Als jemand, der eine Karriere in der Rechtstitelversicherungsbranche verbracht hat – sowohl als Erbauer eines Rechtstitelgeschäfts als auch als Leiter der Handelsgruppe der Branche – bin ich stolz auf die Rolle, die wir spielen, wenn es darum geht, das zu schützen, was die meisten Amerikaner für ihre größte Anschaffung halten lebt.
Eine Eigentumsversicherung ist für Kreditgeber unerlässlich, um sicherzustellen, dass der Kreditnehmer Eigentumsrechte an einer Immobilie hat, aber sie schützt nicht nur vor Problemen, die das Eigentum betreffen. Sie spielt eine wesentliche Rolle in der Wirtschaftlichkeit des Wohneigentums, indem sie sicherstellt, dass der Kredit diejenigen erreicht, die ihn benötigen, und denjenigen, die ihn verleihen, Sicherheit bietet. Die Kapitalmärkte sind auf die Sorgfalt, Transparenz und den Schutz angewiesen, den unsere Branche bietet, um ihre Arbeit zu erledigen.
Tatsächlich ist unsere Branche so wichtig, dass die Bundesregierung während der gesamten COVID-19-Pandemie Sachverständige für Eigentumsversicherungen als unerlässlich erachtete. Ihre harte Arbeit hielt einen großen Teil der Wirtschaft in einer herausfordernden Zeit am Laufen, in der der Kauf eines Eigenheims mehr denn je bedeutete.
Gleichzeitig half unsere Branche den Verbrauchern, die Vorteile niedriger Zinssätze für die Refinanzierung von Hypotheken zu nutzen. Bei einer Refinanzierung erhalten Hausbesitzer ein neues Darlehen und die Kreditgeber verlangen eine neue Titelsuche und eine Titelversicherung für dieses Darlehen, um ihre Investition zu schützen. Fachleute führen die Suche durch und prüfen Dokumente, wobei Titelgesellschaften regelmäßig einen Rabatt oder eine „Neuausstellungsrate“ auf eine Refinanzierung gewähren.
Rabatte können auch verfügbar sein, wenn Sie denselben Kreditgeber verwenden, der das ursprüngliche Darlehen ausgestellt hat. Und weil das Eigentum am Haus unverändert bleibt, ist eine Hausratversicherung „Eigentumspolice“ durch Refinanzierung gültig.
Warum ist eine Titelsuche für die Refinanzierung notwendig? Kurz gesagt, selbst wenn jemand kürzlich eine Refinanzierung vorgenommen hat, könnten Probleme aufgetreten sein, über die der Kreditgeber Bescheid wissen muss, bevor er einen neuen Kredit genehmigt. Beispielsweise kann ein Hausbesitzer ein Pfandrecht von einem Auftragnehmer erhalten haben, der behauptet, dass sie nicht bezahlt wurden. Oder ein Hausbesitzer könnte aufgrund von unbezahlten Steuern, Abgaben der Hausbesitzervereinigung oder Kindergeld ein Urteil über sein Haus haben. Der Kreditnehmer kann die Immobilie auch mit Krediten belastet haben, die bei der Beantragung der Refinanzierung nicht offengelegt wurden.
Es gibt noch andere Probleme, die zwischen Origination und Refinanzierung auftreten können:
- Dienstbarkeiten, die durch Vertrag oder durch Gebrauch oder nachteilige Verschreibung entstanden sind (z.B., Wegerechte für Versorgungsunternehmen, Rechte, die Nachbarn aufgrund eines Eingriffs in einen Zaun erworben haben);
- Bau- oder Nutzungsbeschränkungen, die in einer aufgezeichneten Platte, Vereinbarungen oder Urkunden enthalten sind;
- Rechte oder Ansprüche aus Konkurs;
- In bestimmten Staaten unbezahlte Strafzettel;
- Zwischen Parteien aufgezeichnete Urkunden, die jetzt nicht das Eigentum widerspiegeln; oder
- Betrügerische Dokumente, die gegen das Eigentum aufgezeichnet wurden.
Immobilien sind in den Vereinigten Staaten eine 3-Billionen-Dollar-Industrie. Es gab viele Innovationen rund um den Kauf von Häusern, die Bereitstellung von Krediten und den Abschluss von Immobilientransaktionen. Diese Innovation ist positiv für die Verbraucher. Manchmal können Innovatoren jedoch Produkte falsch darstellen oder Verwirrung stiften. Sie weisen auf niedrige Schadenquoten als Beweis dafür hin, dass eine Eigentumsversicherung unnötig ist. Dies ist nicht nur nicht wahr, sondern es ist auch ein grundlegendes Missverständnis darüber, was Titelprofis tun und wie unser Underwriting diese Arbeit schützt.
Niedrige Reklamationsquoten sind ein Beweis für die Arbeit, die unsere Agenten leisten, um Artikel zu beseitigen frühere zum Schließen. Es ist diese Arbeit, die die Kosten unserer Versicherung niedrig hält und Hausbesitzer und Kreditgeber vor auftretenden Problemen schützt wenn nicht für die Arbeit, die wir vor dem Abschluss leisten – Probleme, die sich nachteilig auf die Kreditwürdigkeit des Hausbesitzers und die Investition des Kreditgebers auswirken könnten.
Während dies aktiven Branchenteilnehmern klar ist, mag es Hausbesitzern, die zum ersten Mal kaufen oder refinanzieren, nicht intuitiv erscheinen. Deshalb bemühen wir uns, den Prozess zu erklären. Durch die American Land Title Association und staatlichen Verbänden entwickelt die Branche weiterhin neue Tools, um den Verbrauchern zu helfen, die Rolle der Eigentumsversicherung beim Abschluss, die Vorteile der Eigentumsversicherung und den Kauf einer Eigentumsversicherung zu verstehen. Die beste Ressource für Verbraucher ist die umfassende Website von ALTA zum Abschluss von Eigenheimen, homeclosing101.org.
Die Arbeit, die Profis jeden Tag machen, ist entscheidend für den Schutz des amerikanischen Traums. Und die Arbeit, die unsere Branche leistet, um den Abschlussprozess schneller und einfacher zu machen, ist ein kritischer Teil der Gesamtwirtschaft. Alle Teilnehmer an dieser Wirtschaft sollten in gutem Glauben Gespräche führen – mit Fakten und Daten – um die Angebote unserer Branche zu verbessern.
Da sich die Wirtschaft und der Wohnungsmarkt zu verlangsamen beginnen, müssen wir der Versuchung widerstehen, uns von gut regulierten Produkten abzuwenden, die ein wesentlicher Bestandteil des Schutzes von Kreditgebern und Hausbesitzern sind. Die letzte Immobilienkrise hat gezeigt, dass strenge Underwriting-Standards von entscheidender Bedeutung sind, insbesondere in Zeiten von Marktabschwüngen. Aber es ist nie der richtige Zeitpunkt, neue und unbekannte Risiken einzugehen, die letztendlich die Kosten erhöhen und Verbrauchern und Kreditgebern schaden werden.
Mary O’Donnell ist CEO von Westcor Land Title Insurance Co. und ehemalige Präsidentin der American Land Title Association.
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