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Die letzten Jahre waren sehr gut für Menschen, die sich entschieden haben, ihre Häuser zu verkaufen. Der massive Umzugswechsel führte dazu, dass die meisten Häuser, die auf den Markt kamen, Gegenstand von Bietergefechten waren. Reiche Babyboomer sprangen mit Bargeldangeboten ein, und Verkäufer erzielten riesige Gewinne, während müde Käufer die Preise in neue Höhen trieben. Es stand außer Frage, wer die Oberhand hatte.
Jetzt ändert sich das Schicksal der Verkäufer. Die Immobilienpreise steigen in den meisten Teilen des Landes immer noch in bescheidenem Tempo, aber die Zeiten, in denen man ein Verkaufsschild aufgehängt und darauf gewartet hat, dass der Fressrausch beginnt, sind vorbei. Da die Möglichkeiten der Käufer langsam zunehmen, müssen Verkäufer möglicherweise die Angebotspreise senken oder länger auf ein realisierbares Angebot warten. Heutzutage sind Hauskäufer auch nicht so bereit, auf Inspektionen zu verzichten oder auf andere Eventualrechte zu verzichten, um einen Verkauf zu beschleunigen. Im Gegensatz zu ihren Vorgängern auf dem Höhepunkt der Pandemie können es sich Käufer jetzt leisten, vor dem Abschluss eines Deals in die Knie zu gehen.
Am schlimmsten ist, dass die Hypothekenzinsen von ihrem Rekordtief von weniger als 3 % im Jahr 2021 auf 7 % gestiegen sind, was nicht nur potenzielle Käufer abgeschreckt hat, sondern auch die Kalkulation vieler Verkäufer verändert hat. Da die meisten Menschen umkehren und eine andere Immobilie kaufen müssen, um darin zu leben, fällt es selbst denjenigen, die von einem Verkauf ordentlich profitieren, angesichts der gestiegenen Kreditkosten schwer, ihre Wohnung aufzuwerten. Es zeichnet sich ein grausamer Sommer für Verkäufer ab, die nicht bereit sind, sich mit dieser neuen Realität auseinanderzusetzen.
Natürlich könnte es immer schlimmer sein. Es gibt keine Anzeichen dafür, dass die Immobilienpreise am Rande eines Zusammenbruchs stehen, und es finden derzeit mehr Verkäufe statt als vor einem Jahr. Schließlich müssen Menschen aus den unterschiedlichsten Lebensgründen umziehen; Hypothekenzinsen sind verdammt. Auch die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser nimmt zu, was bedeutet, dass wir uns einem „normalen“ Markt nähern. Die Wohneiszeit taut langsam auf.
Doch die Hauptmonate des Hausverkaufs, die vom Frühling bis zum Hochsommer dauern, könnten dieses Jahr mit einem bösen Erwachen einhergehen. Diejenigen, die gehofft haben, dass niedrigere Hypothekenzinsen den Immobilienmarkt ankurbeln und mehr Käufer dazu bewegen würden, von der Seitenlinie zu verschwinden und die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben, erkennen, dass das Traumszenario nicht in Erfüllung gehen wird. Verkäufer haben vielleicht immer noch einen Vorteil, aber es wird kleiner.
Wenn hoffnungsvolle Verkäufer Eric Peterson, einen Immobilienmakler in Austin, anrufen, fragt er sie normalerweise, wie viel ihr Haus ihrer Meinung nach auf dem Markt erzielen könnte. „Im Jahr 2021 oder 2022, bevor steigende Hypothekenzinsen die Käufernachfrage drückten, dachten die Leute normalerweise, ihre Häuser seien viel weniger wert, als sie verkaufen könnten“, erzählte mir Peterson. Wenn er nun die gleiche Frage stellt, „schießen sie normalerweise ein wenig über das Ziel hinaus“, sagte er. Der Schleudertrauma kann die heutigen Verkäufer im Vergleich dazu entmutigen. Laut dem Freddie Mac House Price Index gehörte Austin zu den Städten, die am stärksten vom Kater der Pandemie betroffen waren. Laut dem Freddie Mac House Price Index sanken die lokalen Immobilienpreise im März um etwa 12 % gegenüber dem Höchststand im Mai 2022. Doch während sich die Stadt möglicherweise am äußersten Ende befindet, sind Verkäufer im ganzen Land mit ähnlichen Umständen konfrontiert: Es gibt weniger Käufer und diejenigen, die auf der Suche sind, haben mehr Möglichkeiten.
„Je weiter wir uns vom Höhepunkt des Marktes entfernen“, sagte mir Peterson, „desto schwieriger wird es, zu leugnen, was passiert ist.“
Der Beginn des Jahres 2024 schien alle Voraussetzungen für eine Blütezeit von Zweitwohnungsverkäufern zu bieten. Die Inflation kühlte sich ab, was bedeutete, dass die Federal Reserve bald den Sieg in ihrem Kampf gegen steigende Preise erklären und mit der Zinssenkung beginnen könnte. Dies wiederum würde die Hypothekenzinsen senken und theoretisch mehr Käufer dazu ermutigen, in den Immobilienmarkt einzusteigen. Verkäufer würden in zweierlei Hinsicht die Oberhand behalten: Eine neue Nachfragewelle würde den Wert ihrer Häuser in die Höhe treiben, während niedrigere Kreditkosten den Sprung an ihren neuen Standort weniger schmerzhaft machen würden. Leider sollte dieses Goldlöckchen-Szenario für potenzielle Verkäufer nicht so sein. Die Inflation war höher als erwartet, und die Fed hat signalisiert, dass sie bereit ist, die Zinssätze länger hoch zu halten. Die Hypothekenzinsen sind nicht gesunken – vielmehr sind sie seit Jahresbeginn um etwa 0,6 Prozentpunkte gestiegen. Selma Hepp, Chefökonomin beim Immobilienanalyseunternehmen CoreLogic, nennt dies „das Jahr der Kopffälschung“.
Je weiter wir uns vom Höhepunkt des Marktes entfernen, desto schwieriger wird es, das Geschehene zu leugnen.
Jetzt sehen potenzielle Verkäufer das Gegenteil des erhofften Szenarios. Einerseits wirken die mittlerweile günstigeren Hypothekenzinsen wie ein Geschenk, das man nicht mehr bekommt, was die Entscheidung für einen Umzug erschwert. Nach Angaben der Federal Housing Finance Agency hatten etwa 58 % der ausstehenden US-Wohnungsbaudarlehen Ende letzten Jahres Zinssätze unter 4 %. Wenn Sie eine Anzahlung von 20 % für ein Haus im Wert von 400.000 US-Dollar leisten, beträgt die Differenz zwischen einer Hypothek mit 4 % und einer Hypothek mit 7 % jeden Monat 600 US-Dollar an Zahlungen. Sie können sehen, warum das sowohl für Käufer als auch für Verkäufer schlecht ist – Käufer können es nicht ertragen, so viel mehr für das gleiche Haus zu bezahlen, während Verkäufer an den Tarifen festhalten, die sie ergattert haben, als das Geld während der COVID-19-Gesundheitskrise billig war.
Aber viele Menschen müssen trotzdem umziehen, auch wenn sie das nicht unbedingt wollen, und einige Verkäufer kommen möglicherweise damit zurecht, dass die Preise nicht sinken. Sobald sie diese Realität verkraftet haben, werden diese Verkäufer mit einer ungünstigeren Immobilienlandschaft konfrontiert sein. Da im Frühjahr und Sommer immer mehr Angebote auf den Markt kommen, wird erwartet, dass die Zahl der zu einem bestimmten Zeitpunkt zum Verkauf stehenden Häuser, auch bekannt als aktiver Bestand, steigt. Demnach sind die landesweiten Lagerbestände im Vergleich zum Vorjahr um 33 % gestiegen Wohnungsdatenunternehmen Altos ResearchDies gibt Hauskäufern bessere Chancen, die Preise zu senken und Zugeständnisse zu machen.