Ich wiederhole mich, aber haben Sie Geduld. Kein Verkäufer darf jemals einen Immobilienmakler mit dem Verkauf eines Hauses beauftragen. Wenn man familieninterne Übertragungen und Nachlassübertragungen sowie den Verkauf durch Eigentümer berücksichtigt, kann es sein, dass bis zu 20 % aller Transaktionen nicht den Einsatz eines Maklers beinhalten. Es steht Verbrauchern frei, ein Haus ohne Makler zu verkaufen oder zu kaufen – und die Verbraucher wissen das.
Kein Käufer muss jemals einen Immobilienmakler beauftragen. Sie können direkt bei einem Verkäufer kaufen, unabhängig davon, ob dieser Verkäufer durch einen Agenten vertreten wird oder nicht. Ein erheblicher Prozentsatz der Käufer hat beim Kauf ihres letzten Eigenheims keinen Immobilienmakler beauftragt. Für Verbraucher gibt es keine regulatorischen Hürden, wenn es darum geht, ohne einen Makler einzukaufen.
Provisionen waren schon immer verhandelbar, und die Verbraucher wissen das.
RealTrends + Harris Insights„Studien aus den Jahren 2002, 2005, 2006, 2011, 2014 und 2019 zeigen alle, dass Verbraucher wissen, dass Provisionen verhandelbar sind. Sicherlich gibt es einige, die das nicht tun. Ob dies daran liegt, dass sie diese Fähigkeit nicht erforscht haben oder dass sie sich entschieden haben, nicht zu verhandeln, ist unbekannt.
Eine weitere bekannte Tatsache ist, dass mindestens ein Unternehmen, Redfin, das jeden Monat über 50 Millionen einzelne Besucher auf seine Website lockt und ermäßigte Listungen und niedrigere Käuferprovisionen bietet, ist in den meisten Metropolmärkten der Vereinigten Staaten erhältlich. Trotzdem hat es weniger als 1 % Marktanteil aller Transaktionen.
Vor Redfin gab es in den letzten 50 Jahren Verbraucherdiscounter Help-U-Sell, Assist2SellUnd ZipRealty, unter anderen. Die beiden erstgenannten verfügten einst zusammen über 1.500 Einzelhandelsstandorte in den Vereinigten Staaten. ZipRealty schloss zu Spitzenzeiten fast 30.000 Transaktionen ab. Verbraucher hatten bei Maklerdiensten viele Möglichkeiten, auch solche mit geringeren Kosten, aber sie haben sich entschieden, diese nicht sinnvoll zu nutzen.
Warum nutzen Verbraucher keine Discountfirmen?
Wir wissen zwar nicht genau, warum Discount-Brokerfirmen nicht an Bedeutung gewinnen, aber vielleicht liegt es daran, dass die Verbraucher die Vorteile der Nutzung eines eigenen Maklers genießen, den sie kennen und dem sie vertrauen, und bei dem die Kosten eine zweitrangige Rolle spielen.
Verbraucher, die nicht wussten, dass sie Rabatte bekommen könnten, lebten entweder in einer Höhle oder waren faul oder hatten Angst, eine niedrigere Provision zu verlangen. Die Möglichkeit, die Provisionskosten zu senken, sogar auf Null, war für einen großen Teil der Verbraucher eine reichlich verfügbare Information. Das zeigen die eigenen Daten von HousingWire Provisionssätze sind in den letzten 30 Jahren stetig gesunken, hauptsächlich aufgrund der Verhandlungen der Verbraucher über einen niedrigeren Satz oder einen Rabatt.
Was ist mit den MLS?
Einige sagen, dass das MLS US-Immobilienmaklern höhere Provisionssätze als in anderen Ländern ermöglicht. An dieser Position ist etwas Wahres dran. Was dabei außer Acht gelassen wird, ist der Wert, den MLSs den Marktteilnehmern bieten, sowohl Immobilienfachleuten als auch Verbrauchern. Diejenigen, die auf diese Schlussfolgerung verweisen, erwähnen nicht die Rolle, die das MLS auf dem US-amerikanischen (und kanadischen Markt) spielt, wenn es darum geht, ein hohes Maß an Genauigkeit bei den Daten über die zum Verkauf stehenden Häuser, die Verkaufspreise der verkauften Häuser usw. sicherzustellen vergleichbare Daten für Preisvergleiche. Zu den weiteren Vorteilen gehören Vorschriften und Prozesse, die von der MLS erlassen und durchgesetzt werden, um den Markt effizient und fair zu gestalten.
Wenn Sie das MLS außer Acht lassen, haben Sie die Portale, von denen keines darauf ausgerichtet ist, die Richtigkeit der von den Verkäufern bereitgestellten Daten zu überwachen. Keines davon ist auf das Verhalten von Polizeibeamten auf dem Markt ausgerichtet. Ohne das MLS wären Immobilienfachleute und Verbraucher drei bis vier großen, nationalen Portalen ausgeliefert, deren Geschäftsmodelle nicht darauf ausgerichtet sind, die chaotische Aufsicht über den Markt zu übernehmen – und sie würden auch nicht wollen, dass dies haftbar gemacht wird. Schau einfach auf CoStars Dominanz auf dem kommerziellen Maklermarkt. Stellen Sie sie sich nun zusammen vor Zillow Und Immobilienmakler.com. Es ist kein schöner Anblick.
Niedrigere Provisionen machen den wahren Wert der MLSs nicht aus
Diejenigen, die sagen, dass andere Länder, in denen es keine MLS gibt, niedrigere Provisionen haben, berücksichtigen nicht den tatsächlichen Wert, den MLS bietet. Diejenigen, die auf diese anderen Länder verweisen, weisen auch nicht darauf hin, dass die mangelnde Zusammenarbeit zwischen Maklern und Maklern dazu führt, dass Verbraucher, abgesehen von den Immobilienportalen in diesen Ländern, sich selbst überlassen sind, welche Möglichkeiten ihnen zur Verfügung stehen in zum Verkauf stehenden Häusern sein. Sie sind möglicherweise gezwungen, mit mehreren Maklern/Maklerfirmen zusammenzuarbeiten, um das richtige Haus zu finden oder den richtigen Preis für den Verkauf ihres eigenen Hauses zu ermitteln.Der Streit darüber, dass die Provisionssätze in anderen Ländern nicht so hoch sind wie in den USA, lässt dies unberücksichtigt.
Meine Erfahrungen als Sachverständiger
Da ich als Branchenexperte in mehreren Fällen von Handelsbeschränkung oder Preisabsprachen aufgetreten bin, kann ich sagen, dass es zwischen dem US-Justizministerium, der US-amerikanischen Federal Trade Commission und einer Vielzahl privater Prozessparteien völlig an Wissen darüber mangelt, wie das geht der Markt funktioniert, die Freiheit der Verbraucher zu entscheiden, ob sie einen Makler beauftragen oder nicht oder was sie ihnen bezahlen möchten, und der Wert des Maklermarktplatzes.
Die Kläger, mit denen ich zu tun hatte, ihre Wirtschaftsexperten und die Bundesbehörden sehen nur den Provisionssatz und können nicht glauben, dass Verbraucher sich für die Nutzung eines solchen Systems entscheiden würden, wenn die Branche keinen Zwang ausüben würde.
Vertrauen Sie mir, wenn ich sage, dass sie alle bisher enttäuscht waren, weil sie der Branche eine neue Regelung aufzwingen konnten, die irgendwie die Provisionskosten senkt und sich nicht negativ auf die erbrachten Dienstleistungen oder das Funktionieren des Marktes auswirkt. Die wiederholten Anfechtungen aller drei Formen von Prozessparteien zeigen, dass sie das, was sie wollen, nicht bekommen werden. Selbst die von den derzeitigen Prozessparteien vorgeschlagenen Vergleiche werden dies nicht erreichen.
Trotz all der Technologie und der enormen Zunahme an Informationen über den US-Immobilienmarkt, die in den letzten 25 Jahren verfügbar geworden sind, ist der Einsatz von Maklern durch Verbraucher gestiegen und nicht zurückgegangen.
Trotz der Technologie, die es Verbrauchern ermöglicht, mit Online-Formularen und digitalen Signaturen viel einfacher als je zuvor Transaktionen durchzuführen, ist der Einsatz von Agenten auf den höchsten Stand in der Geschichte gestiegen. Halten diese Prozessbeteiligten alle Verbraucher für dumm?
Was wollen die Kläger wirklich?
Meiner Meinung nach ist es den derzeitigen Prozessparteien egal, welche Auswirkungen der Ausgang ihres Falles auf den Markt haben könnte. Es scheint ihnen egal zu sein, ob ihre Handlungen zu einem enormen Anstieg der nicht vertretenen Erstkäufer von Eigenheimen führen. Ich überlasse es dem Leser, was diese Prozessparteien ihrer Meinung nach mit ihren Handlungen erreichen wollen. Schauen Sie sich einfach die vorgeschlagenen Siedlungen an, um sich ein klareres Bild zu machen.
Der Bericht von Keefe, Bruyette & Woods Bericht, „Kommission unmöglich: Werden Rechtsstreitigkeiten den Wohnungsmarkt verändern?“ wird sich als äußerst ungenau erweisen, wenn sich der Staub gelegt hat. Und das Redaktion von Das Wall Street Journalden ich persönlich sehr schätze, ist bei der Prüfung und Stellungnahme zu diesem Rechtsstreit kläglich gescheitert.
Ich habe selbst beobachtet, dass die Konsolidierung, die Komplexität und die Kosten nur noch größer werden, wenn die Bundesregierung versucht, eine Branche durch Gerichtsverfahren oder Regulierung zu kontrollieren. Wir werden abwarten, ob sich diese aktuelle Welle von Prozessparteien, die von den Bundesbehörden im Geiste, wenn nicht sogar tatsächlich unterstützt wird, durchsetzen wird.
Steve Murray ist Gründer und Partner von RTC Consulting und Senior Advisor von HW Media.
Diese Kolumne spiegelt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und seiner Eigentümer wider.
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