Jetzt, da wir Klarheit über die Struktur der Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) und da der Präsident erwägt, einen neuen ständigen Direktor einzusetzen, ergibt sich eine Chance für die nächste Entwicklung in der Wohnungsfinanzierungspolitik. Aber der Erfolg für die amtierende Direktorin Sandra Thompson – die allem Anschein nach eine ruhige Hand mitbringt – und wer auch immer als nächstes kommt, wird sich auf eine beständige Führung und die Bereitschaft verlassen, aus der Dynamik der Vergangenheit zu lernen.
In den letzten zehn Jahren hatte die FHFA einige klare Erfolge, einige klare Misserfolge und viele dazwischen. Wer auch immer FHFA über den Rest der Biden-Administration leitet, es gibt keinen Mangel an Lehren. Als die ehemaliger Präsident von Ginnie Mae, möchte ich dem neuen Direktor ein paar Gedanken zur Überlegung machen.
Denken Sie zunächst daran, dass es bei dem Job – im Kern – um Regulierung geht. Die staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) Fannie Mae und Freddie Mac, zusammen mit Federal Home Loan Banks, sind kritische Teile unseres Wohnungsfinanzierungssystems. Jeden Tag werden in diesen Einrichtungen Entscheidungen getroffen, die sich auf die Verfügbarkeit und die Kosten von Hypothekenkrediten für Millionen amerikanischer Haushalte auswirken. Ihre Algorithmen bestimmen nicht nur, welche Kredite zum Kauf in Frage kommen, sondern auch, welche Kredite – standardmäßig – die qualifizierten Hypothekenanforderungen erfüllen (eine Dynamik, die mehrere Versuche, sie ins Bett zu bringen, überlebt hat).
Es ist wahr, dass weder die Sekretäre Hank Paulson noch Tim Geithner – beides kritische Akteure in den frühen Tagen der GSE-Konservatorien – erwartet haben, dass die Konservatorien so lange dauern würden. Aber es ist ebenso wahr, dass das Gesetz, das diese Konservatorien geschaffen hat, voller Spannungen ist, die die FHFA auffordern, immer ein funktionierendes Wohnungssystem und einen liquiden Markt für Wertpapiere der Agentur aufrechtzuerhalten.
Noch wichtiger ist, dass jetzt allen klar sein sollte, wie viele schwierige politische Entscheidungen eine Reform der Wohnungsbaufinanzierung beinhaltet. Machen Sie keinen Fehler, diese Entscheidungen sind und sollten nicht einer Person überlassen werden.
Kurz gesagt, Sie sollten sich in erster Linie darauf konzentrieren, täglich hereinzukommen und die Unternehmen zu regulieren. Es ist wirklich so einfach, auch wenn wir dazu neigen, es zu überdenken. Die Unternehmen werden den FHFA-Direktor um eine Million Dinge bitten. Sagen Sie „Ja“ zu einigen und „Nein“ zu anderen. Analysieren Sie die Unternehmen und ihre Gegenparteien mit Daten und Leidenschaftslosigkeit.
Stellen Sie Fragen dazu, wie sie Risiken bewerten, wie sie ihre Verkäufer-Dienstleister einschätzen und prüfen und wie sie sicher innovativ sein können, um ihre Mission zu erfüllen. Bringen Sie so viel Transparenz wie möglich, insbesondere in die Denkmalpflege. Wenn die GSEs Ihnen interessante Ideen bringen – zum Beispiel Möglichkeiten, Risiken durch Risikotransferanleihen abzubauen – hören Sie zu und geben Sie Anweisungen. Dies sind die Handlungen guter Regulierungsbehörden.
Aber es gibt einen Unterschied zwischen einer soliden Regulierung und einer umfassenden Reform, die eher wie ein Kippen gegen Windmühlen aussieht. Eine Besessenheit von Letzterem kostet Sie die Fähigkeit, Ersteres gut zu machen.
Ich möchte klarstellen: Das bedeutet nicht, den Status Quo zu akzeptieren. Es gibt viele außergewöhnlich wichtige Richtlinien, die einer eingehenden Prüfung durch die Agentur bedürfen. Zum Beispiel ist es an der Zeit, den Kreditrisikotransfer (CRT) auf kosteneffiziente Weise zurückzubringen, um die Risikominderung in den Unternehmen zu maximieren. Die Art und Weise, wie die GSEs ihre Cash-Fenster verwalten, muss dringend weiter untersucht werden, da es wahrscheinlich ist, dass sie bei steigenden Volumina auf die Qualitätskontrolle verzichten könnten.
Preisanpassungen auf Kreditebene (LLPAs) für Sicherheit und Solidität im Vergleich zu den Aufgaben der GSEs abzuwägen, ist eine ständige Herausforderung. Und es ist an der Zeit, dass das Vertrauen auf den „Qualified Mortgage (QM)-Patch“ endet. All diese Probleme müssen angegangen werden, und sie alle werden bedeutende Auswirkungen auf das Leben und die Gemeinschaften haben. Konzentrieren Sie sich auf diese realen und greifbaren Herausforderungen im Gegensatz zu den grandioseren Träumen einer Verwaltungsreform.
Zweitens: Nehmen Sie niemals hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) oder Agency-Debt-Investoren als selbstverständlich hin. Und vergessen Sie nicht, dass ein bedeutender Teil unseres Hypothekensystems im Ausland finanziert wird. Während wir unsere Immobilienfinanzierungsinfrastruktur eher als eine inländische Herausforderung betrachten, beobachtet die Welt und stellt auch Kapital bereit, das die Verfügbarkeit attraktiver Hypotheken für US-Haushalte unterstützt.
Als ich Ginnie Mae leitete, habe ich schnell gelernt, dass ein Großteil der Arbeit darin besteht, US- und ausländischen Investoren und ihren jeweiligen Aufsichtsbehörden zu erklären, wie sich Änderungen am Programm auf ihre Investitionen auswirken. Investoren von Japan über Singapur über Brüssel bis Kuwait finanzieren diese Wertpapiere, und ihr Geld hält das System am Laufen. Es ist schon schwer genug, mit erfahrenen Vermögensverwaltern in New York über die Dynamik der Vorauszahlungsgeschwindigkeit auf Englisch zu diskutieren. Warten Sie, bis Sie es in so vielen Sprachen versuchen.
Wenn Sie versehentlich Verwirrung oder Unklarheit stiften, wird es Ihnen schwer fallen, die Liquidität im Agenturprodukt sicherzustellen (insbesondere, da die Federal Reserve beendet MBS-Käufe, was wahrscheinlich auch auf Ihrer Uhr passieren wird). Stellen Sie also sicher, dass politische Änderungen, die sich auf diese Investitionen auswirken, gut durchdacht und leicht zu erklären sind. Und nimm einen Flug und geh zu den Investoren. Sie wissen es zu schätzen und der Markt verlässt sich darauf, dass sie Ihnen vertrauen.
Drittens, bilden Sie Allianzen auf dem Capitol Hill. Und gehen Sie proaktiv damit um. Ich verspreche, dass es viele US-Senatoren gibt, die Ihre Nummer finden werden, wenn ihre Wähler Bedenken äußern. Die beste Verteidigung ist eine gute Offensive. Seien Sie dieser Dynamik einen Schritt voraus, indem Sie Ihre eigenen Beziehungen und Beziehungen aufbauen. Es wird es viel einfacher machen, Bälle und Streiks zu rufen, wenn die Telefonanrufe unvermeidlich Ihren Schreibtisch erreichen.
Aber es geht hier um mehr als nur um Selbsterhaltung. Wenn Sie möchten, dass Ihr Regulierungsansatz und alle Entscheidungen, die Sie an der FHFA treffen, die Zeit überdauern, müssen Sie sie an die gewählten Beamten verkaufen, die die Wohnungspolitik leiten. Und Sie müssen Ihren Ansatz im gesamten politischen Spektrum verkaufen. Das bedeutet, eine dauerhafte Unterstützung aufzubauen. Es kann sogar sein, dass in Ihrer Charta operative Dinge enthalten sind, die hin und wieder geändert werden müssen. Freunde dich mit den Leuten an, die helfen können.
Besuchen Sie schließlich von Zeit zu Zeit Communities, die auf Ihre Arbeit angewiesen sind. Die Leute haben mich oft gefragt, warum die Reform der Wohnungsfinanzierung so schwierig ist. Ich habe beschlossen, dass die Antwort eine der folgenden ist: Dieses Thema erfordert Diskussionen und Kompromisse in allen Bereichen, vom Derivatehandel bis zur Umsetzung von Wohnzielen. Es wird schwierig sein, bei so vielen unterschiedlichen Bedürfnissen und Herausforderungen, die auf Sie als FHFA-Direktor zukommen, auf dem Boden zu bleiben. Viele DC-Insider werden Ihr Ohr haben wollen.
Mein Rat ist, zu Gemeinschaften zu gehen, die bereits auf die GSEs angewiesen sind, sowie zu solchen, die die Hilfe noch nicht brauchen, aber brauchen. Whitepaper von Think Tanks, die in Washington, DC, geschrieben wurden, sind großartig. (Ich muss das sagen, ich habe mehrere geschrieben.) Aber es ist besser, Menschen in den Gemeinden zu sehen, denen Sie dienen.
Ich teile diese Gedanken als jemand, der mit der Agentur MBS gehandelt hat, die Entwicklung des Systems seit 2008 beobachtet und eine ähnliche, wenn auch kleinere Agentur geleitet hat. Sie werden auch viele gute und schlechte Ratschläge von anderen bekommen. Denken Sie vorerst daran, dass der Markt und die Menschen, die er bedient, auf Sie zählen. Und wir alle wünschen Ihnen von Herzen alles Gute.
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