ichUngleichheit ist die größte Bedrohung für unsere Gesellschaft, und nirgendwo ist diese Ungleichheit offensichtlicher als beim Wohnen. Die Reichen werden mit immer mehr Häusern reicher; die Armen bekommen Mietstress oder Obdachlosigkeit. Und die Ungleichheit wird mit der zunehmenden Häufigkeit von Wohnungsnot infolge von Naturkatastrophen wie Bränden und Überschwemmungen weiter zunehmen.
„Wohnen ist absolut notwendig für das Gedeihen der Menschheit“, schrieb der amerikanische Soziologe Matthew Desmond. „Ohne Stallunterkunft bricht alles zusammen.“
Die Wohnungspolitik der großen Parteien sind gegen diese wachsende Ungleichheit wirkungslos; manche sind sogar kontraproduktiv. Dennoch bietet die kommende Bundestagswahl einen idealen Anlass, um zu diskutieren, wie tiefgreifend ein Wandel nötig ist.
Zwei Drittel der australischen Haushalte haben die Sicherheit, ein Haus zu besitzen (oder abzuzahlen), das schneller an Wert gewinnt als jede andere Investition. Aber das andere Drittel hat Mühe, diese immer teurer werdenden Häuser zu mieten. Die aktuelle politische Diskussion konzentriert sich auf ersteres: wie man Häuser baut “erschwinglicher” zu kaufen, mit Lippenbekenntnissen an Mieter, denen sie übergeben werden “bezahlbaren Wohnraum” – als ob so etwas existiert.
Diese Dichotomie liegt dem Scheitern unserer derzeitigen Wohnungsbaupolitik zugrunde.
Kontraproduktive „Lösungen“
Mangelndes Angebot und niedrige Zinsen werden im Volksmund für die steigenden Hauspreise verantwortlich gemacht, wodurch ein erster Hauskauf für viele unerschwinglich wird. Aber das Angebot zu erhöhen und die Zinssätze zu erhöhen, wird das Problem nicht lösen.
Wir haben bereits genug Angebot: Es gibt mehr Häuser als Haushalte, obwohl einige (Ferienhäuser) nicht für eine Vollzeitnutzung verfügbar sind. Niedrige Zinsen sind nur dann sinnvoll, wenn Sie ein Guthaben haben, das auch zunehmend außer Reichweite ist, es sei denn, Sie (oder Ihre Eltern) haben bereits ein Haus.
Die angebotenen Lösungen werden die Situation nur verschlimmern: Die Lücke reicht bei weitem nicht aus, um die Erschließung riesiger Landstriche am Rande unserer Städte zu rechtfertigen, wie die Der liberale Abgeordnete Jason Falinski hat argumentiert. Und jeder Versuch, Erstkäufern von Eigenheimen mit einem Zuschuss oder einer reduzierten Anzahlung zu helfen, hat dazu geführt, dass die Hauspreise als Reaktion darauf gestiegen sind. Völlig kontraproduktiv.
Mehrere Jahre niedriger Zinsen haben zu einem raschen Anstieg der Hauspreise über ihren realen Wert hinaus geführt, was diejenigen, die bereits ein Haus haben, dazu ermutigt, ein weiteres zu erwerben, um es als Einkommen zu nutzen. Covid hat diesen Prozess nur auf zwei Arten beschleunigt.
Erstens veranlasste das Arbeiten von zu Hause viele dazu, in die Regionen zu ziehen. Abkassiert zahlen sie Stadtpreise für Häuser, verringern die Erschwinglichkeit in Gegenden mit niedrigeren Löhnen und treiben die Mieten in die Höhe. Dies zwingt die Einheimischen, von denen viele zur Miete wohnen, aus der Stadt wegzuziehen.
Zweitens führten geschlossene Grenzen zu einem Anstieg des lokalen Tourismus und der Ferienvermietung in Australien. Das Smart Money kauft also ein zweites oder drittes Haus in einem Urlaubsziel und setzt es dann auf hoch lukrative Kurzzeitvermietungsdienste wie Airbnb. Das ehemals preisgünstige Haus steht nicht mehr für eine langfristige Nutzung oder Vermietung zur Verfügung. Der Rückgang der verfügbaren Objekte bedeutet höhere Mieten.
Die beiden Probleme haben zusammengenommen die Lebensqualität vieler Städte zerstört, insbesondere an der Ostküste. In Urlaubsstädten wie Byron Bay oder regionalen Zentren wie Kiama wird die allgemeine Bevölkerung – insbesondere Schlüsselkräfte – von den Orten abgedrängt, an denen sie seit Jahren oder Generationen gelebt hat.
„Ein Zuhause ist ein sicherer Zufluchtsort vor der Welt“
Aktuelle politische Analysen gehen an der eigentlichen Ursache vorbei: Hohe Immobilienpreise kommen der Mehrheit gegenüber der Minderheit zugute, und da viele für Parteien stimmen, um ihren Besitz zu schützen, war Australien nicht daran interessiert, das Problem der Ungleichheit zu lösen. Es erfordert drastische Maßnahmen.
Wir müssen die Idee des Hauses von der Heimat trennen. Ein Haus ist Eigentum, eine Wertanlage, eine mögliche Einnahmequelle. Ein Zuhause ist ein Zufluchtsort, eine sichere Zuflucht vor der Welt, ein Domizil. Es schützt körperlich und fördert das seelische Wohlbefinden. Manchmal wird sie auch als dritte Haut bezeichnet.
Jeder Haushalt, ob Familie oder Single, hat Anspruch auf ein sicheres Zuhause. Wir brauchen Schutz vor Eigentum. Ein Haus vor einer ertragbringenden Investition. Wir sollten sicherstellen, dass jeder ein Zuhause hat (zum Kaufen oder Mieten), bevor jemand ein zweites Haus hat.
Ziel sollte es sein, die Wohneigentumsquote von unter 65 % auf über 80 % zu heben und sicherzustellen, dass die verbleibenden 20 % innerhalb des Marktes gerecht mieten können und dass diejenigen, die dies nicht können – die ärmsten 10 % – angemessen geschützt werden ressourcen Sozialwohnungen.
Aber wie geht man mit dieser revolutionären Idee um? Um uns von einer Gerontokratie, die Anlageimmobilien besitzt, in eine Heimat-für-alle-liebende Nation zu verwandeln?
Besteuern Sie die Investition, nicht das Eigenheim
Wir müssen die Lebensfähigkeit des Erstwohnsitzes eines Haushalts fördern und einen Zweit- oder Drittwohnsitz als Investition diskriminieren. Das erfordert eine Änderung der Banken- und Steuerpolitik.
Banken müssen ermutigt (oder gezwungen) werden, Hypothekenrichtlinien zu haben, die Erstkäufer von Eigenheimen zu wesentlich niedrigeren Zinssätzen verleihen als für spekulative Investitionen. Die Voraussetzungen für eine Anzahlung können erfüllt werden innovative Schemata von Regierungen. Versicherungspolicen können notfalls nervösen Bankern Mut machen, Hypotheken zu garantieren.
Die Wohnsteuerpolitik sollte das Gegenteil der Gegenwart sein: Negative Gearing sollte nur auf das Eigenheim gerichtet sein, und jedes zweite oder mehr Haus sollte als einkommensschaffende Investition behandelt werden. In vielen OECD-Ländern gibt es Steuererleichterungen für Familienheime; wir allein (jetzt, da Neuseeland negatives Gearing abgeschafft hat) scheinen sie für Investitionen zu wollen.
Die andere Steuerpolitik, die wir brauchen, bezieht sich auf unverdiente Kapitalgewinne. Von einem Anstieg der Immobilienpreise zu profitieren, wenn kein Mehrwert geschaffen wurde, ist obszön, wenn es ein Drittel der Australier noch mehr in Wohnungsstress bringt. Die einzige Möglichkeit, diese „Wertlose Spekulation“ zu unterbinden, ist die Wiedereinführung einer erheblichen Kapitalertragssteuer. Niemals auf ein Eigenheim, aber die Steuer auf den erzielten Gewinn – außerhalb von Hausverbesserungen und der Inflationsrate – könnte mit Sätzen von bis zu 80 % besteuert werden, um den Anstieg der Immobilienpreise sofort zu stoppen.
Wohneigentum war ein Kerngrundsatz der Liberalen Partei unter Robert Menzies. Es schuf eine Tradition und eine Industrie, die von Banken und Immobilien unterstützt wurde.
Es muss wieder ihre Politik sein, auch wenn dies eine Änderung der Steuererhebung bedeutet. Leider ging die jüngste Wohnungsuntersuchung des Senats in die entgegengesetzte Richtung.
Diese einfachen Schritte könnten das Wohneigentum auf 80 % aller Haushalte steigern. Sie sind allen großen Parteien ein Gräuel, aber das ist kein Grund, sich nicht für sie einzusetzen, um die häusliche Ungleichheit zu überwinden.
Eine radikale Mietreform
Wir brauchen eine Politik, die gerechte Mieten fördert. Auch hier ist eine Steuerpolitik der beste Weg nach vorne, indem langfristige Vermietungen von kurzfristigen (Ferien-)Vermietungen getrennt werden.
Für Häuser, die langfristig zu einem vorher festgelegten Marktwert vermietet werden, sollten deutliche Steuervergünstigungen angeboten werden. Dies könnte dadurch erreicht werden, dass Häuser von kommunalen oder sozialen Wohnungsanbietern (CHP, SHP) verwaltet werden, die die Mieten zu angemessenen Marktpreisen (z. B. bis zu 4 % des Grundstücks- und Hauswerts) für feste Zeiträume von mindestens festsetzen ein Jahr, aber bis zu zehn oder zwanzig Jahre, wie es in Skandinavien geschieht.
Die CHP oder SHP würden sicherstellen, dass die Eigentümer der Häuser eine angemessene Rendite erhalten, unterstützt durch Steuererleichterungen (wie negatives Gearing), während Mieter einen zuverlässigeren Mietmarkt mit Sicherheitsschutz erhalten.
Sollte ein Eigentümer andererseits das/die zusätzliche(n) Haus(e) als Ferienvermietung vermieten wollen, würden erhebliche Steuern und Versicherungen anfallen – bestimmt im Vergleich zum Serviceniveau gewerblicher Vermieter wie Hotels. Dies ist seit langem ein Ärgernis für Hoteliers, deren Lebensunterhalt von erheblichen Investitionen und laufenden Kosten abhängt, die die Airbnb-Mieter vermeiden.
Ziel wäre es, den Markt zu regulieren, ohne vorzuschreiben, wie der Eigentümer das Haus nutzt. Häuser können auf zwei Arten gemietet werden: langfristig mit Rabatten oder kurzfristig mit Steuern. Die Renditen sind in beiden Szenarien ähnlich, die je nach Angebot und Nachfrage angepasst werden können.
Auch hier stützt sich die Gerechtigkeit auf Steuern, die eine Partei immer niedriger verspricht und die andere dadurch einschüchtert, nichts zu sagen.
Häuser nicht Wohnen
Unterkunft ist ein Grundrecht, zusammen mit Nahrung, Kleidung und Sicherheit. Wir haben in Australien keine Bill of Rights und unsere Verfassung sagt nichts über unsere gebaute Umwelt aus, aber Wohneigentum war früher ein australischer Kernwert.
Wohnen ist der größte einzelne Teil unseres Vermögens, aber es ist ungleich verteilt, weshalb wir diese Ungleichheit beseitigen müssen. Wir müssen unsere Politik von der Förderung von Immobilieninvestitionen auf die Förderung von Wohneigentum umstellen.
Wir brauchen eine Wohnungspolitik, keine Wohnungspolitik.
Dieser Artikel wurde ursprünglich in veröffentlicht Architektur und Design Zeitschrift. Tone Wheeler ist der Hauptarchitekt von Environa Studio, außerordentlicher Professor an der UNSW und Präsident der Australian Architecture Association