Zu Beginn des Jahres 2024 deuteten die Signale auf dem US-Immobilienmarkt auf Bestandswachstum, Umsatzwachstum und Immobilienpreiswachstum in den gesamten USA hin. Damals stellte ich fest, dass selbst bei unveränderten Hypothekenzinsen die Dynamik in Sicht zu sein schien für ein breites, langsames Wachstum des Marktes.
Allerdings blieben die Hypothekenzinsen nicht unverändert. Sie stiegen ab dem 1. Januar und seit heute, dem 18. März, sind die Hypothekenzinsen 30–40 Basispunkte höher als am 1. Januar. Die Zinsen liegen unter ihrem jüngsten Höchststand von vor ein paar Wochen, aber die neuesten Wirtschaftsnachrichten sind immer noch sehr stark. und die Märkte sind zunehmend weniger optimistisch, was eine baldige deutliche Lockerung der Zinssätze angeht. Letztes Jahr war die am weitesten verbreitete Ansicht, dass die Hypothekenzinsen im Jahr 2024 sinken würden. Dies ist jedoch noch nicht eingetreten, und viele Menschen sind weniger optimistisch, dass dies der Fall sein wird.
Mehr über die Zukunft der Zinsen erfahren wir unter Federal Reserve Treffen diese Woche. Obwohl ich nicht in der Lage bin, Zinssätze vorherzusagen, weiß ich, was mit dem Immobilienmarkt passiert, wenn die Zinssätze von hier aus steigen oder fallen.
Von meinen anfänglichen Erwartungen in diesem Jahr – steigende Lagerbestände, steigende Verkaufsraten, steigende Preise – sind derzeit nur steigende Lagerbestände klar, da wir das erste Quartal mit steigenden Zinsen abschließen. Ich spreche häufig darüber, wie steigende Zinsen zu steigenden Lagerbeständen führen. Das trifft auch diese Woche in den Daten zu. Meine anderen beiden Erwartungen, langsam steigendes Verkaufsvolumen und langsam steigende Preise, sind weniger überzeugend. Schauen wir uns die Daten an.
Wohnungsinventar
Blick auf die Zahlen der letzten Woche:
- In den USA sind 507.000 Einfamilienhäuser auf dem Markt
- Das sind 1,3 % mehr als eine Woche zuvor, 22 % mehr als vor einem Jahr und 105 % mehr als vor zwei Jahren.
- Diese Woche im Jahr 2022 war die letzte der 3 %-Hypotheken. Von da an stiegen Lagerbestände und Raten im Gleichschritt.
- Mittlerweile sind 250.000 Wohnungen mehr auf dem Markt als zu dem Zeitpunkt, als wir im März 2022 den Pandemie-Boom hinter uns ließen.
Zu diesem Zeitpunkt im Jahr 2022 hatten Zinssätze und Lagerbestände begonnen, gemeinsam schnell zu steigen, als der Pandemie-Boom endete. Anfang März 2022 lagen die Hypothekenzinsen noch im 3er-Bereich. Im April lagen sie im 4er-Bereich und im Mai bereits im 5er-Bereich.
Mit steigenden Hypothekenzinsen steigt auch die Zahl der unverkauften Häuser: Die Nachfrage geht zurück, der Lagerbestand steigt. Da die Wirtschaft überraschend stark bleibt, bleiben die Hypothekenzinsen länger höher als erwartet, und solange die Zinsen hoch bleiben, werden die Lagerbestände weiter wachsen.
Während die Lagerbestände im ganzen Land wachsen, sind einige Märkte viel stärker betroffen und haben bereits mehr Häuser auf dem Markt als 2019 oder 2020 kurz vor der Pandemie. Nahezu alle Märkte verzeichnen inzwischen ein Lagerwachstum im Vergleich zum letzten Jahr, und das Wachstum nimmt jede Woche zu.
Das wegnehmen? Wenn die Hypothekenzinsen weiter auf 7,5 % oder wieder bis auf 8 % steigen, werden wir einen ziemlich dramatischen Anstieg der unverkauften Bestände erleben. Aber wenn die Zinsen schließlich sinken, sagen wir, auf 6,5 % oder weniger, werden die Verbraucher sehr schnell handeln und dieses Lagerwachstum wird sich umkehren. Niedrigere Preise bedeuten mehr Käuferwettbewerb und weniger unverkauften Lagerbestand.
Neue Angebote
Letzte Woche kamen 59.000 neue Einfamilienhäuser auf den Markt. Das Volumen der Neueinträge liegt weiterhin über dem Vorjahr und wir sehen mehr Verkäufer als im letzten Jahr. Tatsächlich gab es letzte Woche, nach Berücksichtigung der 16.000 Sofortverkäufe, 24 % mehr neue Angebote als in der gleichen Woche vor einem Jahr.
Letztes Jahr war Mitte März wahrscheinlich ein Rekordtief, da wir nur sehr wenige Verkäufer hatten. Für den Rest des Jahres 2024 sollten wir mit mehr Verkäufern als vor einem Jahr rechnen, was eine sehr gute Sache ist. Es ist noch gar nicht so lange her, dass wir im März jede Woche 70.000 oder 80.000 neue Einträge hatten. Im Moment liegen wir bei 59.000, das Verkäufervolumen steigt also, aber es ist immer noch ein Drittel weniger als in den letzten Jahren. Es gibt also landesweit keine Anzeichen dafür, dass Angebot und Nachfrage aus dem Gleichgewicht geraten.
Hauspreise
Die Nachfrage ist gering, da die Hypothekenzinsen weiterhin im 7er-Bereich verharren. Das Angebot nimmt allmählich zu und die Nachfrage ist im Allgemeinen schwach. Infolgedessen beginnen sich einige der Frühindikatoren für zukünftige Immobilienverkaufspreise abzuschwächen.
Ein offensichtlicher Ort, an dem dieser Preisübergang beobachtet werden kann, ist der Prozentsatz der Häuser auf dem Markt mit Preisnachlässen. Diese Woche haben 30,9 % der Häuser auf dem Markt eine Preissenkung erfahren. Das ist diese Woche um ein halbes Prozent gestiegen und liegt nun mehr als ein Jahr zurück.
Es ist völlig normal, dass etwa ein Drittel der Häuser auf dem Markt einen Preisnachlass gegenüber dem ursprünglichen Listenpreis in Kauf nimmt, bevor sie verkauft werden. Ich werde die Steigung dieser Kurve beobachten, da dieses Diagramm genau zeigt, wie schnell der Markt auf höhere Hypothekenzinsen reagiert. Dies ist ein entscheidender Zeitpunkt für die Messung der Käufernachfrage.
Ein längerfristiges Signal sind die Angebotspreise aller Häuser auf dem Markt. Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser in den USA liegt derzeit bei 435.000 US-Dollar. Das ist eine Steigerung gegenüber der Woche zuvor und nur 1,2 % mehr als vor einem Jahr.
Auch im Januar erwartete ich, dass sich diese Preisdaten etwas schneller beschleunigen würden als bisher. Die Immobilienpreise erreichen jedes Jahr im Juni ihren Höhepunkt, bevor sie in der zweiten Jahreshälfte etwas zurückgehen. Die Frage ist nun: Werden wir dieses Allzeithoch dieses Jahr übertreffen oder wird es sich bis 2025 verzögern?
Der Durchschnittspreis der neuen Angebote ist letzte Woche leicht auf 419.900 US-Dollar gesunken, und der Preis für die Kohorte der neuen Angebote ist 5 % höher als vor einem Jahr. Die neuen Angebote sind ein hervorragender Frühindikator für zukünftige Immobilienverkaufspreise. Die Verkäufer und Listing-Agenten nutzen ihr gesamtes Wissen und wissen insgesamt genau, wo sie den Preis für das neue Listing festlegen müssen. Was uns diese Daten derzeit verraten, ist, dass wir in den gesamten USA in diesem Jahr bislang nur einen geringfügigen Anstieg der Immobilienpreise verzeichnen. Die Signale sind jetzt etwas schwächer als die Daten zu Jahresbeginn vermuten ließen.
Ausstehende Verkäufe
In dieser Woche wurden 66.000 neue Verträge für Einfamilienhäuser abgeschlossen. Das sind 15 % mehr als in der gleichen Woche vor einem Jahr. Da die Hypothekenzinsen in diesem Jahr gestiegen sind, lagen die Verkäufe nur knapp über denen des letzten Jahres, daher war diese Woche wahrscheinlich eine kleine Anomalie, aber sie ist dennoch zu begrüßen.
Wenn wir uns die Preise der Häuser ansehen, die unter Vertrag stehen, aber noch nicht verkauft wurden – das sind die ausstehenden Häuser –, sehen wir, dass die Hausverkaufspreise etwa 4 % höher sind als vor einem Jahr. Der Durchschnittspreis aller derzeit unter Vertrag stehenden Häuser beträgt 389.000 US-Dollar. Die Immobilienpreise beendeten das Jahr 2023 mit einem Anstieg von 5–6 % gegenüber dem Vorjahr, sodass der Anstieg der Immobilienpreise aufgrund der gestiegenen Hypothekenzinsen zurückgeht.
Wenn die Zinssätze stabil bei rund 7 % bleiben, erwarte ich keine große Preiskorrektur nach unten. Wenn die Hypothekenzinsen von hier aus steigen, gehe ich davon aus, dass die Immobilienpreise wie im Oktober 2022 sinken werden.