Die COVID-19-Pandemie hat tiefgreifende Auswirkungen auf die Art und Weise, wie wir leben und arbeiten. Eine der bedeutendsten Veränderungen war die Zunahme der Fernarbeit, die es vielen Menschen ermöglicht hat, auf der Suche nach einer besseren Lebensqualität an neue Orte zu ziehen. Dies hat zu einem Phänomen geführt, das als „pandemische Migration“ bekannt ist.
Während der Begriff möglicherweise auf einen Trend zu erhöhter Mobilität hindeutet, ist das Neueste der Fall US-Volkszählung Daten zur Mobilität während der Pandemie zeigen, dass sich der Anteil der Haushalte, die jedes Jahr umziehen, langfristig weiter verringert.
Vor den 1980er Jahren lag die jährliche Migrationsrate bei durchschnittlich 20 % und ist zuletzt auf 8,7 % gesunken. Was sich jedoch offenbar geändert hat, sind die Entfernungen, die Menschen zurücklegen, wobei sich die mittlere Entfernung im Jahr 2022 im Vergleich zum Jahrzehnt zuvor mehr als verdreifacht hat. Außerdem reiste ein Viertel der Hauskäufer über 470 Meilen, um ihr neues Zuhause zu finden.
Die zunehmende Zahl von Umzügen über größere Entfernungen zwischen Landkreisen und Bundesstaaten hat im Verlauf der Pandemie zu deutlichen Bevölkerungsverschiebungen geführt, da die Menschen auf der Suche nach günstigerem Wohnraum und einem langsameren Lebensrhythmus in kleinere Städte und ländliche Gebiete strömten.
Und obwohl es eine Vielzahl von Faktoren gibt, die die Migrationsmuster beeinflusst haben, darunter die Politik sowie die Geld- und Steuerpolitik verschiedener Regionen, war die Zunahme und Möglichkeit der Fernarbeit für viele Haushalte ein wesentlicher Beweggrund. Tatsächlich ist der Anteil der Arbeit, die von zu Hause aus erledigt wird, von 8 % im Jahr 2019 auf 30 % im Jahr 2023 gestiegen – eine Rate, bei der sich die Fernarbeit zu stabilisieren scheint.
Wirtschaftliche Auswirkungen der Massenmigration von Arbeitskräften
Während es noch zu früh ist, um zu sagen, welche langfristigen Auswirkungen die Pandemie-Migration haben wird, hat die Migration von Arbeitskräften wichtige Auswirkungen auf die wirtschaftlichen Ergebnisse der US-Städte, die Lohnungleichheit und die Wohnungsmärkte im Allgemeinen.
Seit den 1980er-Jahren beobachten wir einen Trend zur Ansammlung besser bezahlter Arbeiter mit Hochschulabschluss in einer ausgewählten Gruppe von Superstar-Städten wie San Francisco, Seattle, Boston und Los Angeles, die Wiegen von Technologie und Innovation waren .
Die wirtschaftliche Dominanz einer begrenzten Anzahl von Städten war jedoch ein entscheidender Faktor für die landesweite Einkommensungleichheit und die unterschiedlichen Immobilienpreise zwischen den Märkten.
Beim Versuch zu verstehen, was die Migration antreibt, haben mehrere bekannte wissenschaftliche Arbeiten argumentiert, dass Migrationsentscheidungen weitgehend von Folgendem bestimmt werden: Löhne, Wohnkosten und Annehmlichkeiten.
Während Arbeiter in Großstädten höhere Löhne haben, sind ihre Reallöhne unter Berücksichtigung der Wohnkosten (die sich normalerweise in kleineren Wohnungen und längeren Arbeitswegen äußern) niedriger. aber sie kommen in den Genuss der Großstadtvorteile.
Trotz der Aufregung, die Großstädte bieten, wurde ihre Attraktivität in den letzten Jahren durch immer unbezahlbareren Wohnraum, lange Arbeitswege und zunehmende Kriminalität und Obdachlosigkeit beeinträchtigt. Es war nicht überraschend, dass Haushalte während der Pandemie begannen, Großstädte zu verlassen, als wünschenswerte städtische Annehmlichkeiten wie Bars, Restaurants und Konzertsäle nicht verfügbar waren.
Die durch Fernarbeit ausgelöste Abwanderung führte zu einem wichtigen wirtschaftlichen Wandel, der derzeit im Gange ist – der Dezentralisierung höher bezahlter, hochqualifizierter Talente aus sehr teuren Städten wie San Francisco, Los Angeles, Seattle und anderen in kleinere Ballungsräume, die zuvor nicht bedient wurden als wirtschaftliche Motoren der Produktion und des Konsums.
Da sich diese Arbeitskräfte und Unternehmen in kleineren Städten ansiedeln, entwickeln sie ihre eigene Agglomerationswirtschaft und positive Wissensspillovers, das heißt, die gemeinsame Ansiedlung von Talenten und kreativen Arbeitskräften führt zu wirtschaftlichen und wissensbezogenen Vorteilen für die lokale Wirtschaft und ihre Bewohner. Dies kann dazu führen, dass das Einkommen aller Einwohner der neuen Stadt steigt, nicht nur des neu umgesiedelten Arbeitnehmers.
Telearbeit verbessert auch den Zugang zu gut bezahlten Arbeitsplätzen für Arbeitnehmer, die zuvor keinen Zugang hatten, wenn sie nicht in einer Großstadt lebten. Im Laufe der Zeit kann die Umverteilung von besser bezahlten Arbeitskräften in kleinere Gebiete die Einkommensunterschiede zwischen Superstar-Städten und kleineren Städten verringern.
Das bedeutet zwar keinen absoluten Lohnausgleich in den Ballungsräumen, da Städte, die bereits produktiv waren, weiterhin relativ höhere Löhne bieten (da diese weiterhin unbezahlbarer sind), aber das Lohngefälle zwischen den Arbeitnehmern am neuen Standort würde sich verringern.
Die bemerkenswerten Auswirkungen der Abwanderung auf den Immobilienmarkt
Darüber hinaus bedeutet die Abwanderung aus städtischen Gebieten, dass die Nachfrage nach Wohnraum und die Immobilienpreise in den Zentren in Frage gestellt wurden, während die Nachfrage nach Wohnraum in Vorstädten und kleineren Städten zugenommen hat.
Infolgedessen sind die Immobilienpreise in der Metropolregion San Francisco, dem Epizentrum der pandemischen Abwanderung, seit Beginn der Pandemie nur um 6 % gestiegen, während sie in den Städten im Süden (wie Tampa, Austin, Nashville, Raleigh, Austin – um …) gestiegen sind (Nennen Sie nur einige), die aufgrund der pandemischen Migration deutlich wuchsen, sind die Immobilienpreise im gleichen Zeitraum um 40 % und in einigen Märkten sogar um bis zu 70 % gestiegen.
Während diese starken Unterschiede bei den Immobilienpreisänderungen eine gewisse Angleichung der Immobilienmärkte widerspiegeln, sind die Unterschiede bei den durchschnittlichen Immobilienpreisen immer noch groß. In teureren Städten wie San Francisco liegt der durchschnittliche Hauswert immer noch bei etwa 1,4 Millionen US-Dollar, während der Durchschnittspreis in Tampa mit 450.000 US-Dollar etwa ein Drittel davon beträgt.
Zusätzlich zur Konvergenz der Immobilienpreise zwischen den Metropolen hat die aus der Fernarbeit resultierende Nachfrage zu einem Rückgang der Immobilienpreise innerhalb der Metropolen geführt, da die Preise in Vororten und Außenbezirken von Großstädten in den letzten Jahren im Vergleich zu den städtischen Zentren relativ stärker gestiegen sind .
Während die U-Bahn von San Francisco (die die Stadt/den Landkreis San Francisco und den Landkreis San Mateo umfasst) einen Anstieg verzeichnete, sanken die Immobilienpreise allein in der Stadt San Francisco seit Beginn der Pandemie um 1 %, während sie im Vorort Contra um 32 % stiegen Costa County.
Und auch wenn es unwahrscheinlich ist, dass sich die Immobilienpreise vollständig annähern, bietet ein langsameres Wachstum (und ein Rückgang) der Immobilienpreise in den städtischen Zentren großer Städte eine bessere Erschwinglichkeit, insbesondere für Arbeitnehmer mit geringerem Einkommen, die nun näher an die Stadt ziehen und Pendelkosten und Wohnraum sparen können.
Andererseits wächst die Sorge, dass die Erschwinglichkeit in schnell wachsenden kleineren Städten zu einer Gentrifizierung von Haushalten führt, die von einkommensstarken Migranten verdrängt werden. Und daran ist auch etwas Wahres dran, denn aktuelle Migrationsdaten zeigen eine relative Abwanderung aus Städten mit einem übergroßen Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren.
Wohin ziehen diese Haushalte dann? Sie verlagern sich weiter in städtische Randgebiete und in erschwinglichere Städte – und erweitern damit die Grenzen der Städte, aber auch die Zersiedelung.
Wie sich Migration langfristig auf die Immobilienpreise auswirken wird
Die Dezentralisierung des Einkommens zwischen den Städten könnte zu einer ausgewogeneren Nachfrage zwischen den Regionen und einer geringeren Streuung der Immobilienpreise sowohl zwischen den Städten als auch innerhalb einer Stadt führen.
In Städten mit hohen Kosten wäre ein gewisser Rückgang zu verzeichnen, während in günstigeren Märkten höhere Immobilienpreissteigerungen zu verzeichnen sind. Angesichts des allgemeinen Trends der Abwanderung in günstigere Regionen, in denen Bauen einfacher und kostengünstiger ist, könnten die Gesamtauswirkungen auf die Immobilienpreise langfristig zu einem leichten Rückgang der nationalen Immobilienpreise oder einer langsameren Aufwertungsrate führen.
Was bedeutet das für Superstar-Städte?
Obwohl sich Großstädte an einem wichtigen historischen Wendepunkt befinden, stellt ein Untergang keine Gefahr dar, zumal in vielen Großstädten nach der Pandemie eine Bevölkerungsrückkehr zu verzeichnen ist. Doch während einige Vergünstigungen, die Städte attraktiv gemacht haben, Fernarbeiter aus städtischen Zentren vertreiben könnten, würden weniger Pendler die Umweltverschmutzung und Staus verringern, was dazu beitragen würde, die Attraktivität städtischer Zentren zu steigern.
Die Nachfrage nach Gewerbeflächen könnte (weiter) zurückgehen und die Preise drücken, aber Gewerbeimmobilien werden wahrscheinlich kreativ sein und neue Nutzungsmöglichkeiten für die Flächen finden, was zu mehr Kreativität und gemischt genutzten Entwicklungen führen und 24-Stunden-Städte entstehen lassen könnte Die Nachfrage nach urbanem Wohnen und die Gesamtnutzung von Gewerbeflächen werden wieder ankurbeln.
Es sind noch weitere Implikationen zu berücksichtigen. Beispielsweise bedeutet die Dezentralisierung der Arbeitnehmer auch weniger Fahrgäste im öffentlichen Nahverkehr und eine Erosion der Steuerbemessungsgrundlage. Große Städte kämpfen bereits mit einem Rückgang der Fahrgastzahlen und den Auswirkungen der Budgets für den öffentlichen Nahverkehr.
Was den Verlust der Steuerbemessungsgrundlage anbelangt, so werden städtische Zentren Einnahmen verlieren, während kleinere Städte, in die Fernarbeiter ziehen, eine Verbesserung ihrer Steuerbemessungsgrundlage und ihres Kapitals erleben werden, um öffentliche Dienstleistungen, Bildung und Institutionen zu verbessern, die seit Jahrzehnten im Niedergang begriffen sind.
Dr. Selma Hepp, PhD, ist Chefökonomin bei CoreLogic.