- und Abwicklungsfirma.
Es sei die Ursache für mehrere Dinge, sagte Campbell, vor allem aber dafür, dass Immobilienmakler und Kreditgeber in Pennsylvania nach einer effektiveren Möglichkeit suchten, den Prozess des Kaufs und Verkaufs von Häusern zu kontrollieren. Laut Campbell und seinen Geschäftspartnern ging es häufiger schief, wenn man unbekannte Titel- und Treuhandfirmen nutzte. Warum nicht eine Einheit gründen, um einen reibungsloseren Prozess zu gewährleisten?
Campbell ist mittlerweile so etwas wie ein JV-Guru und hat über 80 Joint Ventures mit Immobilien- oder Kreditunternehmen abgeschlossen. Tatsächlich ist alles sein in Pennsylvania ansässiges Unternehmen Titelallianz tut.
Mike LaRosa, der Chief Operations Officer von Florida-Agenturnetzwerkfolgt ebenfalls dem JV-Playbook.
„Ich weiß, dass das One-Stop-Shop-Ding ein Klischee ist, aber wenn man es richtig macht, kann das nicht nur für den Makler und das Titelunternehmen als Nebeneinkommen ein großer Vorteil sein, sondern auch für den Verbraucher, der von Effizienzsteigerungen profitiert.“ bessere Preise durch Skaleneffekte“, sagte LaRosa.
Doch das Joint-Venture-Modell könnte bald ein Ende haben.
Im Februar 2023 Anwaltskanzlei McGuireWoods veröffentlichte ein Weißbuch, in dem behauptet wurde, dass das Joint-Venture-Geschäftsmodell zwischen Eigentumsversicherungsunternehmen und Immobilienmaklern „die Kosten in die Höhe treibt, den Wettbewerb unterdrückt“ und gegen den Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) von 1974 und den Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) von 2010 verstößt Gesetz zum finanziellen Verbraucherschutz (CFPA).
Die Autoren des Papiers, darunter: Jeff Ehrlichder ehemalige stellvertretende Vollzugsdirektor des Büro für finanziellen Verbraucherschutz (CFPB) forderte die CFPB und die staatlichen Regulierungsbehörden auf, Eigentums- und Immobilien-Joint-Ventures auf mögliche Verstöße gegen RESPA, CFPA und staatliche Vorschriften zu untersuchen.
„Um sich für den Safe Harbor zu qualifizieren, muss eine Vereinbarung über verbundene Unternehmen drei gesetzliche Bedingungen erfüllen“, argumentieren die Autoren. „Zunächst müssen bestimmte Offenlegungen gegenüber den angesprochenen Verbrauchern erfolgen. Zweitens darf von Verbrauchern nicht verlangt werden, einen bestimmten Abwicklungsdienstleister zu nutzen. Und drittens ist der einzige Wert, den die überweisende Partei möglicherweise erhält, eine Rendite auf eine Eigentumsbeteiligung. Die JVs qualifizieren sich nicht für den sicheren Hafen, weil sie (mindestens) diese dritte Bedingung nicht erfüllen.“
Dem Papier zufolge bringen die beteiligten Immobilienmakler oder Makler bei der Gründung eines Joint Ventures „nominales oder gar kein Kapital als Gegenleistung für ihre Eigentumsanteile am JV bei“, und die Titelgesellschaft „nimmt ebenfalls fast keine Investitionen vor und verlässt das Joint Venture.“ Das JV war für die Menge an Abwicklungsdienstleistungen, die es angeblich erbringen soll, völlig unterkapitalisiert.“
Die Autoren behaupten auch, dass die Gewinndividenden, die die Titelgesellschaft und der Immobilienmakler erhalten, „völlig unverhältnismäßig“ zu ihren jeweiligen Investitionen stünden.
Frances Riley, eine Anwältin, die sich auf RESPA-Fragen konzentriert bei Saul Ewing LLPsagt, dass diese Behauptungen zwar auf eine Handvoll Eigentums-Joint-Ventures zutreffen, dies jedoch nicht die Norm sei.
„Sie fragen sich, wie ein Investor nur 2.000 US-Dollar investiert hat, aber im letzten Quartal eine Dividende von 5.000 US-Dollar erhält, und das Gleiche könnte man auch über die ersten Investoren sagen.“ Microsoft oder Facebook der Aktien für 100 Dollar kaufte, die jetzt Tausende von Dollar wert sind“, sagte Riley. „Ich denke, es wird von Konkurrenten vorangetrieben, denen das Geschäftsmodell nicht gefällt, rauszugehen und Investoren zu gewinnen, die Ihre Empfehlungsquellen sind.“
Riley fügte hinzu: „Sie haben diese Vorwürfe darüber erhoben, wie schrecklich es sei, und sie halten sich nicht daran. Was die Ermittler herausgefunden haben – nicht in jedem Fall, aber in den meisten Fällen – ist, dass die Investition angemessen ist und sie einen fairen Marktwert für die Investition zahlen.“
Die Regulierungsbehörden machen Druck
Für Rechtstitelversicherungsunternehmen mit Joint Ventures, die in den Grauzonen des Rechts tätig sind, steht viel auf dem Spiel.
„Das Umfeld, in dem wir uns gerade befinden, ist wahrscheinlich das durchsetzungsintensivste, das ich seit wahrscheinlich 20 Jahren gesehen habe, insbesondere auf staatlicher Seite“, sagt Marx Sterbcow, ein RESPA-Anwalt bei Sterbcow Law Groupsagte in einem Interview mit GehäuseDraht. „Es gibt Unternehmen, die sich wirklich an die Vorschriften halten – sie sind äußerst konform. Sie möchten keine falschen Vorstellungen davon haben, was ihr Unternehmen tut, und sie möchten, dass alles klar und deutlich ist. Aber dann gibt es einen Konkurrenten auf dem Markt, der alles völlig illegal macht.“
Neben RESPA behauptet das McGuireWoods-Papier auch, dass die JVs gegen das CFPA verstoßen, das missbräuchliche Handlungen und Praktiken zwischen „versicherten Personen“ und „Dienstleistern“ verbietet.
„Ein Joint-Venture-Partner ist eine ‚nahestehende Person‘ und gilt daher als ‚versicherte Person‘, wenn er ‚wesentlich an der Führung der Geschäfte‘ einer erfassten Person beteiligt ist“, heißt es in dem Papier. „Hier handelt es sich bei den Immobilienmaklern um ‚verbundene Personen‘, weil sie durch die Vermittlung ihrer Kunden an das JV für Eigentumsdienstleistungen materiell an den Angelegenheiten des JV beteiligt sind, das selbst eine ‚versicherte Person‘ ist, weil es Immobilien anbietet.“ -Abrechnungsdienstleistungen. Dementsprechend könnten die Immobilienmakler als „gedeckte Personen“ betrachtet werden, die dem CFPA unterliegen.“
Ehrlich sagte, dass die potenziellen Verstöße in einigen Staaten damit noch nicht enden.
„Viele Staaten haben ihre eigenen Gesetze, die Schmiergelder für Empfehlungen verbieten, wie es RESPA tut. Die meisten dieser Landesgesetze, wie etwa RESPA, machen eine Ausnahme für rechtmäßige Joint Ventures. Aber eine Handvoll Gerichtsbarkeiten verbieten Schmiergelder ausnahmslos“, sagte Ehrlich. „Abschnitt 31-5031.15 des DC-CodesBeispielsweise ist es für jede Person rechtswidrig, „direkt oder indirekt eine Gegenleistung für die Vermittlung eines Eigentumsversicherungsgeschäfts oder eines Treuhandkontos oder einer anderen von einem Eigentumsversicherer bereitgestellten Dienstleistung zu zahlen oder zu erhalten“. Und es macht keine Ausnahme für JVs – auch für solche, die unter RESPA in Ordnung wären. Diese Bestimmung verbietet grundsätzlich alle Joint Ventures mit Titelgesellschaften in DC.“
Ehrlich führt die verstärkte Prüfung von Joint Ventures auf die Zunahme von Joint Ventures in den letzten Jahren und die zunehmenden Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit von Eigenheimen zurück
„Die Preise sind gestiegen; die Zinsen sind gestiegen; und die Abschlusskosten sind gestiegen. Schein-JVs verzerren den Wettbewerb und führen dazu, dass Verbraucher mehr für Abwicklungsdienstleistungen zahlen“, schrieb Ehrlich in einer E-Mail. „Soweit also die CFPB oder ein Generalstaatsanwalt dieses Wohnungsproblem angehen möchte, wäre ein Ansatzpunkt die Auseinandersetzung mit Schein-JVs.“
Während Sterbcow anerkennt, dass die Bezahlbarkeit von Wohnraum für viele eine Herausforderung darstellt, sieht er einige zusätzliche Faktoren im Spiel. Sterbcow geht davon aus, dass die Maßnahmen zur Durchsetzung von CFPB RESPA zwischendurch nachlassen 2017 und 2023 vermittelte Immobilien- und Titelfachleuten den Eindruck, dass RESPA keine Priorität mehr habe. Zusammen mit der Verlangsamung des Immobilienmarktes führte dies zu einem perfekten Sturm für die Entstehung einiger fragwürdiger Geschäftspraktiken, was das Interesse der Aufsichtsbehörden weckte.
„Was passiert, ist, wenn sich die Marktlage verschlechtert und die Einnahmen zu sinken beginnen, dann sieht man, wie die Leute in große Panik geraten und anfangen, alle möglichen verrückten, verrückten Pläne zu schmieden, um die Geschäftsankurbelung zu erleichtern, und das delegitimiert den Markt, in dem sie tätig sind, und wirkt sich negativ darauf aus.“ Unternehmen sind tätig“, sagte Sterbcow.
Insbesondere Arizona hat Joint Ventures zwischen Eigentumsversicherern und Immobilienmaklern unter die Lupe genommen.
„Wir prüfen, wie diese strukturiert sind und dass es sich um echte Joint Ventures handelt und dass es sich nicht nur um Scheinorganisationen handelt, die gegründet wurden, um Schmiergelder an Agenten zu zahlen“, sagte James Knupp, der stellvertretende Direktor des Immobilienministerium von Arizona, sagte. „Wir wollen sicherstellen, dass unsere Makler und Titelgesellschaften innerhalb der gesetzlichen Grenzen ihrer Möglichkeiten agieren, und alles dreht sich um Verbraucherschutz und bezahlbaren Wohnraum.“
Knupp sagte, sie prüfen auch die Neutralität des Treuhänders und die Offenlegungen, die Immobilienmakler ihren Kunden über die Art ihrer Beziehung zum Titel-Joint-Venture machen.
Um die Ermittlungen durchzuführen, arbeitet Knupps Abteilung mit dem zusammen Arizona Department of Insurance and Financial Institutions (DIFI).
„Wir möchten, dass sich die Verbraucher über die Entscheidungen, die sie treffen, vollständig im Klaren sind – der Kauf eines Hauses kann die größte Transaktion sein, die ein Verbraucher in seinem ganzen Leben tätigt – und wir möchten nicht, dass diese Joint Ventures zusammenarbeiten, um diese Wahlmöglichkeiten für die Verbraucher einzuschränken.“ “, sagte James McGuffin, ein Sprecher von Arizona DIFI.
Es ist nicht bekannt, wie viele Joint Ventures zwischen Immobilienmaklern und Titelversicherungsgesellschaften in den Vereinigten Staaten existieren. Keine einzelne Behörde verfolgt solche Unternehmen, sagten Experten gegenüber HousingWire.
Laut Riley haben auch lokale Aufsichtsbehörden in Pennsylvania, Maryland und Washington, D.C. damit begonnen, Titel-JVs zu prüfen. (Keine der örtlichen Aufsichtsbehörden antwortete auf Interviewanfragen.)
Trotz Ehrlichs Behauptungen und dem Verdacht staatlicher Aufsichtsbehörden behaupten Branchenexperten, dass Joint Ventures verbraucherfreundlich seien.
„Durch diese Joint Ventures oder verbundenen Unternehmen entsteht eher ein geschlossener Kreislauf“, sagte Aaron Davis, CEO von Florida Agency Network. „Jedes Mal, wenn ein Käufer den Kreis verlässt, besteht die Möglichkeit eines schlechten Service. Wenn ich ein Käufer bin und zu einem Immobilienbüro gehe, das ein Joint-Venture-Titelunternehmen hat, sind die Geschäfte miteinander verbunden und der Makler hat eher die Möglichkeit, das Gesamterlebnis für den Käufer besser zu kontrollieren.“
LaRosa fügte hinzu: „Wenn Sie eine Umgebung mit geschlossenem Regelkreis schaffen, haben Sie eine bessere Möglichkeit, Systeme zu integrieren und einen viel natürlicheren Ablauf der Transaktion zu ermöglichen, und sie ist von der Auftragseingabe bis zum Abschluss weniger umständlich.“
Gretchen Pearson, die Maklerin und Inhaberin von Berkshire Hathaway HomeServices Drysdale-Eigenschaftenist Teil einer verbundenen Geschäftsvereinbarung mit Titel Orange Coastdie auch ähnliche Verträge mit zwei ihrer größten Maklerkonkurrenten in der Region abgeschlossen hat.
„Der Hauptgrund für die Gründung eines Joint Ventures besteht darin, dem Verbraucher ein besseres Erlebnis zu bieten“, sagte Pearson. „Es ist schrecklich, wenn beim Titel etwas dazwischenkommt und Sie versuchen, die Transaktion mit dem Käufer abzuschließen, und es dauert ewig, aber wenn die Titelfirma Ihr Geschäftspartner ist, ist sie möglicherweise bereit, die Eigentumspolice schon frühzeitig auszustellen Es werden Abhilfemaßnahmen durchgeführt, damit Ihr Käufer abschließen kann.“
Neben dem gestiegenen Interesse der staatlichen Regulierungsbehörden hat die CFPB Anfang des Jahres ihre erste RESPA-Durchsetzungsklage seit sechs Jahren erlassen und damit der Immobilienbranche deutlich gemacht, dass RESPA stärker in den Fokus rückt. Aber für LaRosa ist das, zumindest im Moment, kein allzu großes Problem.
„Ich begrüße die Prüfung“, sagte LaRosa. „Ich denke, jeder, der so vorgeht wie wir, begrüßt es, denn wir wollen niemanden beschimpfen, aber es gibt schlechte Akteure, und ich habe auf mehr Durchsetzung gewartet. Ich glaube nicht, dass es ihnen unbedingt darum geht, Leute zu verhaften. Ich denke, sie möchten Orientierung geben und sicherstellen, dass gleiche Wettbewerbsbedingungen herrschen.“