Chris Burnett für BI
Als ich in meinem frisch renovierten Badezimmer stand und zusah, wie Wasser über den Duschrand lief und den Raum überschwemmte, schwankte ich zwischen Wut und Erschöpfung. Selbst mit meinen ungeübten Augen konnte ich erkennen, dass der Rand der Dusche nicht richtig nivelliert war, was dazu führte, dass das Wasser auf den Boden fiel, anstatt in Richtung Abfluss zu wirbeln. Wenn es nicht kontrolliert würde, wären die langfristigen Wasserschäden katastrophal.
Die riesige Pfütze zu meinen Füßen fühlte sich an wie eine wässrige Manifestation der mangelhaften Verarbeitung, der steigenden Kosten und der Rechtsstreitigkeiten, die mein Mann und ich während der Renovierung unseres 1.500 Quadratmeter großen Cottages durchgemacht hatten. Was eigentlich eine einjährige Renovierung im Wert von 140.000 US-Dollar sein sollte, hat sich zu drei quälenden Jahren entwickelt, die uns mehr als 500.000 US-Dollar gekostet haben – und die Arbeiten sind immer noch nicht abgeschlossen.
Unsere Geschichte ist nicht einzigartig. Hausbesitzer im ganzen Land haben mit ähnlichen Baukatastrophen zu kämpfen, die von unzuverlässigen und oft skrupellosen Bauunternehmern verursacht wurden. Der Anstieg der Hausrenovierungen nach dem Gesundheitsnotstand, angeheizt durch erfolgreiche Fernsehsendungen wie „Property Brothers“ und „Love It or List It“, die Renovierungen wie ein Kinderspiel erscheinen lassen, verschärfte die Situation. Nach Angaben des Joint Center for Housing Studies der Harvard-Universität Ausgaben für Heimwerkerarbeiten Die Kosten stiegen von 328 Milliarden US-Dollar im Jahr 2019 auf 481 Milliarden US-Dollar im Jahr 2023. Aufgrund der steigenden Nachfrage waren die Auftragnehmer knapp, was ihnen ein beispielloses Maß an Macht verschaffte. Auch wenn sie Projekte zur Hälfte erledigt lassen oder keine gute Arbeit leisten, gibt es immer noch viele Möglichkeiten und neue Kunden stehen vor ihrer Tür.
In Rhode Island, wo mein Mann und ich leben, stiegen die Beschwerden beim Department of Business Regulation von 2019 bis 2021 um 30 %, wobei es sich vor allem um Auftragnehmer handelte, die Zahlungen akzeptierten, die vertraglich vereinbarten Arbeiten aber nicht fertigstellten. Zwischen 2021 und 2022 ist die Bauberatung tätig Arcadis meldete einen Anstieg des durchschnittlichen Wertes von Baustreitigkeiten in Nordamerika um 42 %, ein historischer Höchstwert. Aber wie mein Mann und ich bald herausfanden, gibt es für Hausbesitzer kaum rechtlichen Schutz, wenn man keinen Plan hat.
Als unsere Familie im September 2020 unser 130 Jahre altes Anwesen im Norden von Michigan kaufte, dachten wir, wir würden im Juni 2021 einziehen. Wir hofften, das kleine Cottage als Sommerurlaub nutzen und es für den Rest des Jahres vermieten zu können Jahr. Wir hatten vor, es zu entkernen, die Sanitäranlagen, die Elektrik, das Fundament und die Fenster zu verbessern und die Badezimmer und die Küche zu modernisieren – ein Projekt, von dem uns mehrere Bauunternehmer sagten, dass es mehr oder weniger ein Jahr dauern würde. Alles begann gut, doch im Herbst 2021 zeigte sich, dass unser Auftragnehmer nicht die Absicht hatte, den vereinbarten Zeitplan einzuhalten. Unser Abstieg ins Fegefeuer der Renovierung hatte begonnen.
Anfängliche Verzögerungen wurden auf Engpässe in der Lieferkette zurückgeführt, und obwohl diese sicherlich den Zeitplan beeinträchtigten, stellten wir später fest, dass unser Auftragnehmer uns bei der Bestellung von Lieferungen getäuscht und unser Projekt monatelang ignoriert hatte. Die Verzögerungen waren die ersten von vielen Warnsignalen, doch da das Haus mittlerweile bis auf die Grundpfosten heruntergerissen war und es in der kleinen Stadt Michigan, in der das Cottage lag, nur wenige Alternativen gab, fühlten wir uns machtlos, den Kurs zu ändern.
Christine Chitnis
Im Laufe der Jahre verdreifachte sich das Budget, wir verbrauchten alle unsere Ersparnisse, um Zahlungen zu leisten, und der geplante Zeitplan wurde zu einer fernen Erinnerung. Wir fühlten uns wie die sprichwörtlichen Frösche im Topf mit kochendem Wasser. Jedes Mal, wenn unser Auftragnehmer die Temperatur erhöhte, gewöhnten wir uns grimmig an die Realität unseres Untergangs.
Wir forderten schließlich den Einzug im Frühjahr 2023. Doch kurz zuvor forderte unser Auftragnehmer unvermittelt die vollständige Bezahlung aller bis dahin abgeschlossenen Arbeiten. Er drohte, die Belegungsbescheinigung zurückzuhalten, die von der örtlichen Regierung dem Inhaber der Baugenehmigung ausgestellt wird und aus der hervorgeht, dass das Gebäude den Vorschriften entspricht und alle in der Baugenehmigung aufgeführten Arbeiten durchgeführt wurden, sofern wir uns nicht daran halten. Da wir die Grundregel bei der Hausrenovierung kannten – zahlen Sie niemals den vollen Betrag, bevor die Arbeit abgeschlossen und inspiziert wurde –, wurden wir misstrauisch.
Mein Mann und ein befreundeter Bauunternehmer flogen sofort vorbei, um die Situation zu beurteilen, und waren entsetzt über das, was sie vorfanden: eine verpfuschte Lackierung, unsachgemäß installierte Türen, undichte Fenster, schlecht installierte Einfassungen und freiliegende Rohre, die aus dem Vorgarten ragten. Ganz zu schweigen von der langen Liste der noch zu erledigenden Aufgaben, die den Einbau von Sturmtüren und Außenabsätzen, die Reparatur beschädigter Außenverkleidungen und das Abdecken freiliegender Rohre umfasste. Am schlimmsten war die Dusche, die unser Badezimmer in ein Miniaturschwimmbad verwandelte.
Es schien ein Volltreffer zu sein: Wir haben für eine Dienstleistung bezahlt, die noch nicht fertig war.
Wir weigerten uns zu zahlen, und nachdem wir eine vollständige Dokumentation und Abrechnung aller Arbeiten verlangt hatten, stellten wir erhebliche Budgetdiskrepanzen fest, wie z. B. Lücken zwischen dem, was ein Subunternehmer in Rechnung gestellt hatte (z. B. 11.000 US-Dollar für den Rahmen) und dem, was unser Auftragnehmer ihnen angeblich gezahlt hatte (18.000 US-Dollar). ). Zu den Unterlagen gehörten notariell beglaubigte, „vollständig bezahlte“ Pfandrechtverzichtserklärungen unseres Auftragnehmers und aller Subunternehmer – Dokumente, aus denen hervorgeht, dass wir alles bezahlt hatten, was wir schuldeten.
Also suchten wir rechtliche Schritte, beendeten die Beziehung und ignorierten den ausstehenden Betrag. Sicherlich, dachten wir, muss es Verbraucherschutz für Menschen in unserer Situation geben. Es schien ein Volltreffer zu sein: Wir haben für eine Dienstleistung bezahlt, die noch nicht fertig war. Ein Jahr später erfuhren wir, wie wenig Schutz es gab.
Das Gericht wies den notariell beurkundeten Pfandverzicht als bloßen Fehler des Auftragnehmers zurück. Der Mediator bot triviale Lösungen für erhebliche Probleme: „Nehmen Sie ein Brecheisen, reißen Sie die Fliesen heraus und nivellieren Sie das Badezimmer, keine große Sache. Es ist ein Wochenendprojekt“, sagte er, als hätten wir nicht gerade Zehntausende Dollar bezahlt dass unser Auftragnehmer genau das tut. Das mangelnde Mitgefühl des Gerichts – und die Tatsache, dass es uns doppelt so viel kosten würde, wie der Auftragnehmer an Anwaltskosten verlangte, um weitere rechtliche Schritte einzuleiten – veranlassten uns zu einer Einigung. Wir zahlten dem Auftragnehmer die 32.000 US-Dollar, die er seiner Meinung nach schuldete, was uns mit einer exorbitanten Anwaltsrechnung und keinem Abschluss zurückließ. Obwohl wir schließlich einziehen konnten, bleiben wir in einem Kreislauf endloser Reparaturen gefangen und sammeln Angebote ein, um das Chaos zu beheben, das die schlechte Arbeit unseres Auftragnehmers hinterlassen hat.
Wir haben auf die harte Tour erfahren, dass Ihr Schutz als Verbraucher weitgehend davon abhängt, was Sie tun, bevor die Arbeit überhaupt beginnt. Nachdem ich mit anderen Hausbesitzern gesprochen hatte, stellte ich fest, wie einfach es war, davon zu profitieren.
Amanda Jane Jones begann 2020 mit der Renovierung ihres Hauses in Utah mit einem Bauunternehmer, der von Nachbarn wärmstens empfohlen wurde. In den ersten Monaten lief alles gut, doch dann verlangsamte sich die Arbeit und es kamen keine Subunternehmer mehr. Jones hatte schrittweise gezahlt, was sich sicher und verantwortungsvoll anfühlte. Doch dann stand das Miethaus ihrer jungen Familie zum Verkauf und sie mussten ausziehen. Jones wollte unbedingt in das Haus einziehen, das ihr gehörte, und stellte ihrem Bauunternehmer einen Scheck über 190.000 US-Dollar aus, der seiner Meinung nach benötigt wurde, um die Einzugsfrist einzuhalten. Dann verschwand er. Einer nach dem anderen begannen die Subunternehmer, die ihre Arbeit Monate zuvor beendet hatten und angeblich vom Auftragnehmer bezahlt worden waren, an ihrer Tür zu stehen und um Bezahlung zu bitten.
David Jensen, ein Anwalt aus New Jersey bei der Kanzlei Greenberg Traurig, sagte mir, dass das erste, was Sie tun können, um sich zu schützen, darin besteht, zuverlässige Empfehlungen für einen Auftragnehmer einzuholen und zu überprüfen, ob dieser lizenziert und als Unternehmen registriert ist. Aber für Jones reichten zuverlässige Empfehlungen nicht aus.
Ihr Schutz als Verbraucher hängt weitgehend davon ab, was Sie tun, bevor die Arbeiten überhaupt beginnen.
„Als wir einen Anwalt engagierten und dieser eine Hintergrundüberprüfung durchführte, stellte sich heraus, dass unser Auftragnehmer schon mehrmals pleite gegangen war“, sagte Jones. „Jedes Mal schuf er einen neuen Firmennamen mit nur geringfügigen Abweichungen vom ersten. Er war mehrere Male vor Gericht, aber seine Lizenz wurde ihm nie entzogen.“
Sie empfahl Hausbesitzern, einen Anwalt mit der Durchführung einer vollständigen Hintergrundüberprüfung des Versicherungsschutzes, der Beschwerdehistorie und der Prozessakten zu beauftragen. „Er hat uns über 200.000 Dollar gestohlen“, sagte Jones. „Es wäre für uns in Ordnung gewesen, wenn wir ihm nicht den letzten Scheck ausgestellt hätten, aber wir sind in seine Falle getappt.“ Ihre Familie konnte einziehen, aber vier Jahre später ist das Haus immer noch nicht fertig. Da der Auftragnehmer bereits Pfandrechte an seinen Vermögenswerten aus früheren Insolvenzen hatte, riet ihr Anwalt davon ab, rechtliche Schritte einzuleiten – es gab nichts zu gewinnen.
Jensen, dessen Praxis sich auf die Verhandlung von Bauverträgen konzentriert, warnte auch davor, im Voraus zu zahlen, insbesondere ohne zu verstehen, wie diese Mittel verwendet würden. „Viele Wohnungsbauunternehmer wollen im Voraus Geld in Form einer Anzahlung, und sie werden den Auftrag nicht annehmen, wenn Sie kein Geld hinterlegen“, sagte er. „Versuchen Sie Ihr Bestes, die Anzahlung auszuhandeln und Klarheit darüber zu bekommen, wofür sie verwendet werden soll.“
Er empfahl, vom Auftragnehmer und seinen Subunternehmern eine monatliche Abrechnung mit detaillierten Einzelposten und Fortschrittspfandrechten anzufordern. „Oft sagen Ihnen Auftragnehmer, dass sie das Geld für Ihren Auftrag benötigen, aber sie verwenden dieses Kapital, um den Auftrag vor Ihrem Auftrag fertigzustellen“, sagte Jensen. Es ist mühsam, über jeden ausgegebenen Cent Rechenschaft abzulegen, aber wenn Sie wissen, wohin Ihr Geld fließt, ersparen Sie sich später viel Ärger.
Genau das hat Lisa DiAntonio, eine Hausbesitzerin in Andover, Massachusetts, getan. Obwohl sie im Laufe der Jahre mit ihrem Mann mehrere Renovierungs- und Renovierungsprojekte abgeschlossen hatte, fehlte ihr das Selbstvertrauen, die Renovierung ihres neu erworbenen 6.500 Quadratmeter großen Hauses selbst in die Hand zu nehmen. Ihr Auftragnehmer veranschlagte etwa 1,8 Millionen US-Dollar für die Renovierung, davon 35.000 US-Dollar für den Abriss. Sie hinterlegte eine Anzahlung von 10 % in Höhe von 180.000 US-Dollar und die Arbeiten begannen im Januar 2022. DiAntonio bemerkte, dass die Demo-Crew für ein paar Tage auftauchte und dann für Wochen verschwand. Die Fortschritte schienen langsam zu sein, und obwohl sie eigentlich eine monatliche Rechnung mit Buchhaltung erhalten sollte, kam in den ersten Monaten trotz hartnäckiger Nachverfolgungen nichts an.
Im Wilden Westen der Hausrenovierung ist jeder Hausbesitzer für sich selbst zuständig.
„Der April rollt herum und er gibt uns eine Rechnung über 185.000 Dollar“, sagte DiAntonio. Den Angaben zufolge wurden jedoch nur Arbeiten im Wert von etwa 90.000 US-Dollar durchgeführt; Allein für die Demo wurde das Dreifache des angegebenen Betrags in Rechnung gestellt. „In unserem Vertrag sollten wir jedes Mal, wenn etwas vom Angebot abweicht, benachrichtigt werden“, sagte sie. Aber es gab keine Warnung, dass die Demo das Budget überschreiten würde. Als sie die Warnsignale sah, feuerte sie ihn sofort. Weil er sich nicht an den Vertrag gehalten hatte, konnten sie einen sauberen Bruch machen und jemand anderen die Arbeit erledigen lassen. Als DiAntonio die Baugenehmigung auf ihren Namen übertragen wollte, stellte sie fest, dass ihr Bauunternehmer keine Demogenehmigung erhalten hatte.
Letztendlich ist der beste Schutz eines Hausbesitzers ein guter Vertrag – etwas, das uns nicht gelungen ist. Unser Vertrag, ein lediglich einseitiges Dokument, das von unserem Auftragnehmer erstellt wurde, bot nur minimale Schutzmaßnahmen und ließ uns kaum Rechtsmittel. Wenn wir es noch einmal machen würden, würden wir Regeln für den Umgang mit Änderungen am Projekt, Strafgebühren für versäumte Fristen und klare Kosten für jeden Auftrag, einschließlich Arbeit und Material, einschließen. (Wir stellten fest, dass unser Auftragnehmer einen Großteil der von uns bezahlten Arbeiten ausgelagert hatte, damit er ihn selbst erledigen konnte, wodurch uns die Auftragnehmergebühr praktisch doppelt berechnet wurde.)
Jensen empfahl, mit standardisierten Verträgen von Organisationen wie dem American Institute of Architects zu beginnen und diese an Ihre Bedürfnisse anzupassen. Er empfahl die Aufnahme einer sogenannten „Kündigungsrechtsklausel aus Bequemlichkeit“, die es dem Hausbesitzer ermöglicht, seinen Auftragnehmer jederzeit und ohne Angabe von Gründen zu entlassen. „Letztendlich sind Sie Ihrem Auftragnehmer ausgeliefert, aber diese Klausel ist eines der nützlichsten Instrumente, die ich je verwendet habe“, sagte Jensen. „Es bringt Ihnen vielleicht nicht Ihr Geld zurück oder löst nicht alle Ihre Probleme, aber es gibt Ihnen die Kraft, aus einer schlechten Situation herauszukommen.“
Die Welt der Hausrenovierung ist ein Minenfeld. Jeder Staat hat unterschiedliche Vorschriften, der Rechtsweg ist gering und der Wettbewerb um Auftragnehmer ist hart. Die beste Verteidigung ist Wachsamkeit – recherchieren Sie, prüfen Sie und fordern Sie Rechenschaftspflicht. Im Wilden Westen der Hausrenovierung ist jeder Hausbesitzer für sich selbst zuständig.
Christine Chitnis ist ein Fotograf, Journalist und Autor, der für Condé Nast Traveler, Elle, Vogue, The New York Times und Travel + Leisure geschrieben hat.