Wir kommen aus zwei turbulenten Jahren des Wachstums auf dem US-Immobilienmarkt. Und jetzt stehen wir vor einem turbulenten Jahr der Normalisierung des Hypothekenmarktes. Es stimmt also zu sagen, dass Turbulenzen und Hypothekenaussichten seltsame Bettgenossen sind, aber es ist wahr. Die Zinssätze steigen, die Erschwinglichkeit ist eine Herausforderung und geopolitische Konflikte wirken sich auf die globalen Versorgungsmärkte aus.
Es ist nur natürlich, dass die Marktteilnehmer möglicherweise skeptisch sind, in welche Richtung sich der Wohnungsbau entwickeln wird. In den kommenden Monaten werden Sie Schlagzeilen über eine Gehäuse-„Blase“ oder vielleicht sogar über einen drohenden „Crash“ lesen, aber kühlere Köpfe können sich immer noch durchsetzen. Aus diesem Grund kann die Kenntnis der Zeichen und ihre Interpretation eine unschätzbare Orientierungshilfe für Ihre Kunden und Ihr Unternehmen sein.
Entscheidend ist, dass Sie wissen, was den Markt bewegt. Ausreißerische Schlagzeilen, die den Untergang des Wohnungsbaus vorhersagen, sollten nicht das sein, was Ihr Geschäft oder den nächsten Schritt Ihres Kunden diktiert. Schließlich würden sich die Medien im aktuellen Marktumfeld keine Sorgen machen.
Hinter diesen negativen Schlagzeilen steht der heiße Immobilienmarkt, der zu einigen Allzeithochs der Immobilienpreise in den USA beigetragen hat. Wenn Sie steigende Zinsen einwerfen, entsteht Panik. Wie können hohe Preise aufrechterhalten werden, wenn die Kaufkraft eines Käufers so gering ist?
Die jüngste Voreingenommenheit sorgt für negative Schlagzeilen im Wohnungsmarkt
Erstens hilft es zu verstehen, warum Schlagzeilen in der Presse und Ihre Kunden die heutigen Wohnungstrends schnell als fatal interpretieren könnten. Recency Bias ist ein psychologisches Phänomen, bei dem Sie den jüngsten Ereignissen mehr Bedeutung beimessen, als das Gesamtbild zu betrachten, und es ist der Hauptgrund dafür, warum so viele Menschen einen Immobiliencrash begehen.
Der Wohnungsmarkt hat in 70 Jahren nur einmal einen Crash erlebt! Das ist eine fantastische Erfolgsbilanz, die für die Widerstandsfähigkeit des Wohnungsbaus sprechen sollte.
Hier ist das Problem, woran wir uns alle erinnern, ist der Immobiliencrash von 2008 bis 2009. Aufgrund seiner Aktualität ist dieses Ereignis das, was die Menschen heute anspricht. Sie glauben nicht, dass für die Mehrheit der Wohnungswirtschaft das Wohnen den Test der wirtschaftlichen Prüfungen bestanden hat. So funktioniert Recency Bias im Wohnungsbau – weil wir in der nicht allzu fernen Vergangenheit einen Crash erlebt haben und er brutal war, daran erinnern wir uns. Wir können uns davon überzeugen, dass es wieder passieren wird, obwohl die Geschichte uns sagt, dass es wahrscheinlich nicht passieren wird.
Wie Daten Ihnen helfen können, Trends zu interpretieren
Hier können Sie sich als Immobilienprofi von den negativen Schlagzeilen abheben, die heute den Markt verunsichern. Wissen, wo wir in Bezug auf die stehen Wohnungswirtschaft und die Trends, die einen bevorstehenden Crash verhindern, können durch Daten bestimmt werden!
In letzter Zeit waren die Hypothekenzinsen ein Hauptgrund für die negativen Schlagzeilen, die dazu dienen, Panik über einen bevorstehenden Immobiliencrash zu schüren. Das Narrativ ist, dass die Hypothekenzinsen jetzt auf einem Dreijahreshoch sind, Bezahlbarkeit von Wohnraum sinken, die Menschen könnten in Panik geraten und die Menschen werden weniger Häuser kaufen. Es wird weniger Nachfrage nach Wohnungen geben, und das wäre einer der Hauptgründe, warum es zu einem Immobiliencrash kommen könnte.
Kein Dokument hat jemals steigende Zinssätze mit fallenden Immobilienpreisen in Verbindung gebracht.
In Wirklichkeit korrelieren die Hypothekenzinsen kaum mit den Immobilienpreisen. Die Daten zeigen uns, dass die Raten in den letzten 40 Jahren keinen Einfluss auf die Preise hatten. Historische Daten zeigt, dass die Immobilienpreise kontinuierlich gestiegen sind, unabhängig davon, wo die Zinssätze liegen; Das liegt daran, dass Hypothekenzinsen zyklisch sind, sie steigen und sie fallen. Überraschenderweise sind die Eigenheimpreise nicht; sie steigen weiter.
Drohende Zwangsversteigerungswelle?
Ein weiterer Schuldiger hinter den negativen Schlagzeilen im Wohnungsbau ist die sogenannte bevorstehende Welle von Zwangsvollstreckungen, die kommen wird, wenn die Zahl der Menschen aus der COVID-19-Nachsicht aussteigt. Im Jahr 2006 löste eine Flut von Zwangsvollstreckungen, die den Markt überschwemmte, einen dramatischen Rückgang der Immobilienpreise aus. Heute sieht die Realität ganz anders aus.
Im Jahr 2021 half der Rekordanstieg der Immobilienpreise den Hausbesitzern, Eigenkapital auf rund 2,1 Billionen US-Dollar aufzubauen, die bedeutendste jährliche Erhöhung des Eigenkapitals. Die Daten zeigen, dass Eigenheimkäufer seit 1954 jahrzehntelang Eigenkapital aufgebaut haben; Diejenigen, die kein Eigenkapital aufgebaut haben, haben zwischen 2003 und 2007 gekauft. Das bedeutet, dass Menschen, die ein Eigenheim gekauft haben, in den letzten 70 Jahren nur vier Jahre lang Eigenkapital verloren haben, und es dauerte etwa sechs oder sieben Jahre, bis sie sich wieder erholten. Welche andere Anlageklasse hat die gleiche Geschichte?
Ein weiteres Missverständnis ist, dass die Leute glauben, dass Eigenkapital nur für diejenigen ohne Hypotheken aufbaut. Das ist nicht wahr. Sie können Eigenkapital in Ihrem Haus aufbauen, solange Ihre Schulden weniger wert sind als Ihr Vermögen. Die Geschichte hat uns gelehrt, dass die Immobilienpreise für den größten Teil des US-Immobilienmarktes weiter steigen, und die Daten zeigen uns, dass zu diesem Zeitpunkt weniger als 2 % der US-Haushalte stehen unter Wasser.
Im Gespräch mit Ihren Kunden verdeutlichen zwei wichtige Datenpunkte, warum ein Absturz nicht unmittelbar bevorsteht.
Ein Datenpunkt, der die Widerstandsfähigkeit des Wohnungsmarktes erklärt: die Zahl der Haushalte bilden vs. die Anzahl der Häuser gebaut. Die Daten zeigen, dass vor 2013 weniger Haushalte gegründet wurden und mehr gebaut wurde, sodass wir einen Überschuss an Wohnungen hatten.
Seitdem sind Hausbauer so verängstigt, dass eines Tages die Nachfrage sinken wird, dass sie ständig versucht haben, ihre Baukosten niedrig zu halten, was Covid aufgrund von Lieferkettenproblemen nur noch verschlimmerte.
Im Jahr 2021 hatten wir in den USA einen Mangel von etwa 5,1 Millionen Haushalten – das ist der Lücke zwischen wie viel wir brauchen und wie viel wir bauen. Von 2015 bis 2021 wurden durchschnittlich 1,5 Millionen Haushalte gegründet und 889.000 Wohnungen gebaut. Selbst wenn das Bautempo um das Doppelte anziehen würde, würde es sieben Jahre dauern, um die bestehende Lücke zu schließen.
Bauen Sie Ihr Unternehmen für die Zukunft des Wohnens auf
Im US-Wohnungsmarkt vollzieht sich eine seismische Verschiebung, die die Art und Weise, wie wir Geschäfte führen, verändern wird. Im nächsten Jahrzehnt wird es 7 Millionen neue Hausbesitzer geben, eine Steigerung von fast 9 % gegenüber dem letzten Jahrzehnt. Das sind tolle Neuigkeiten!
Noch erstaunlicher ist, dass 100 % des Wachstums neuer Eigenheimbesitzer von Farbigen kommen werden. Die Zahl der weißen Eigenheimbesitzer wird um 1,8 Millionen zurückgehen. Eine der bedeutendsten demografischen Veränderungen, die vor unserer Nase passiert ist, war, dass wir eine Zunahme von alleinstehenden weiblichen Haushaltsformationen gesehen haben.
1981 waren 11 % aller Hauskäufer alleinstehende Frauen, was ziemlich bedeutend war. Heute, alleinstehende Frauen 19 % ausmachen – das ist ein fast zweistelliges Wachstum. Der Anstieg war ziemlich beträchtlich. Und das wird weiter zunehmen, da eines der letzten Schlachtfelder, die alleinstehende Frauen davon abgehalten haben, Haushalte zu gründen, die Lohnunterschiede waren – was die Männer im Vergleich zu den Frauen verdienen. Untersuchungen von Pew zeigen, dass Frauen in 22 der größten Metropolen inzwischen genauso viel verdienen wie Männer.
Diese Veränderungen sind eine bedeutende Veränderung für die Wohnungswirtschaft, denn historisch gesehen ist der alte weiße Mann das Bild, das uns in den Sinn kommt, wenn wir an Wohneigentum denken. Wie bereiten wir uns auf diesen Wandel vor?
Eine einfache Sache ist, ein Team zu haben, das wie die Kundengemeinschaft aussieht. Bei InstaMortgage sind 70 % unserer Mitarbeiter Farbige, 50 % sind Frauen. Es zeigt sich in der Art von Krediten, die wir vergeben, da über 60 % unserer Kredite an Minderheiten gehen. Änderungen vorzunehmen ist nicht nur gut für die Gemeinschaft; es ist gut für Sie als Unternehmer.
Die folgenden 20 Jahre werden von alleinstehenden, jüngeren Frauen und People of Color getrieben. Diese demografische Gruppe von Verbrauchern ist in den besten Tagen von Amazon erwachsen geworden; Sie erwarten Vorhersagbarkeit im Hauskaufprozess. Die Fähigkeit, Vorhersehbarkeit und Transparenz zu bieten, ist ein Merkmal, das Sie, die Hypothekenbranche und alle anderen von den anderen abheben wird.
Shashank Shekhar ist Gründer und CEO von InstaMortgage.
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Der Beitrag Meinung: Das Verständnis von Trends ist der Schlüssel zur Vorhersage des nächsten Wohnungswechsels erschien zuerst auf HousingWire.