Phillip Cantrell ist CEO von Benchmark Realty LLC mit Sitz in Franklin, Tennessee und Executive Vice President für Strategie bei United Real Estate. Er ist seit 20 Jahren Mitglied der National Association of Realtors und war Mitglied im Vorstand, im Haushaltsausschuss, im Beschwerdeausschuss, im Ausschuss für professionelle Standards und im Stipendienausschuss seiner örtlichen Maklervereinigung.
Während ich dies schreibe, erwarten wir heute das endgültige Urteil der Jury im mit Spannung erwarteten Sammelklageverfahren der Sitzer/Burnett-Kommission.
Zugegebenermaßen fühlen sich linkshirnige Nerds wie ich von solchen Verfahren angezogen wie Motten von einer Flamme, daher fand ich diese Verfahren unglaublich interessant.
Denken Sie daran, dass dies nur die erste von drei Sammelklagen ist. Mit Sicherheit werden die Anwälte der Kläger in den folgenden Fällen genau beobachten, und während Sie dies lesen, ändern sie schnell ihre Strategien, um ihre Zeit in der Sonne noch effektiver zu gestalten. Wie Yogi Bera einmal sagte: „Es ist nicht vorbei, bis es vorbei ist.“
Was wird also das Ergebnis sein? Wir hören immer wieder, dass dieser Fall das Potenzial hat, „unsere Branche zu verändern“, aber niemand sagt es wirklich genau Wie Sie glauben, dass es sich ändern wird.
Umschauen. Es passiert bereits.
Die Maklerprovisionen des Käufers werden nicht unbedingt verschwinden
Vor zwei Wochen wurde die Immobilienbehörde von New York (REBNY) und die Wohnungsverzeichnisservice haben ihre Regeln ab dem 1. Januar 2024 geändert. Die Regeländerung wird es notierenden Maklern verbieten, Käuferagenten zu bezahlen, und verlangt stattdessen von Verkäufern, diese direkt zu bezahlen, wenn sie sich dafür entscheiden, sie überhaupt zu bezahlen.
Andere Multiple Listing Services (MLS) im ganzen Land haben die Definition der erforderlichen Zusammenarbeit präventiv geändert, indem sie alle angegebenen Dollarbeträge gestrichen haben.
Für viele bedeutete dies, den Betrag von 1 $ auf 0 $ zu senken. Meh. Keine große Sache, bis auf eines: Fast alle MLS-Informationen sind bereits mit jedem großen Immobilienportal syndiziert. Das bedeutet, dass ein Listing-Makler seine Angebote nun der Öffentlichkeit präsentieren kann und dem Käufer-Makler eine Vergütung von 0 $ anbietet. Es ist denkbar, dass Käuferagenten vollständig umgangen werden.
Es scheint, dass wir auf eine Zukunft zusteuern, in der jeder Makler von seinem eigenen Kunden bezahlt wird. Die Vergütung des Käufers bleibt bestehen, wird aber nicht verlangt und ganz sicher nicht garantiert.
Natürlich möchte jeder Smart-Listing-Makler sein Angebot so schnell wie möglich verkaufen, daher raten die meisten ihrem Verkäufer-Kunden dennoch, etwas für einen Käufer-Makler beizufügen. Es ist allerdings fraglich, ob dieser Betrag so hoch sein wird wie heute.
Es wird mit Sicherheit einen Teil des Verkäufermarktes geben, der die Einstellung annimmt: Wenn er bezahlt werden möchte, soll er es seinem Käufer zahlen lassen. Als Lizenznehmer stecken wir in der Mitte fest. Wir können das Haus nicht zeigen, wenn der Käufer es sehen möchte. In den meisten Staaten ist das bereits kodifiziert.
Sicherlich werden wir durch diese Änderung die Profis sehr schnell von den Amateuren trennen.
NAR sollte aus dem MLS-Geschäft aussteigen
Oh, und vergessen wir das nicht US-Justizministerium und das Federal Trade Commission. Die FTC verfügt bereits über ihre Jagdlizenz, die bereits im Juli 2021 per Executive Order 14036 ausgestellt wurde und die FTC ausdrücklich anweist, „… hartnäckige und wiederkehrende Praktiken zu bekämpfen, die den Wettbewerb behindern, in Bereichen wie: unfaire Kopplungspraktiken oder Ausschlusspraktiken bei der Vermittlung.“ oder Auflistung von Immobilien…“
Das bedeutet, dass sie heute die Befugnis haben, Vorschriften zu erlassen, die unsere derzeitige Struktur verändern würden. Meine Vermutung ist, dass diese beiden Regierungsstellen nur abwarten, um zu sehen, ob die Klagen für sie von Nutzen sein werden. Schonender für den Steuerzahler.
Nun wenden wir uns dem zu Nationaler Maklerverband (NAR). Da sich über 90 % der MLS in diesem Land im Besitz der NAR befinden oder von ihr kontrolliert werden, besteht das Effektivste, was die Organisation tun kann, darin, sich aus dem Geschäft zurückzuziehen, das sie so grob schlecht verwaltet hat, und so diese intensive Prüfung zu reduzieren.
Ich fand es in den letzten Wochen interessant zu lesen, dass mehrere Zeugen der Verteidigung felsenfest aussagten, dass die NAR keinerlei Kontrolle über die MLS habe. Hätten sie ihren Kopf weiter aus dem Sand strecken können, um noch mehr Aufmerksamkeit zu erregen?
Einige mutige Seelen, die die MLS leiten, hatten die Kühnheit, sich zu weigern, die Regel der klaren Zusammenarbeit durchzusetzen – meiner Meinung nach der Auslöser für die Sammelklagen überhaupt. Zu Recht wird darauf hingewiesen, dass es sich um eine vom Verband auferlegte Regel und nicht um eine MLS-Regel handelt, sodass der Verband allein für die Durchsetzung verantwortlich ist.
Das ist großartig. Allerdings haben dieselben MLS in ihren Regeln normalerweise eine Formulierung, die besagt, dass jedes Mitglied sich bereit erklärt, den NAR-Ethikkodex einzuhalten. Das sind zufällig auch Assoziationsregeln. Wie setzt man also eine und nicht alle durch?
Noch wichtiger: Was zum Teufel hat diese Regelsetzung um der Regelsetzung willen mit Technologie, Daten und der Bedienung des Verbrauchers zu tun? Die MLSs sind Technologieunternehmen, Punkt. Sie sind nicht die NAR-Regelpolizei.
Ja, ich weiß, die MLS sind strukturell im Besitz lokaler Verbände oder in einigen Fällen der Landesverbände. Plausible Leugnung für NAR, aber wir alle wissen, dass sie sich buchstabengetreu an die Leitlinien des NAR-Komitees halten.
Wie konnten sie das nicht? Ihr Vorstand besteht fast ausschließlich aus Mitgliedern, die von den Vorständen der örtlichen Vereine ernannt werden. Und sollte der Betreiber auch nur ein Jota von den NAR-Richtlinien abweichen, wird ihm sofort mit der Aufhebung der Fehler- und Unterlassungsversicherung der MLS gedroht.
Ihr konsequenter Refrain ist eine Haltung, bei der man die Linie einhält, sonst wird man bestraft, was zu einer Struktur führt, die das Wachstum bremst. Fortbestehen, weil sich die Verantwortlichen um nichts anderes kümmern, als ihren Dividendenscheck zu schützen. Es geht nicht darum, der Mitgliedschaft zu dienen oder (wir wagen es zu sagen) einen Service bereitzustellen, zu dem sich auch der bescheidene Verbraucher hingezogen fühlt.
Es handelt sich einfach nicht um eine nachhaltige Struktur, die die MLS anfällig für die Usurpation durch Konkurrenten macht. Dies war der Hauptgrund dafür ZillowDer rasante Aufstieg.
Kommen wir zurück dazu, die Verbraucher an die erste Stelle zu setzen
Man könnte ein sehr starkes Argument dafür vorbringen, dass (das gilt für alle Zillow-Hasser da draußen) Zillow nie entstanden wäre, wenn NAR in dieser Frage vor Jahren eine strategische Führungsrolle übernommen hätte.
Seien wir ehrlich: Zillow wurde als Reaktion auf die Informationsnachfrage der Verbraucher geboren. Doch anstatt auf die Nachfrage der Verbraucher zu reagieren, hat unsere Branche, angeführt von der allmächtigen NAR, Mauern geschlossen. Sie sagten: „Oh nein, nur ein Makler kann solche Informationen ordnungsgemäß bereitstellen.“ Ja, es wäre sehr teuer gewesen, aber auch Upstream, Immobilienressourcen des Maklers usw. haben den Punkt berücksichtigt.
Dies ist derselbe erbärmliche Mangel an strategischem Denken und starrsinniger Haltung, der dazu geführt hat, dass eine goldene Gelegenheit vertan wurde, den Verbrauchern ein Gegengewicht zu bieten Immobilienmakler.com. Stattdessen entschloss sich NAR, die Führung erneut aufzugeben, indem es sie 2014 für lediglich 2 Millionen US-Dollar pro Jahr an Lizenzgebühren auf brillante Weise verkaufte. Pfui.
Hier stehen wir also kurz davor, von den Anwälten gekreuzigt zu werden. Vor allem, weil wir uns von dysfunktionalen Gremien und Menschen leiten lassen, die persönliche Interessen über die Bedürfnisse der Mitglieder und der Verbraucher stellen. Wir, die Lizenznehmer, sind unwissend und stumm geblieben und haben zugelassen, dass wir von den Listigen überholt werden.
Der Weg nach vorne für NAR
In meinem letzten Artikel habe ich einige mögliche Zukunftspfade für NAR vorgeschlagen. Aufgrund der vielen positiven Mitteilungen, die ich aus dem ganzen Land erhalten habe, scheinen meine Worte einen Nerv getroffen zu haben.
Was soll also NAR werden? Mit einem Vermögen von über einer Milliarde US-Dollar und einem Jahresumsatz von mehr als 340 Millionen US-Dollar handelt es sich in der Tat um einen Elefanten, dessen Tod lange dauern würde.
Wenn sie aus dem MLS-Geschäft aussteigen (was ich entschieden befürworte), werden die Einnahmen natürlich wahrscheinlich erheblich zurückgehen. Allerdings tut die Organisation einiges Gutes für unsere Branche. Diese guten Dinge stehen nur weit hinter dem Bedürfnis der Organisation nach Selbsterhaltung zurück.
NAR sollte seine Energie auf drei Bereiche konzentrieren: Bildung, Daten und Lobbying. Hier ist ein detaillierter Blick auf jedes davon:
- Ausbildung: Steigerung der Professionalität durch Unterricht und Ausweitung der Bildung, nicht durch verstärkte Regelsetzung.
- Statistische Datenanalyse und Berichterstattung: Sie leisten hervorragende Arbeit, aber die Konkurrenten holen auf.
- Lobbying-Bemühungen: Arbeiten Sie mit den einzelnen Landesgesetzgebern zusammen, um die Anforderungen für den Erhalt einer Lizenz und den Verbleib in der Branche zu erhöhen. Die meisten Praktiker werden zugeben, dass es zu einfach ist, eine Lizenz zu bekommen, und dass es lächerlich einfach ist, ein beaufsichtigender Makler zu werden. Solche Szenarien bieten ein zielreiches Umfeld für die staatliche Aufsicht, und wir stehen gerade an der Schwelle dazu, vor allem weil wir uns geweigert haben, uns selbst zu regieren.
Abschließende Gedanken
Ehrlich gesagt wird der Ausgang dieser Sammelklagen höchstwahrscheinlich die Zahl der Immobilienmakler verringern. Wenn der Lizenznehmer gezwungen ist, mit seinem Käufer ein echtes Gespräch darüber zu führen, wie er im Voraus bezahlt wird, werden viele lieber weglaufen, als sich dieser Diskussion zu stellen.
Alles in allem ist es dieses verworrene Durcheinander, das es diesen Anwälten ermöglicht hat, Fuß zu fassen. Ein von NAR geschaffenes verworrenes Durcheinander, das vor langer Zeit seinen Weg verloren hat.
Die Organisation erlag den verführerischen Einflüsterungen der MLS-Dividendenschecks, anstatt das Richtige für ihre Mitglieder und Verbraucher zu tun.
Anmerkung des Autors: Die hier geäußerten Meinungen sind ausschließlich meine eigenen. Sie können die Meinung einer Person oder Organisation widerspiegeln, mit der ich in Verbindung stehe, oder auch nicht.
Anmerkung des Herausgebers: Diese Kolumne spiegelt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und seiner Eigentümer wider.
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