Der bemerkenswerteste Trend in den US-Immobiliendaten ist in letzter Zeit, dass die Preissenkungen zunehmen. Es gibt mehr Häuser auf dem Markt, die keine Angebote zum ursprünglichen Listenpreis erhielten und ihre Preise senken mussten als im letzten Mai.
Was sagen uns diese Frühindikatordaten über die Immobilienpreise für den Rest des Jahres? Nun, ich habe meine Schätzungen für den nationalen Anstieg der Immobilienpreise für 2024 nach unten korrigiert. Wir sehen keinen Rückgang der Immobilienpreise, aber das Wachstum scheint sich auf jeden Fall verlangsamt oder sogar gestoppt zu haben.
Preisnachlässe
Beginnen wir heute mit den Preissenkungsdaten. Dies ist der Prozentsatz der Häuser auf dem Markt, deren Preis gegenüber dem ursprünglichen Listenpreis gesenkt wurde. Die Preissenkungen nehmen landesweit zu: 34,4 % der auf dem Markt befindlichen Häuser haben eine Preissenkung erfahren. Das sind 70 Basispunkte mehr als vor einer Woche. Letztes Jahr gab es zu diesem Zeitpunkt bei 29,9 % der Häuser auf dem Markt Preissenkungen.
Bei der Betrachtung der Preissenkungsdaten sind zwei Dynamiken zu beachten: Erstens das Gesamtniveau, das ein Signal für das organische Nachfrageniveau ist. Normalerweise erreichen die Preissenkungen im November ihren Höhepunkt, bevor sie sich für die Feiertage und den neuen Lagerbestand im Frühjahr wieder einstellen. Die zweite hier zu beobachtende Dynamik ist, wie viele Verkäufer jede Woche ihre Preise senken.
Beide Dynamiken verstärken sich in diesem Jahr: Bei mehr Häusern auf dem Markt wurden Preissenkungen vorgenommen, und der Anstieg ist ziemlich steil – das heißt, dass jede Woche mehr Häuser ihre Preise senken, weil sie keine Angebote von Käufern haben. Es ist nicht so steil wie 2022 – der Markt wechselt jetzt nicht so schnell von großem Wachstum zu Preisrückgängen, wie es vor etwa 18 Monaten kurzzeitig der Fall war. Aber wir sehen, dass es für Hauskäufer eine Obergrenze für die Erschwinglichkeit gibt, und Verkäufer sollten sich dessen unbedingt bewusst sein, bevor sie ihre Häuser zum Verkauf anbieten.
Preissenkungen sind im ganzen Land nicht gleichmäßig verteilt. Sie sind auch nicht gleichmäßig über die Preisklassen verteilt. Südstaaten, insbesondere Florida, dominieren derzeit die Preissenkungen. In diesen Märkten wachsen die Lagerbestände schneller und andere Kosten wie Versicherungen und Steuern sind stark gestiegen. Dadurch werden Käufer noch preissensibler.
Außerdem finde ich es sehr interessant, dass die Preissenkungen im Jahr 2022 in den westlichen Boommärkten wie Phoenix, Boise und Salt Lake City stattfanden. Dieses Jahr sind es Florida und die Märkte im Süden.
Inventar
Mittlerweile sind 578.000 Einfamilienhäuser unverkauft auf dem Markt. Das ist ein Anstieg von 1,7 % in dieser Woche und 36 % mehr unverkaufte Häuser als vor einem Jahr.
So wie die Preissenkungen örtlich begrenzt sind, gelten auch die Bestandsänderungen. In vielen Teilen des Landes sind die Lagerbestände noch immer sehr begrenzt, nur knapp mehr als während der Pandemie. Dort, wie auch in weiten Teilen des Nordostens, ist das Angebot knapp und preisgünstige Häuser werden sofort verkauft. Es ist wirklich wichtig, dies dieses Jahr im Hinterkopf zu behalten. Es hilft uns zu erkennen, dass wir landesweit nicht auf einen Absturz der Immobilienpreise zusteuern. Der Markt ist insgesamt durch ein begrenztes Angebot vielerorts gedämpft.
Bemerkenswert ist aber auch, dass seit dieser Woche jeder Bundesstaat über mehr Lagerbestände verfügt als vor einem Jahr. New York und Nevada waren die letzten Verweigerer mit geringeren Lagerbeständen, aber jetzt sind beide positiv. Die Lagerbestände wachsen also überall und werden weiter wachsen, solange die Hypothekenzinsen hoch bleiben.
Verbraucher reagieren auf Tarifänderungen, weshalb die Lagerbestände im Jahr 2022 so schnell gestiegen sind – viel schneller als jetzt. Das ist auch der Grund, warum die Lagerbestände in der zweiten Jahreshälfte schrumpfen könnten, wenn die Hypothekenzinsen endlich wieder in den 6er-Bereich fallen.
Neue Angebote
Die Neuzulassungen scheinen vor drei Wochen ihren Jahreshöchststand erreicht zu haben. Diese Woche waren knapp 68.000 neue Angebote unverkauft. Das sind etwas weniger Verkäufer als letzte Woche, immer noch 13 % mehr Verkäufer pro Woche als vor einem Jahr. Das Verkäufervolumen scheint jedoch den Jahreshöchststand erreicht zu haben.
Im Jahr 2022 nahmen die neuen Angebote bis Juli weiter zu, da Käufer und Verkäufer versuchten, ihre Geschäfte abzuschließen. Als die Zinsen stiegen, drängten die Verkäufer auf den Markt. Im Juli 2022 brach das Volumen der Neulistungen rasant ein. Dieser Juli war ein wirklich wichtiges Signal dafür, dass uns, so schnell sich der Markt veränderte, kein großer Absturz drohte, weil das Angebot knapp wurde. Ein wenig von dieser Dynamik findet jetzt wieder statt.
Die Neuzulassungen erreichten ihren Höhepunkt in der letzten Aprilwoche. Das ist kein ungewöhnlicher Zeitpunkt, aber ich hatte gehofft, dass wir noch ein paar Wochen mehr Verkäuferwachstum erleben würden. Generell interessiere ich mich für Verkäuferwachstum als einen der Faktoren, die mehr Verkäufe ermöglichen. Mehr Umsatz ist für alle gesünder. Wir haben 13 % mehr Verkäufer als im letzten Jahr und 20 % weniger Verkäufer als vor zwei Jahren. Wenn Sie darüber nachdenken, sind 20 % weniger Verkäufer eine große Sache – das ist der Unterschied zwischen 5 Millionen und 4 Millionen Hausverkäufen im Jahr 2024.
Für mich sieht es so aus, als ob wir das Verkaufsvolumen jährlich nur um ein paar Prozent steigern können, bis wir mehr Hausverkäufer sehen.
Ausstehende Hausverkäufe
Zusammen mit neuen Angeboten hat das Verkaufstempo in den letzten Wochen nachgelassen. Derzeit sind 401.000 Einfamilienhäuser unter Vertrag. Das ist nur ein Bruchteil mehr als im letzten Jahr zu diesem Zeitpunkt. Diese Woche wurden 68.000 neue Verträge für Einfamilienhäuser abgeschlossen. Das sind 6 % weniger als vor einer Woche und im Wesentlichen unverändert gegenüber der gleichen Woche vor einem Jahr.
Es war eine etwas enttäuschende Woche für Hausverkäufe. Jedes Mal, wenn es so aussieht, als würden die Umsätze in diesem Jahr zu wachsen beginnen, erleben wir ein paar Wochen lang ein Plateau und die jährlichen Zuwächse verflüchtigen sich.
Die Hausverkäufe liegen nur knapp über dem Jahr 2023. Regional konnten wir in Texas aufgrund des größeren verfügbaren Bestands einige Umsatzzuwächse verzeichnen.
Ein großer Teil des Nordostens ist immer noch ein Markt, den ich als angebotsbeschränkt bezeichne, da kaum mehr Lagerbestände für Hauskäufer verfügbar sind als während der Pandemie. Daher ist die Zahl der Verkäufe in Ländern wie Ohio und Pennsylvania im Vergleich zum letzten Jahr nicht wirklich gestiegen. In diesen Märkten sind die Lagerbestände immer noch sehr gering und es besteht zwar genügend Nachfrage, um die angebotenen Häuser abzuholen, es sind jedoch nicht viele gelistet, sodass die Verkäufe begrenzt sind.
Immobilienpreise
Der Durchschnittspreis aller Einfamilienhäuser in den USA beträgt 450.000 US-Dollar und ist damit seit zwei Jahren unverändert. Dieser Moment im Jahr 2022 war der absolute Höhepunkt der Immobilienpreise. Wir indexieren diese Zahlen nicht und passen sie auch nicht saisonal an. Wir zählen einfach alles.
Im Mai haben wir fast die Höchstpreise für das Jahr erreicht, da die Immobilienpreise jedes Jahr im Juni ihren Höhepunkt erreichen.
Die Preise für neue Angebote erreichten letzte Woche ihren Höhepunkt. Im vergangenen Jahr war die Dynamik für die zweite Jahreshälfte besser. Es gab weniger Preissenkungen und die Lagerbestände gingen im Vergleich zum Vorjahr zurück.
Die Leitsignale sind jetzt entgegengesetzt, weshalb ich davon ausgehe, dass die wichtigsten Preisindex-Schlagzeilen in der zweiten Jahreshälfte wahrscheinlich ein rückläufiges Wachstum der Immobilienpreise vermelden und für das Jahr 2024 möglicherweise sogar stagnieren werden.