Das Hochzinsumfeld hat ein altes Produkt, die Übernahmehypothek, wieder in Mode gebracht. Aber eine Landschaft aus strengen Vorschriften, Produktbeschränkungen und betrieblichen Ineffizienzen behindert seine weitverbreitete Einführung.
Übertragbare Hypotheken bleiben im Vergleich zur Neuvergabe von Hypotheken ein Nischenmarkt. Aber diese Transaktionen haben in letzter Zeit zugenommen. Im Jahr 2023 wird die Bundeswohnungsverwaltung (FHA) und die UNS Abteilung für Veteranenangelegenheiten (VA) hat laut einem Bericht in rund 6.400 Annahmen bearbeitet, mehr als doppelt so viel wie im Jahr 2022 Das Wall Street Journal.
Eine übernehmbare Hypothek ermöglicht es qualifizierten Käufern, die Hypothekenkonditionen des Verkäufers einschließlich des bestehenden Saldos und Zinssatzes zu übernehmen. Es stellt sowohl für Käufer als auch für Verkäufer ein attraktives Angebot dar, insbesondere für diejenigen, die von den historisch niedrigen Hypothekenzinsen profitieren möchten. Die Gebühren sind in der Regel niedriger als bei Neukrediten und es ist kein Gutachten erforderlich.
Erschwert durch zahlreiche Hürden
Zunächst beschränken sich die Annahmen auf FHA- und VA-Darlehen mit seltenen Zulagen US-Landwirtschaftsministerium (USDA) und konventionelle Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) unter bestimmten Bedingungen. Kredite von Fannie Mae und Freddie Mac, die fast zwei Drittel des Hypothekenmarktes ausmachen, können nicht übernommen werden.
Darüber hinaus stellen viele Dienstleister fest, dass Kreditübernahmen aufgrund unzureichender Vergütung nicht rentabel sind, und fordern Aktualisierungen der Regulierung. Servicer können bis zu 900 US-Dollar für die Bearbeitung, Versicherung und den Abschluss einer Transaktion, die eine Annahme beinhaltet, verlangen. Das ist weniger, als sie für den Abschluss einer neuen Hypothek verdienen würden, und oft auch weniger als die Kosten für die Bearbeitung der Übernahme.
In einem von der veröffentlichten Artikel Städtisches Institut im Oktober 2022, Ted Tozer, der ehemalige Leiter von Ginnie Maesagte, dass die 900-Dollar-Grenze nicht ausreiche, um die Dienstleister für ihre Ausgaben zu entschädigen, geschweige denn, um einen angemessenen Gewinn zu erzielen.
Ende 2022 wird die Verband der Hypothekenbanken forderte die FHA und die VA auf, die Obergrenze der Übernahmegebühren auf 3.500 US-Dollar anzuheben, um die Arbeit gerechter zu vergüten. Aber die Obergrenzen haben sich nicht geändert.
Laut dem Wall Street Journal nehmen Hypothekenbanken daher Übernahmeanfragen nicht so ernst wie neue Kreditanfragen.
Im Jahr 2023 reichten Verbraucher 149 Beschwerden bezüglich Hypothekenübernahmen bei der ein Büro für finanziellen Verbraucherschutz, ein Anstieg von 97 im Jahr 2022 und 67 im Jahr 2021, laut dem Wall Street Journal. Viele Verbraucher behaupteten, dass Hypothekenbanken den Übernahmeprozess freiwillig hinauszögerten.
Im Dezember hat die VA einen Bescheid herausgegeben Darin heißt es, dass Unternehmen nicht länger als 45 Tage brauchen sollten, um eine Entscheidung über einen voraussichtlichen Kredit zu treffen. Es wurde bekräftigt, dass Dienstleister Annahmen verarbeiten müssen und vom VA-Kreditprogramm ausgeschlossen werden können, wenn sie diese nicht einhalten.
Schließlich fällt es einigen Käufern einfach schwer, die Anzahlung zu leisten, um die Differenz zwischen dem Verkaufspreis des Hauses und dem Restbetrag der Hypothek zu decken. Theoretisch können Verbraucher einen Home-Equity-Kredit (HELOC) beantragen, um die Differenz zu decken. Für diese Zweithypotheken oder Huckepackdarlehen gelten jedoch tendenziell strengere Kreditanforderungen.
Bürokratie umgehen
Im vergangenen September startete Raunaq Singh Durchstreifen, eine Plattform, die darauf abzielt, Transaktionen mit einer übertragbaren Hypothek zu erleichtern. Die Mission des Startups ist zweifach: Käufern und Verkäufern dabei zu helfen, Angebote für Eigenheime zu finden und zu bewerben, die mit übertragbaren Hypotheken verbunden sind, und beide Parteien beim Papierkram während der Transaktion zu unterstützen.
Letzte Woche hat Roam eine Abschlussgarantie eingeführt, um Verkäufer für den zusätzlichen Zeitaufwand und die Komplexität zu entschädigen, die mit der Übertragung ihrer Hypothek einhergehen. Wenn zwischen der Annahme des Angebots und dem Abschluss des Treuhandkontos mehr als 60 Tage vergehen, verpflichtet sich Roam, die Hypothekenzahlungen des Hausverkäufers bis zu 60 Tage nach dem geplanten Abschlussdatum zu leisten.