Eine weitere Verbriefungstransaktion für Einfamilienmieten (SFR), die von einem großen institutionellen Akteur gesponsert wird,Fortschritt Wohnensoll in diesem Monat auf den Handelsmarkenmarkt kommen und die Gesamtzahl der Verbriefungstransaktionen für Progress in diesem Jahr auf sieben bringen.
Diese jüngste Transaktion, Progress 2022-SFR7, wird durch ein einziges festverzinsliches Darlehen in Höhe von 426,8 Millionen US-Dollar besichert, das durch Hypotheken auf 1.434 Einfamilienhäuser (SFR) besichert ist. Der Deal steht für Progress‘ 36thVerbriefung bisher mit einer Gesamtausgabe von Schuldverschreibungen in Höhe von 20,5 Milliarden US-Dollar, laut einem Vorverkaufsbericht derKroll Bond Ratingagentur(KBA).
Die Häuser im SFR-Hypothekenpool, die die durch die Verbriefung auszugebende Schuldverschreibung besichern, befinden sich in 11 Bundesstaaten, aber die drei größten staatlichen Engagements machen fast 76 % des Portfolios aus, wobei Florida das Feld anführt (32,1 %), gefolgt von Texas (28,0 %). ) und Georgien (15,3 %).
„Die fünf größten Engagements [at the metro level] machen 59,2 % der gesamten Immobilienzahl aus und umfassen Atlanta (235 Häuser, 16,4 %) … gefolgt von Houston (179, 12,5 %); Jacksonville (168, 11,7 %); Orlando (150, 10,5 %); und Dallas (117, 8,2 %)“, heißt es im Vorverkaufsbericht von KBRA zu den Angeboten.
Das Progress Residential SFR-Angebot ist der jüngste Deal in einem Sektor, der in diesem Jahr brandaktuell war. Das Volumen und die Anzahl der SFR-Verbriefungstransaktionen in diesem Jahr übersteigen bereits jetzt die Gesamtemissionen für das gesamte Jahr 2021.
Im vergangenen Jahr gab es insgesamt neun SFR-Transaktionen mit 30.471 ertragbringenden Einfamilien-Mietobjekten im Wert von 7,7 Milliarden US-Dollar bei der Emission, so die von KBRA verfolgten Transaktionsdaten. Seit Jahresbeginn bis Mitte September hat KBRA 13 institutionell gesponserte Private-Label-Verbriefungstransaktionen mit 30.247 Einfamilien-Mietobjekten im Wert von 9,1 Milliarden US-Dollar verfolgt.
Diese SFR-Verbriefungen werden oft als Wall-Street-Deals bezeichnet, weil sie große Unternehmen betreffen, die Tausende von Mietobjekten besitzen. Die im Rahmen der institutionellen SFR-Deals ausgegebenen Schuldverschreibungen sind in der Regel durch ein einzelnes Darlehen besichert, das wiederum durch einen großen Pool von Hypotheken auf ertragsstarke Einfamilienhäuser besichert ist.
Seit der ersten SFR-Verbriefung im Jahr 2013 bis August dieses Jahres haben laut einem separaten KBRA-Marktsektorbericht 16 Sponsoren 113 SFR-Verbriefungen mit Schuldverschreibungen mit einem Gesamtnennbetrag von 69,6 Milliarden US-Dollar vorgenommen. Bei der Emission waren die Schuldverschreibungen in diesen SFR-Transaktionen durch etwa 355.000 zugrunde liegende Immobilien besichert. Darin nicht enthalten ist das neueste Angebot von Progress Residential, das die Zahl der Deals auf 114 erhöhen und die Gesamtsumme auf über 70 Milliarden US-Dollar bringen würde.
„Das Geschäftsmodell für den groß angelegten institutionellen Besitz und die Verwaltung von SFR-Immobilien in den USA wurde aus der Großen Rezession von 2008 geboren“, heißt es im Vorverkaufsbericht von KBRA. „… Die Eröffnungstransaktion des Sektors wurde schließlich im November 2013 von Invitation Homes ausgegeben.
„Die Verbriefung, IH 2013-SFR1, wurde durch ein einziges variabel verzinsliches Darlehen in Höhe von 479,1 Millionen US-Dollar besichert, das durch erste Hypotheken auf 3.207 einkommenserzeugende SFR-Häuser besichert war.“
Der KBRA SFR-Sektorbericht mit dem Titel „SFR Securitizations: A Decade in the Making“ zeigt, dass der Großteil der ausstehenden Schuldverschreibungen Ende August vier Emittenten zugeschrieben werden kann, „von denen jeder mehr als 5 Milliarden US-Dollar ausstehend hat .“ Diese Emittenten und ihre ausstehenden Schuldverschreibungen aus SFR-Verbriefungen sind Progress Residential, 14,1 Mrd. $;FirstKey-Häuser10 Milliarden US-Dollar;Wohnanlage Amherst6,3 Milliarden US-Dollar undHeimatpartner von Amerika5,2 Milliarden US-Dollar.
Die 11 derzeit aktiven institutionellen Emittenten auf dem SFR-Markt besaßen oder verwalteten laut dem KBRA-Sektorbericht Ende August insgesamt schätzungsweise 390.000 Immobilien. Fortschritt Wohn- undEinladung Häuserführte das Feld mit jeweils 83.000 SFR-Immobilien an, gefolgt vonAmerikanische Häuser 4 Miete, 58.700; FirstKey-Häuser, 44.500; Amherst Residential, 42.000; undTricon Wohnen33.000.
Obwohl sich der institutionelle SFR-Markt in den letzten Jahren als lukratives Geschäft erwiesen hat, zeichnet sich laut dem KBRA-Vorverkaufsbericht für Anleihen Gegenwind ab. Der Bericht weist darauf hin, dass die Leistung des Sektors in der Vergangenheit von einer Zeit starken Wirtschaftswachstums profitiert hat, die durch steigende Mieten und Immobilienpreise gekennzeichnet war.
„Allerdings ist die Anlageklasse jetzt wirtschaftlichen und geopolitischen Störungen ausgesetzt“, fährt der KBRA-Bericht fort. „Zusätzlich können steigende Zinssätze die Immobilienpreise unter Druck setzen, und die Inflation kann Druck auf die Betriebsmargen ausüben.
„Sollten Immobilienpreise, Mietpreise und/oder Betriebsmargen erheblich sinken, könnte der Sektor unter einen Stress geraten, den er zuvor nicht ausgehalten hat.“
Der KBRA SFR-Sektorbericht stellt fest, dass das Training für die Betroffenen problematisch sein könnte, wenn sich ein solches Szenario entwickelt. „Die kundenspezifische Art des Darlehens und der damit verbundenen Sicherheiten kann das Universum der Käufer einschränken, die bereit sind, das Darlehen in einer Notlage zu kaufen, und es können umfangreiche Abwicklungsverhandlungen erforderlich sein, um das Darlehen umzustrukturieren“, heißt es in dem Bericht.
Darüber hinaus weist KBRA darauf hin, dass der institutionelle SFR-Sektor aufgrund von Bedenken, dass er die Erschwinglichkeit von Eigenheimen und die Preise in einigen Gebieten des Landes beeinträchtigt, zunehmend von der Regierung unter die Lupe genommen wird.
Tatsächlich waren institutionelle Akteure auf dem SFR-Markt kürzlich das Ziel einer Kongressanhörung, in der sie beschuldigt wurden, Minderheitenviertel zu gentrifizieren und angeblich eine große Anzahl von Farbigen – insbesondere schwarze Einwohner – zu vertreiben.
„Verbriefte SFR-Häuser sind im Sunbelt, der die südöstliche, südwestliche und westliche Region der USA umfasst, und in Gemeinden, die nach der Finanzkrise von 2008 zuvor hohe Zwangsvollstreckungsraten hatten, stark gehäuft“, heißt es in einem Bericht, der bei der Anhörung im Kongress vorgestellt wurde. „Zum Beispiel kauften institutionelle Investoren allein im dritten Quartal 2021 42,8 % der zum Verkauf stehenden Wohnungen im Großraum Atlanta und 38,8 % der Wohnungen im Gebiet Phoenix-Glendale-Scottsdale.“
Neben dem Einsetzen volatiler Marktbedingungen, denen der institutionelle SFR-Markt zuvor nicht ausgesetzt war, und der Prüfung auf Bundesebene stellt der Branchenbericht von KBRA fest, dass sich auch auf lokaler Ebene Gegenwind für die Branche entwickelt.
„Es gibt auch einige Bemühungen auf Basisebene von Hauseigentümerverbänden und lokalen Gemeinden, Beschränkungen für den Erwerb und Betrieb von Einfamilienhäusern zu Mietzwecken hinzuzufügen“, heißt es im KBRA-Bericht. „All dies könnte zu einer Vielzahl von Ergebnissen (gesetzgeberisch oder anderweitig) führen, die sich negativ auf das Wachstum und/oder die Leistung der Branche auswirken könnten.“
Institutionelles Eigentum am gesamten SFR-Sektor macht derzeit schätzungsweise nur etwa 2 % des Marktes aus, aBericht über MarkteinblickeausMetLife Investmentmanagement(MIM) Staaten. Die meisten SFR-Immobilien im ganzen Land sind jetzt im Besitz von kleineren Tante-Emma-Vermietern.
MIM prognostiziert jedoch, dass der institutionelle Besitz von SFR im Laufe des Jahrzehnts erheblich zunehmen wird – vorausgesetzt, der Sektor kann den jetzt am Horizont aufkommenden Gegenwind überwinden. Dieses Wachstum verheißt, falls es zustande kommt, Gutes für das Wachstum des Private-Label-Verbriefungsmarktes.
„Die Analyse von MIM zeigt, dass eine einfache Verschiebung des institutionellen Besitzes von SFR von heute 2 % auf 10 % [of the investment-property market] wird in der Zukunft zu einem Bedarf von über 200 Milliarden Dollar an inkrementeller Fremdfinanzierung führen“, heißt es im Market Insight Report von MIM.
Der Beitrag Progress Residential stellt das 36. SFR-Eigenmarkenangebot vor, erschien zuerst auf HousingWire.