Angesichts der derzeit seltsamen Marktdynamik im Immobilienbereich kann es schwierig sein, vorherzusagen, wann sich der Markt auf der Grundlage der üblichen saisonalen Muster abkühlen wird. Einerseits sind die Zinsen auf den höchsten Stand seit Jahren gestiegen, was die Nachfrage dämpfen sollte.
Auf der anderen Seite befinden sich die Lagerbestände immer noch in der Nähe von Rekordtiefs, und es gibt so viel Nachholbedarf und Bargeld, das bereit ist, eingesetzt zu werden, dass wir es immer noch sind jede Woche neue Rekordpreise für Eigenheime zu erreichen. Die Frage, die sich alle stellen, ist: Wie schnell und wie stark wird sich dieser Markt verlangsamen?
Hier sind vier Frühindikatoren, die Sie auf eine Verlangsamung achten sollten:
1. Schnell steigende Lagerbestände
Diese Woche sind 305.000 Einfamilienhäuser unverkauft auf dem Markt, und der Bestand steigt jede Woche um 4-6 %. Das ist für den Frühling nicht völlig unerwartet, aber es ist ein viel schnelleres Tempo als im letzten Jahr.
Unsere Lagerbestandsprognose geht davon aus, dass wir vor Ende Mai mehr Lagerbestände als letztes Jahr haben werden. Wenn sich der Lageraufbau weiter beschleunigt, wäre das ein sicheres Zeichen dafür, dass sich der Markt im Umbruch befindet.
Ich gehe davon aus, dass wir das Jahr mit vielleicht 390.000 Haushalten beenden werden; leicht über dem Vorjahr, aber immer noch fast auf einem Rekordtief und nicht annähernd wieder auf dem normalen Niveau von rund einer Million Wohnungen auf dem Markt.
Tatsächlich wird es wahrscheinlich mehrere Jahre mit höheren Zinssätzen dauern, bis wir wieder annähernd auf das frühere normale Niveau aktiver Bestände aufbauen können. Das ist ein nützlicher Rahmen für Käufer, denn es gibt viele Leute, die Angst haben, jetzt zu kaufen, weil sie nicht auf dem Höhepunkt kaufen wollen.
2. Weniger Sofortverkäufe
Da sich der Markt in den letzten zwei Jahren aufgeheizt hat, wurde etwa ein Drittel der Häuser innerhalb von Tagen oder sogar Stunden nach dem Erscheinen auf dem Markt verkauft. Während das heutige Tempo immer noch ziemlich robust ist – 27 % der neuen Angebote, die auf den Markt kamen, gingen diese Woche sofort unter Vertrag – begann diese Zahl der „sofortigen Verkäufe“ langsam zu sinken.
So sieht das auf dem Markt aus: All the heiße Märkte haben immer noch Tonnen von Bietern, aber vielleicht verschieben sie sich von 50 Bietern auf fünf Bieter auf einem Grundstück. Dies wird wahrscheinlich immer noch zu einem sofortigen Verkauf führen, aber davon wird es weniger geben. Für Käufer und Verkäufer ist dies die Zahl, die Sie beobachten sollten, um vorherzusagen, wie viel Wettbewerb es in den kommenden Monaten geben wird. Sie werden eine Abschwächung der Nachfrage feststellen können, wenn die sofortige Verkaufsrate schnell sinkt.
3. Ein starker Preisverfall bei neuen Angeboten
Bis hierhin, Hauspreise sind oben. Der Medianpreis für Einfamilienhäuser in den USA erreichte mit 432.000 $ ein neues Rekordhoch. Mit dem aktuellen Muster würde ich erwarten, dass wir bis zum Höhepunkt des Sommers bei einem Medianpreis von etwa 440.000 $ liegen werden. Das wäre ein Zuwachs von etwa 10 % gegenüber dem Vorjahr.
Wir haben jede Woche die Preise neuer Angebote genau beobachtet, und diese Woche stieg der Durchschnittspreis dieser neu gelisteten Häuser auf 429.000 US-Dollar. Das zeigt uns, dass die Käufernachfrage trotz steigender Hypothekarkosten nicht nachgelassen hat.
In der normalen Frühjahrs- und Sommersaison steigt der Preis der neuen Notierungen ab Mai auf ein Plateau und fällt später im Jahr. Da der Preis der Neunotierungen ein Frühindikator für den Markt ist, wäre ein fallender Kurs früher als im Juli ein bemerkenswerter Frühindikator dafür, dass die steigenden Zinsen die Käufernachfrage gedämpft haben.
4. Weitere Preisnachlässe
Auf einem normalen Markt würden etwa 30–35 % der Häuser vor dem Verkauf eine Preissenkung hinnehmen – im Moment sind wir bei 20 %. Dies ist weit weniger als auf normalen Märkten, was bedeutet, dass selbst überteuerte Objekte mehrfach angeboten werden. Viele der opportunistischen Verkäufer sagen: „Nun, mal sehen, was ich bekomme“, und erhalten immer noch ihre Angebote.
Aber im Moment nehmen die Preissenkungen zu. Normalerweise finden im März die wenigsten Preisproduktionen statt; Wenn die Monate vergehen und der Schulbeginn bevorsteht, werden Häuser, die noch nicht verkauft wurden, normalerweise einen Preisnachlass hinnehmen müssen. Dasselbe passiert, wenn wir uns den Feiertagen nähern. Weitere Preissenkungen sind ein Zeichen dafür, dass sich dieser Markt endlich zu verschieben beginnt.
Behalten Sie diese Zahl jede Woche im Auge – wenn Sie anstelle eines allmählichen Anstiegs einen starken Anstieg sehen, wissen Sie, dass sich der Markt verlangsamt.
Mike Simonsen ist Gründer und CEO von Altos Research.
Der Beitrag Mike Simonsen über Frühindikatoren für eine Verlangsamung des Wohnungsbaus erschien zuerst auf HousingWire.