Stehen die USA vor einem weiteren Absturz der Immobilienblase? Besteht die Möglichkeit eines erneuten Absturzes wie im Jahr 2008, da sich die Immobilienpreise auf Allzeithochs befinden und man befürchtet, dass der Arbeitsmarkt in eine Rezessionsphase abrutschen könnte? Die Antwort ist nein, und dafür müssen wir uns bei der Qualified Mortgage (QM)-Regel von 2010 bedanken, die hohe Standards für die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und die Fähigkeit zur Rückzahlung des Kredits vorsieht.
Mit dem QM-Regel und einer Rückkehr zu traditionellen Immobilienkreditkanälen können wir keinen massiven Kreditboom im Wohnungsbau erleben – aber das bedeutet auch, dass wir nicht die gleiche Art von Kreditpleite wie 2008 erleben können, weil wir die besten Hausbesitzer aller Zeiten haben . Und ich spreche nicht einmal von den über 40 % der Häuser, die keine Hypothek haben; Ich spreche nur von Hausbesitzern, die eine Hypothek bezahlen.
Nach den jüngsten vierteljährlichen Kreditdaten der Fed und all dem Drama, das wir nach 2020 erlebt haben, ist es an der Zeit, vierteljährlich zu überprüfen, wo wir uns im Immobilienkreditzyklus befinden.
Daten zu Zwangsvollstreckungen und Insolvenzen
Eine der auffälligsten Datenlinien zur Kreditbelastung, die ich je gesehen habe, stammt aus den Jahren 2005–2008. Beginnend im Jahr 2005, vier Jahre vor dem Die Weltwirtschaftskrise Während die Wirtschaft expandierte, kam es zu Beginn zu einer erheblichen Kreditbelastung im System. Wie wir in der Grafik unten sehen können, waren die Jahre 2005 bis 2008 schrecklich, aber von 2010 bis 2023 sehen die Kreditdaten im Vergleich zu den Jahren des Zusammenbruchs der Immobilienblase fantastisch aus.
Wie ist das passiert? Wir begannen mit der Vergabe traditioneller, langweiliger festverzinslicher Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren und orientierten uns dabei an Richtlinien, die sicherstellten, dass die Kreditnehmer qualifiziert waren. Das Risiko, dem wir jetzt ausgesetzt sind, liegt also nicht wie in der Vergangenheit beim Hypothekendarlehen selbst, sondern dort, wo wir uns im Konjunkturzyklus befinden und dass Menschen ihren Arbeitsplatz verlieren.
Derzeit sind die Arbeitslosenansprüche immer noch niedrig und erreichen bei weitem nicht das Niveau, das meiner Meinung nach erforderlich ist, um den Arbeitsmarkt zu durchbrechen, der im gleitenden Vier-Wochen-Durchschnitt bei 323.000 liegen würde. Daher ist das Risiko einer größeren Zwangsvollstreckung vorerst minimal. Ich habe vor sechs Monaten darüber gesprochen HousingWire Daily-Podcastin dem ich dargelegt habe, warum die Angst vor dem Immobilienkreditrisiko im Jahr 2008 fehl am Platz war.
FICO punktet
Eine weitere wichtige Datenleitung ist die FICO Score-Daten, wie Sie unten sehen können. Sieht es nicht wunderschön aus?
Was ist hier passiert? Ganz einfach: Käufer von Eigenheimen mit positivem Cashflow kaufen in der Regel Häuser, wenn Kreditkanäle Standard sind. Die Tage, in denen Hauskäufer mit niedrigem FICO auf den Immobilienmarkt zurückkehrten, sind vorbei, wie ich im Jahr 2018 besprochen. Dies schützt den Immobilienmarkt vor einem weiteren Absturz der Immobilienpreise, wie wir ihn 2008 erlebt haben.
Ein weiterer Punkt zu den FICO-Scores: Die Leute denken, dass die FICO-Scores nach 2020 überhöht wurden. Die Realität ist jedoch, dass die FICO-Score-Daten seit 2010 gleich geblieben sind; Wir haben während der Pandemie gerade viele Kredite aufgenommen, sowohl für Käufe als auch für Refinanzierungen, und diese Kreditnehmer hatten eine ausgezeichnete Bonität. Als die Lautstärke anstieg, sah es also so aus, als würden die Werte überhöht. Das war nicht der Fall; Wir haben seit 2010 die gleichen FICO-Score-Trends, wir haben nur mehr Kredite vergeben.
Schauen Sie sich die 30-Tage-Verspätungsdaten an
Konjunkturzyklen kommen und gehen mit Rezessionen und Expansionen. Die Angst ist jetzt, dass die Federal Reserve hat zu streng angezogen, da sie darüber gesprochen haben, dass sich die Finanz- und Kreditbedingungen auf die Wirtschaft auswirken werden.
Dies bedeutet, dass der Arbeitsmarkt im Jahr 2024 schwächer werden dürfte. Es bleibt abzuwarten, ob dies im nächsten Jahr zu einer Rezession mit Arbeitsplatzverlusten führen wird. Ich glaube nicht, dass wir über eine Rezession mit Arbeitsplatzverlusten diskutieren sollten, bis die Zahl der Arbeitslosenanträge die Marke von 323.000 überschreitet, und wir sind noch nicht am Ziel. Allerdings ist die Geschichte der zu starken Straffung der Geldpolitik durch die Fed und der damit einhergehenden Rezession mit dem Verlust von Arbeitsplätzen ausreichend, um die Angst vor einer Rezession im nächsten Jahr zu rechtfertigen.
Wir erleben Stress bei Kreditkarten und Autokrediten, da immer mehr Menschen mit diesen Krediten in Rückstand geraten. Was Hypotheken anbelangt, haben wir ausgehend von historischen Tiefstständen einen Anstieg der 30-Tage-Daten verzeichnet. Mit der Zeit werden wir zu den Trends auf dem Vor-COVID-19-Niveau zurückkehren, die immer noch historisch niedrig sind.
Natürlich sollte man das immer im Auge behalten. Wenn es um den Bestand an Zwangsvollstreckungen geht, möchte ich die Leute daran erinnern, dass es ab Beginn der ersten 30 Tage mit Verspätung mindestens neun bis 18 Monate dauern kann, bis das neue Angebot an Zwangsvollstreckungen auf den Markt kommt. Die Uhr beginnt also, wenn wir ein paar Monate mit negativen Arbeitsplatzverlusten haben. Wie wir in der Tabelle unten sehen können, passiert derzeit in den 90 bis 120 Tagen Verspätung nur wenig, was dann zur Inverzugsetzung führen und den rechtlichen Prozess der Zwangsvollstreckung einleiten könnte.
Kein wirtschaftlicher Aufschwung währt ewig, und ich bin immer auf der Suche nach Hinweisen darauf, wann die Wirtschaft offiziell in eine Rezession mit Arbeitsplatzverlusten eintreten wird, aber wir sind mit den Daten zu den Arbeitslosenansprüchen noch nicht so weit.
Eines ist sicher: Die Bonitätsprofile der Eigenheimbesitzer sehen nicht mehr so aus wie 2008. Der Hintergrund der Immobilienkredite von 2008 brach vier Jahre vor Beginn der Rezession mit dem Verlust von Arbeitsplätzen ein; Jetzt ist es stabil und gesund. Und wenn es zu einer Rezession mit dem Verlust von Arbeitsplätzen kommt, haben wir mit dem Wohnungsbau immer noch eine viel bessere Grundlage als im massiven Kreditboom- und -abschwungzyklus von 2008, sodass wir keinen Absturz der Immobilienpreise wie damals erleben werden.