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- Eine Cash-out-Refinanzierung ersetzt Ihre aktuelle Hypothek durch eine neue, größere Hypothek.
- Mit diesem Prozess können Sie einen Teil Ihres Eigenheimkapitals beim Abschluss in Bargeld umwandeln. In der Regel können Sie nicht mehr als 80 % herausnehmen.
- Cash-out-Refinanzierungen können eine gute Alternative zu HELOCs oder Home-Equity-Darlehen sein, aber es gibt Nachteile.
Wenn Sie Zugang zu Bargeld benötigen, um große finanzielle Ziele zu erreichen, gibt es viele Möglichkeiten, Geld zu leihen, z. B. die Verwendung einer Kreditkarte oder die Aufnahme eines Privatkredits.
Wenn der Wert Ihres Hauses seit dem Kauf gestiegen ist, können Sie möglicherweise die benötigten Mittel durch eine Auszahlungsrefinanzierung Ihrer Hypothek erhalten.
Die Refinanzierungssätze für Auszahlungen sind niedriger als bei Kreditkarten oder Privatkrediten. Sie sind in der Regel auch niedriger als Eigenheimkredite oder HELOCs, da es sich um erste Hypotheken handelt, sodass sie für den Kreditgeber als weniger riskant gelten.
Was ist eine Cash-out-Refinanzierung?
Eine Auszahlungsrefinanzierung ist eine Hypothek, mit der Sie das Eigenkapital Ihres Eigenheims beim Abschluss in Bargeld umwandeln können. Bei einer Cash-out-Refinanzierung nehmen Sie eine Hypothek auf, die größer ist als der Betrag, den Sie noch für Ihr Haus schulden, und Sie erhalten die Differenz zwischen dem, was Sie für Ihre aktuelle Hypothek und die neue Cash-out-Hypothek schulden, in bar.
Dies unterscheidet sich von einer Standardzins- und Laufzeit-Refinanzierung, bei der Sie Ihre aktuelle Hypothek durch eine neue gleicher Höhe, aber mit einem neuen Zinssatz oder einer neuen Laufzeit ersetzen. Diese Art der Refinanzierung kann Ihnen helfen, einen niedrigeren Zinssatz oder niedrigere monatliche Zahlungen zu ergattern.
Das Geld, das Sie mit einer Cash-out-Refinanzierung erhalten, kann verwendet werden, wie Sie es für richtig halten. Hausbesitzer verwenden dieses Geld häufig für Dinge wie Schuldenkonsolidierung oder Renovierungsarbeiten.
So funktioniert eine Cash-out-Refinanzierung
Der Betrag, den Sie in bar erhalten dürfen, kann von Ihrem Kreditgeber abhängen, aber als Faustregel gilt, dass Sie nicht mehr als 80 % des Wertes Ihres Eigenheims leihen können. Auf diese Weise behalten Sie mindestens 20 % Ihres Eigenkapitals im Eigenheim.
Nehmen wir an, Ihr Haus hat einen Wert von 250.000 US-Dollar und Sie haben noch 100.000 US-Dollar für Ihre anfängliche Hypothek übrig. Das bedeutet, dass Sie 150.000 $ an Eigenheimkapital haben.
Um den Höchstbetrag zu bestimmen, den Sie abheben können, multiplizieren Sie den Wert Ihres Hauses mit 80 % oder 0,80. Ziehen Sie dann Ihren aktuellen Hypothekensaldo ab, um herauszufinden, wie viel Bargeld Sie möglicherweise beim Abschluss erhalten könnten.
250.000 × 0,80 = 200.000
200.000 − 100.000 = 100.000
In diesem Beispiel könnten Sie also einen Kredit von bis zu 200.000 US-Dollar aufnehmen, Ihre bestehende Hypothek von 100.000 US-Dollar abzahlen und die restlichen 100.000 US-Dollar einstecken.
Denken Sie daran, dass Sie immer noch die zusätzlichen Kosten tragen, die mit der Aufnahme eines Wohnungsbaudarlehens verbunden sind, einschließlich Bewertungsgebühren, Abschlussgebühren und Abschlusskosten.
Aktuelle Auszahlungsrefinanzierungssätze
In der Regel zahlen Sie für eine Refinanzierung mit Auszahlung einen etwas höheren Zinssatz als bei einer Refinanzierung mit Zins- und Laufzeit. Aber Ihre Rate sollte nicht wesentlich höher sein.
Derzeit bewegen sich die durchschnittlichen 30-jährigen Festhypothekenzinsen im Bereich von 6 % bis 7 %. Dies ist ein Anstieg im Vergleich zu den Raten im letzten Monat, als sie häufig unter 6 % fielen. Die Zinsen sind in den letzten Wochen als Reaktion auf die hartnäckig hohe Inflation gestiegen.
Aber die Inflation dürfte sich in diesem Jahr deutlich verlangsamen, und die Hypothekenzinsen sollten damit sinken. Dies bedeutet, dass Hausbesitzer, die einen Teil ihres Eigenkapitals auszahlen möchten, wahrscheinlich später in diesem Jahr die Möglichkeit haben werden, dies zu einem niedrigeren Satz zu tun.
Cash-out Refinanzierung Vor- und Nachteile
Die Vorteile einer Cash-out-Refinanzierung
- Sie könnten einen niedrigeren Zinssatz erhalten, als Sie jetzt zahlen. Genau wie bei der regulären Refinanzierung können Sie sich möglicherweise einen niedrigeren Zinssatz sichern, wenn Sie eine Cash-out-Refinanzierung verwenden. Es hängt nur davon ab, wie hoch Ihr aktueller Zinssatz ist und ob die aktuellen Zinssätze höher oder niedriger sind.
- Sie erhalten einen niedrigeren Zinssatz als bei einem Home-Equity-Darlehen oder HELOC. Eigenheimdarlehen und HELOCs sind zwei weitere Arten von Eigenheimdarlehen, mit denen Sie das Eigenkapital Ihres Eigenheims nutzen können. Wenn Sie versuchen, zwischen einer Cash-out-Refinanzierung, einem Home-Equity-Darlehen oder HELOC zu wählen, sollten Sie wissen, dass die Cash-out-Refinanzierungssätze normalerweise niedriger sind.
- Sie können zwischen einem festen und einem variablen Zinssatz wählen. Eigenheimkredite haben einen festen Zinssatz, und HELOCs haben normalerweise einen variablen Zinssatz. Bei einer Cash-out-Refinanzierung können Sie zwischen einem festen oder variablen Zinssatz wählen.
- Sie können das Geld für andere Ziele verwenden. Es gibt keine Regeln dafür, wie Sie das Geld aus Ihrer Cash-out-Refinanzierung verwenden. Sie können es zum Beispiel verwenden, um andere Schulden zu begleichen, einen College-Fonds für Ihre Kinder zu gründen oder Heimwerkerarbeiten durchzuführen.
- Sie könnten einen Steuerabzug erhalten. Wenn Sie das Geld aus Ihrer Auszahlungsrefinanzierung verwenden, um Verbesserungen an Ihrem Haus vorzunehmen, können Sie möglicherweise Ihre Hypothekenzinszahlungen von Ihren Steuern abziehen. gemäß der IRS-Veröffentlichung 936.
Die Nachteile einer Cash-out-Refinanzierung
- Ihr neuer Kredit kommt mit neuen Konditionen. Die neuen Konditionen Ihres Darlehens sind nicht automatisch ein Nachteil – sie sind nur etwas, auf das Sie achten sollten. Stellen Sie sicher, dass Sie die neuen Bedingungen Ihres Darlehens im Voraus verstehen, einschließlich Dinge wie Laufzeit, Zinssatz und monatliche Zahlungen. Wenn Sie beispielsweise eine deutlich höhere Rate übernehmen würden, lohnt es sich möglicherweise nicht.
- Möglicherweise müssen Sie eine private Hypothekenversicherung abschließen. Private Hypothekenversicherung (PMI) ist eine Art Versicherung, die Sie zahlen müssen, wenn Sie weniger als 20 % Ihres Darlehens zurückgezahlt haben. Als Sie das Haus gekauft haben, konnten Sie möglicherweise eine Anzahlung von 20 % leisten. Oder Sie haben im Laufe der Jahre mindestens 20 % Ihres Eigenheimwerts abbezahlt, sodass Sie PMI kündigen konnten. Aber wenn Sie mehr als 80 % des Wertes Ihres Hauses leihen, müssen Sie PMI erneut bezahlen. PMI kann zwischen 0,2 % und 2 % Ihres Kreditbetrags in einem Jahr kosten. Wenn Sie also 160.000 US-Dollar leihen, könnten Sie jährlich zwischen 320 und 3.200 US-Dollar bezahlen.
- Sie zahlen möglicherweise mehr Abschlusskosten und -gebühren als andere Optionen. Viele HELOCs bieten gebührengünstige Optionen für die Erschließung Ihres Eigenheimkapitals. Ungesicherte Optionen wie eine Kreditkarte können auch eine bessere Alternative sein, wenn Sie Ihre Kosten niedrig halten möchten.
- Sie könnten eine Zwangsvollstreckung riskieren. Wenn Sie keine monatlichen Hypothekenzahlungen leisten können, riskieren Sie, dass Ihr Kreditgeber Ihr Haus zwangsversteigert. Eine Refinanzierung mit Auszahlung kann zu höheren monatlichen Zahlungen, einer privaten Hypothekenversicherung oder einem höheren Zinssatz führen, was die Zahlung erschweren könnte. Bevor Sie Bargeld abheben, überlegen Sie, ob dies eine finanzielle Belastung darstellt.
Sollten Sie eine Auszahlungsrefinanzierung erhalten?
Eine Barauszahlungsrefinanzierung kann eine gute Option für Kreditnehmer sein, die eine große Summe Bargeld zu einem relativ niedrigen Zinssatz abheben möchten. Aber der Nachteil ist, dass Sie einen Teil des Eigenkapitals verlieren, das Sie im Laufe der Jahre aufgebaut haben, was riskant sein kann.
Aber dies kann letztendlich ein kluger finanzieller Schachzug sein. Zum Beispiel verwenden viele Kreditnehmer ihre Mittel, um wertsteigernde Hausmodernisierungen zu bezahlen, die sich später auszahlen können, wenn sie das Haus verkaufen.
Ob eine Cash-out-Refinanzierung das Richtige für Sie ist, hängt von Ihren Zielen, Ihrem Geldbedarf und Ihrer finanziellen Gesamtsituation ab.
Häufig gestellte Fragen zur Refinanzierung von Auszahlungen
Zahlen Sie Steuern auf eine Cash-out-Refinanzierung?
Nein, Gelder aus einer Auszahlungsrefinanzierung gelten als Darlehen und nicht als Einkommen, was bedeutet, dass Sie für dieses Geld keine Einkommenssteuern zahlen.
Wie viel kann ich auszahlen lassen?
Es hängt vom Kreditgeber ab, aber normalerweise können Sie einen Kredit für bis zu 80 % des Wertes Ihres Hauses erhalten. Einige Kreditgeber können höhere Beträge zulassen. Denken Sie daran, dass Sie nur den Kreditbetrag abzüglich Ihrer derzeitigen Schulden für Ihre bestehende Hypothek einstecken können. Sie müssen auch die Abschlusskosten bezahlen.
Ist eine Cash-out-Refinanzierung eine gute Idee?
Eine Auszahlungsrefinanzierung kann eine gute Möglichkeit sein, um Projekte zu bezahlen, die Sie abschließen müssen, oder um hochverzinsliche Schulden zu tilgen. Aber die Hypothekenzinsen sind im Moment relativ hoch, so dass eine Refinanzierung bedeutet, dass Sie wahrscheinlich einen höheren Zinssatz übernehmen würden, als Sie derzeit haben.
Denken Sie daran, sich das Gesamtbild anzusehen, einschließlich Ihres neuen monatlichen Zahlungsbetrags. Wenn eine Auszahlungsrefinanzierung Ihr Budget belasten würde, ist dies wahrscheinlich keine gute Idee.
Sind die Zinssätze bei einer Cash-out-Refinanzierung höher?
Möglicherweise haben Sie bei einer Refinanzierung mit Auszahlung einen etwas höheren Zinssatz als bei einer Standard-Refinanzierung, da sie für den Kreditgeber riskanter sind.