Ginnie Maes jüngste Bekanntmachung in Bezug auf ihre Anforderungen an die finanzielle Eignung von Antragstellern und Ausstellern für Einfamilienhäuser stellt einen großen Schritt nach vorne dar, um ein potenzielles systemisches Risiko für das Wohnungsfinanzsystem zu verringern.
Seit der Finanzkrise 2008 hat ein deutlicher Strukturwandel stattgefunden, der die langfristige Stabilität der Wohnbaufinanzierung auf Dauer gefährdet. Die wachsende Zahl von Nichtbanken-Finanzinstituten, die Hypotheken vergeben und verwalten, und ihre Branchenkonzentration sind eine unbeabsichtigte Folge des Rückzugs des Hypothekengeschäfts durch Einlageninstitute und stellen seit einiger Zeit ein klaffendes Loch bei der Verwaltung systemischer Risiken für die Branche dar.
Nichtbanken beispielsweise machen mehr als 87 % aller Ginnie-Mae-Originierungen und mehr als zwei Drittel der GSE-Originierungen aus. Die Präsenz von Nichtbanken ermöglichte es dem Wohnungsbaufinanzierungssystem, sich nach der Krise zu erholen, ohne die Märkte weiter zu stören, jedoch stellen diese Firmen im Allgemeinen ein deutlich höheres Kontrahentenrisiko für Ginnie Mae dar.
Ginnie Mae ist auf verschiedene Weise dem Kontrahentenrisiko ausgesetzt. Sollte ein Emittent ausfallen, ist Ginnie Mae dafür verantwortlich, Zahlungen an die Anleger von Ginnie MBS weiterzuleiten. Sollte ein Servicer ausfallen, könnte Ginnie Mae Probleme bei der Übertragung des Service zusammen mit einer Vielzahl anderer betrieblicher Herausforderungen haben.
Ginnie Mae ist seit Jahren erbärmlich unterfinanziert, was die Agentur extrem anfällig für den Ausfall eines großen Emittenten oder Dienstleisters macht. Wenn das passieren würde, wäre der Nachhall des Marktes immens.
Auf Hypotheken spezialisierte Nichtbanken stellen aufgrund einer Reihe von Faktoren insgesamt ein Risiko dar; ein Monoline-Geschäftsmodell, das eine höhere Gesamtertragsvolatilität aus dem Hypothekenzyklus erzeugt als diversifiziertere Depots, eine größere Abhängigkeit von weniger stabilen Liquiditätsquellen, stärkere Investitionen in riskantere MSR-Vermögenswerte und einen Mangel an bundesstaatlicher Sicherheits- und Soliditätsaufsicht .
Die bundesstaatlichen Sicherheits- und Soliditätsvorschriften für Verwahrstellen, einschließlich risikobasierter Kapital- und Liquiditätsquoten, sind für die Bankenbranche im Allgemeinen umfangreich und sind es für die größten Banken noch mehr geworden. Infolgedessen sehen sich diese Institute einer genauen Prüfung ihrer Risikomanagementpraktiken, Governance und Kultur ausgesetzt, die, wie wir in der letzten Krise gelernt haben, Schlüsselfaktoren für das Eingehen übermäßiger Risiken waren.
Nach der Krise waren die Banken gezwungen, erheblich Kapital zu beschaffen, ihre Risikomanagementfunktionen umzurüsten und ihre Hypothekenvergabe- und -betreuungspraktiken sowie ihre Infrastruktur erheblich zu verbessern. Um fair zu sein, war dieses Maß an regulatorischer Aufsicht aufgrund der kritischen Bedeutung der Banken für das Finanzsystem und des potenziellen Risikos erforderlich FDIC über die eidgenössische Einlagensicherung verfügt. Das Kontrahentenrisiko von Nichtbanken für Ginnie Mae ist jedoch sehr real und muss unbedingt eingedämmt werden.
Um einige dieser Nichtbanken-Kontrahentenrisiken in den Fokus zu rücken, sollten Sie diese berücksichtigen Statistiken. Die Top-10-Inhaber von MSRs machen 62 % der gesamten MSRs für Kredite aus, die Ginnie MBS besichern. Nur zwei dieser 10 sind Depots. Und die Top-30-Unternehmen machen 83 % dieser MSRs aus.
MSRs sind notorisch schwierig zu bewerten und werden als Mark-to-Model-Assets der Stufe 3 behandelt. Die Schätzung des Werts hängt stark von einer ganzen Reihe von Annahmen ab, z. B. vom zu verwendenden Diskontsatz sowie von Modellen zur Prognose von Zinssätzen und Schätzung von freiwilligen und unfreiwilligen Vorauszahlungsraten im Laufe der Zeit. In einem Markt, in dem sich die Zinsen zeitweise schnell ändern können, stellen MSRs eine deutlich größere Bilanzvolatilität dar und sind noch besorgniserregender, wenn sie einen großen Teil der Vermögensbasis eines Unternehmens ausmachen, wie dies bei mehreren großen Nichtbanken der Fall ist.
Es sollte daher nicht überraschen, dass die Baseler Kapitalanforderungen ein Risikogewicht von 250 % für MSRs von Banken vorschreiben, die nicht vom harten Kernkapital (CET1) abgezogen werden.
Es ist allgemein bekannt, dass das Kreditprofil für Ginnie Mae-Kreditnehmer riskanter ist als für GSE-Kredite. Zu zwei wichtigen Dimensionen des Kredits mittlere FICOs und Schulden-zu-Einkommen (DTI)-Verhältnisse der Kredite, die von Nichtbanken vergeben wurden, waren schlechter als die von Depotbanken.
Darüber hinaus fand ich in einer empirischen Studie zu Hypothekenrisiken von Banken und Nichtbanken heraus, dass unter Berücksichtigung aller anderen Faktoren, die beim Underwriting eines Kreditnehmers verwendet wurden, Kredite, die zwischen 1999 und 2015 von Nichtbanken vergeben wurden, mit einer 1,5- bis 2,2-mal höheren Wahrscheinlichkeit 90 Tage überfällig oder schlechter waren als andere Urheber. Obwohl diesem Ergebnis kein spezifischer Faktor zugeschrieben werden kann, kann es Probleme im Zusammenhang mit einer mangelnden bundesstaatlichen Sicherheits- und Soliditätsaufsicht widerspiegeln, die sich im Laufe der Zeit in Qualitätsproblemen bei der Kreditvergabe manifestieren können.
Wir haben dies während der Krise 2008 bei mehreren großen Nichtbankinstituten gesehen. Die Kombination aus einem insgesamt höheren Kreditrisikoprofil für Ginnie Mae-Kreditnehmer als die GSEs und höheren Kreditrisikoattributen von Kreditnehmern mit Krediten, die von Nichtbanken vergeben wurden, unterstreicht weiter die Notwendigkeit, starke Eigenkapital-, Liquiditäts- und risikobasierte Kapitalanforderungen für diese Unternehmen sicherzustellen.
Die überarbeiteten Anforderungen für die finanzielle Eignung von Ginnie Mae bieten eine vernünftige Möglichkeit, ihr Kontrahentenrisiko auf konsistente Weise zu steuern, wodurch gleiche Wettbewerbsbedingungen für alle Marktteilnehmer geschaffen werden.
Einige werden zweifellos argumentieren, dass eine Verschärfung der Liquiditäts-, Vermögens- und Kapitalanforderungen die Größe des Marktes schrumpfen und somit potenziellen Kreditnehmern unnötige Härten auferlegen wird. Das Erreichen eines Gleichgewichts zwischen einem gleichberechtigten Zugang zum Hypothekenmarkt und umsichtigen Risikomanagementpraktiken ist immer wieder ein Thema bei der Entwicklung neuer Branchenregeln.
Wenn die GSEs und FHFA angekündigt, dass sie privaten Hypothekenversicherungsunternehmen risikobasierte Kapitalanforderungen auferlegen würden, wurden ähnliche Bedenken geäußert, aber im Laufe der Zeit haben sich diese Anforderungen als vorteilhaft für die GSEs, die Hypothekenversicherungsunternehmen und den Markt insgesamt erwiesen, um sie zu stärken ein kritisches Segment des Wohnungsbaufinanzierungssystems.
Nichtbanken haben dem Wohnungsbaufinanzierungssystem in den Jahren seit der Finanzkrise 2008 gute Dienste geleistet, und ihre Bedeutung bei der Vergabe und Verwaltung von Hypotheken ist anerkannt. Ihr monumentaler Erfolg in diesem Bereich stellt jedoch ein erhebliches Risiko für Ginnie Mae und das Wohnungsbaufinanzierungssystem im Allgemeinen dar.
Durch die Verschärfung ihrer neuen Anforderungen an die finanzielle Förderfähigkeit hat Ginnie Mae einen Schritt in die richtige Richtung unternommen, um ihr Kontrahentenrisiko sowie das systemische Risiko für das Wohnungsbaufinanzierungssystem zu verringern.
Clifford Rossi ist Professor für Praxis und Executive-in-Residence an der Robert H. Smith School of Business an der University of Maryland. Er verfügt über 23 Jahre Branchenerfahrung und bekleidete mehrere C-Level-Führungspositionen im Risikomanagement bei einigen der größten Finanzinstitute.
Diese Kolumne gibt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und ihrer Eigentümer wieder.
Um den Autor dieser Geschichte zu kontaktieren:
Clifford Rossi bei[email protected]
So kontaktieren Sie den für diese Geschichte verantwortlichen Herausgeber:
Sarah Wheeler bei[email protected]
Der Beitrag Meinung: Ginnie Maes überarbeitete Anforderungen reduzieren das Risiko erschien zuerst auf HousingWire.