Schlechte Nachrichten für Hypothekenprofis: Die Hypothekenzinsen sind nicht nur auf dem höchsten Stand seit über zwei Jahrzehnten, sie werden möglicherweise auch nicht so schnell sinken.
Am Mittwochmorgen lag der 30-jährige Festhypothekenzins bei 7,29 % HousingWires Mortgage Rates Center und 7,49 % auf Tägliche Hypothekennachrichten.
Ökonomen, Analysten und Führungskräfte gehen davon aus, dass die Hypothekenzinsen in diesem Jahr weiter steigen und in den kommenden Wochen möglicherweise die 8-Prozent-Marke erreichen werden. Und nachdem sie den Höhepunkt erreicht haben, könnten sie leicht sinken und zumindest im ersten Halbjahr 2024 immer noch bei etwa 7 % liegen. Das ist ein starker Kontrast zu dem, was Ende 2022 erwartet wurde, als Ökonomen Zinssätze von etwa 5,5 % prognostizierten dieser Punkt.
Das letzte Mal, dass die Hypothekenzinsen das Niveau von 8 % erreichten, war Anfang der 2000er Jahre, als die Immobilienpreise deutlich niedriger waren. Zinssätze auf dem Niveau von 7 % oder 8 % könnten zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen, aber aktuelle Lagerprobleme haben diese Auswirkungen begrenzt. Selbst bei Zinssätzen in der Mitte der 7er-Jahre kommt es in Dutzenden von Märkten im ganzen Land zu Bieterkriegen.
Hypothekengeber und Kreditsachbearbeiter sagten, dass sie sich in der herausfordernden Situation zurechtfinden, indem sie „zu den Grundlagen zurückkehren“, was bedeutet, Kreditnehmern Festkredite mit einer Laufzeit von 30 Jahren in der Erwartung anzubieten, dass sie sich später umfinanzieren können. Es kann schwierig sein – Immobilienökonomen sagen, dass es erhebliche Unsicherheiten gibt und die Zinsen möglicherweise länger höher bleiben
Aufgrund ihrer langen Laufzeiten folgen die Hypothekenzinsen in der Regel den Renditen 10-jähriger Staatsanleihen, die stark ansteigen. Die 10-jährige Staatsanleihe startete diese Woche mit einem Aufwärtstrend von 4,3 %, einem Niveau, das zuletzt während der Finanzkrise 2008 erreicht wurde. Auf die Frage, warum die US-Anleiherenditen weiter steigen könnten, antworteten alle Ökonomen, es sei einfach: Inflation.
Alle Wege führen nach Jackson Hole
Der Anstieg der Anleiherenditen spiegelt die Anleger wider, die sich mit der Nachricht arrangieren, dass die geldpolitische Straffung der Fed nicht wie erwartet zu einer starken Rezession geführt hat und die Inflation länger als erwartet hoch bleiben könnte, so George Ratiu, Chefökonom bei Den aktuellen Stand halten.
„Diese Bedenken bedeuten, dass Zinserhöhungen bei den verbleibenden Sitzungen der Fed in diesem Jahr wahrscheinlich sind“, sagte Ratiu.
Mehr Zinserhöhungen sind genau das, was Molly Boesel, eine Ökonomin, befürwortet CoreLogic, prognostiziert. Laut Boesel besteht eine gute Chance, dass die Fed die Zinsen in diesem Jahr mindestens noch einmal anheben wird – wenn nicht schon kurz darauf bei ihrer nächsten Sitzung im September.
„Aber hier ist die Hauptsache: Ob sie die Zinsen noch einmal erhöhen oder nicht, sie werden die Zinssätze beibehalten, bis die Inflation wieder auf 2 % sinkt. Und das wird voraussichtlich irgendwann Mitte 2024 sein“, sagte Boesel.
Basierend auf den aktuellen Wirtschaftsdaten, Melissa Cohnregionaler Vizepräsident von William Raveis Hypotheksagte, dass die Fed, die diese Woche in Jackson Hole zusammentritt, die Zinsen in diesem Jahr wahrscheinlich noch einmal anheben wird, auch wenn „einige Fed-Mentoren angedeutet haben, dass sie vielleicht mehr als eine Zinserhöhung brauchen.“
„Zu Beginn des Jahres wurde vorhergesagt, dass die Fed die Zinsen im vierten Quartal dieses Jahres senken könnte. Wir stehen vor dem vierten Quartal 2023 und erwarten weitere Zinserhöhungen, keine Zinssenkungen“, sagte Cohn. „Und selbst wenn sie ihre Zinserhöhung beenden, haben sie nicht die Absicht, die Zinsen in absehbarer Zeit zu senken.“
Hypothekenzinsen können 8 % erreichen
Was bedeutet das für Hypothekenzinsen? Eine Gruppe von Ökonomen geht davon aus, dass der 30-jährige Festzinssatz 8 % erreichen kann. Das letzte Mal geschah dies laut Freddie Mac im August 2000.
„Es würde mich nicht überraschen, wenn die Zinsen 8 % erreichen würden, bevor sie zu sinken beginnen“, sagte Cohn. Sie fügte hinzu, dass die Hypothekenzinsen zu sinken beginnen werden, wenn die Fed beginnt, die Zinsen zu senken, „hoffentlich bis Mitte nächsten Jahres, aber es könnte auch Ende nächsten Jahres sein.“
Logan Mohtashami, leitender Analyst bei HousingWire, stimmt zu, dass die Hypothekenzinsen 8 % erreichen können. Allerdings müssten die US-Wirtschaftsdaten stabil bleiben.
„Kurzfristig, solange sich die Wirtschaft besser entwickelt, sind 8 % in Planung. Allerdings sind die Grenzen der Hypothekenzinsen jetzt deutlich erkennbar, denn die Fed hat uns mitgeteilt, dass sie ihren geldpolitischen Kurs für restriktiv hält. Sie wollen den Hebel nicht zu stark betätigen, denn eines ihrer Ziele besteht darin, den Leitzins der Fed länger höher zu halten“, sagte Mohtashami.
Boesel schätzt, dass die Hypothekenzinsen in diesem Jahr bei etwa 7 % bleiben werden. Im Dezember 2022 wurde die Verband der Hypothekenbanken (MBA) erwartete, dass der 30-jährige Festzins in diesem Jahr bei 5,2 % enden würde. Im August 2023 lautete die letzte Prognose, dass die Zinsen zum Jahresende bei 6,2 % liegen würden. Mittlerweile im August Fannie Mae erwartete Hypothekenzinsen Ende 2023 bei 6,7 %.
Ratiu sagte, dass die Zinsen wahrscheinlich weiter steigen werden, bis die Fed signalisiert, dass die Inflation nachhaltig unter Kontrolle ist und den Leitzins nicht mehr in die Höhe treibt. Der Zeitpunkt dafür hängt jedoch von unzähligen Faktoren ab. Und angesichts der überraschenden Wendungen in der Wirtschaft und den Immobilienmärkten, die „die Prognosen der Ökonomen in diesem Jahr durcheinander gebracht haben“, ist es schwierig, dies genau zu bestimmen.
„Ich erwarte, dass der Aufwärtsdruck auch in den nächsten Monaten die Hypothekenzinsen stützen wird. Historisch gesehen neigen die Zinssätze dazu, den Inflationstrends mit einer Verzögerung von mehreren Monaten zu folgen.“
Der Wohnungsmarkt
Laut Ratiu weist die aktuelle 30-jährige Festhypothek aus der Perspektive der letzten 20 Jahre hohe Watermark-Zinsen auf.
„Wir müssten bis ins Jahr 2001 zurückgehen, um Hypothekenzinsen über 7,0 % zu finden. Wenn man jedoch einen längeren Referenzzeitraum zugrunde legt, lagen die Hypothekenzinsen im Zeitraum 1971 – 2021 bei durchschnittlich 7,8 %. Auf dem aktuellen Weg nähern sich die Zinssätze wieder ihrem langfristigen Durchschnitt.“
Ökonomen zufolge sind die Immobilienpreise dieses Mal jedoch im historischen Vergleich hoch, und hohe Hypothekenzinsen werden nur begrenzte Auswirkungen auf deren Senkung haben.
Boesel sagte, dass eine sinkende Nachfrage den Druck auf die Immobilienpreise verringern könnte. „Aber dann gibt es den Lock-in-Effekt der jetzigen Eigentümer, die keinen Anreiz zum Verkauf haben, weil sie ihre niedrigen Preise nicht aufgeben wollen. Das hält also das Angebot niedrig.“
„Normalerweise sinken die Immobilienpreise, wenn die Zinsen hoch sind. Aber das passiert nicht, zumindest nicht in dem Maße, wie es im Hinblick auf die Korrelationen sollte. Der Lagerbestand bleibt gering. Dadurch bleiben die Preise hoch“, sagte Cohn.
Altos Research zeigt, dass Einfamilienhäuser Inventar stieg von 492.140 am 11. August auf 496.541 am 18. August. Der Bestand lag in der vergangenen Woche des letzten Jahres bei über 550.000 Wohnungen.
Brot-und-Butter-Hypotheken
Einige Hypothekengeber und Kreditsachbearbeiter sagten, dass die Nachfrage nach Immobilienkrediten trotz steigender Hypothekenzinsen weiterhin relativ robust sei. Potenzielle Hauskäufer möchten keine Miete mehr zahlen und Lebensereignisse – Heirat, ein Baby, Scheidung, Tod, ein neuer Job – passieren immer noch wie gewohnt.
Andere gehen davon aus, dass sie ihre Kredite in ein paar Monaten zu einem günstigeren Zinssatz refinanzieren können. Sie glauben, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, ein Haus zu kaufen, da der Markt umkämpfter werden wird, wenn die Zinsen im nächsten Jahr sinken.
Blake Bianchi, Gründer und CEO eines in Idaho ansässigen Kreditgebers Zukünftige Hypothek, bemerkte in den letzten Wochen einen Anstieg der Kreditnehmernachfrage. Laut Bianchi bietet Future Mortgage seinen Kunden Zinssätze von rund 6,9 % an.
„Letzte Woche hatten wir dieses Jahr bisher die höchste Bewerbungszahl“, sagte Bianchi. „Man könnte meinen, dass die Käufer ins Stocken geraten, wenn die Zinsen plötzlich in die Höhe schnellen. Aber die Käufer beginnen zu begreifen, dass es mehr als wahrscheinlich ist, dass die Immobilienpreise steigen werden, wenn dies der Höhepunkt ist und sobald die Zinsen zu sinken beginnen, und wir wieder zu Mehrfachausschreibungen zurückkehren werden.“
Eric Hagen und Jake Katsikas, Hypothekenanalysten bei BTIGgehen nicht davon aus, dass „die meisten Nichtbanken-Kreditgeber wahrscheinlich viel mehr Betriebskapazität oder Kostensenkungen benötigen würden“, wenn die Hypothekenzinsen näher an 8 % heranrücken.
Allerdings erklärten die Analysten in einem aktuellen Bericht: „Die Aktienbewertungen könnten bei Zinssätzen auf diesem Niveau immer noch sinken, insbesondere wenn sie mit höheren Inflationskennzahlen einhergehen, die die Erschwinglichkeit weiter einschränken.“
Max Slyusarchuk, CEO von A&D-Hypothek, sagte, dass gemäß der internen Analyse des Nicht-QM-Kreditgebers Zinssätze über 6,25 % für die allgemeine Bevölkerung „kostspielig“ seien und keine normale Situation seien. Allerdings wird es bei Sätzen „von 6,25 % bis 8,5 % immer noch Leute geben, die beißen.“
Andy Winkler, Direktor für Wohnen und Infrastruktur bei Das überparteiliche Politikzentrumsagte, diejenigen, die jetzt Häuser kaufen und darauf hoffen, nächstes Jahr eine Sanierung durchzuführen, könnten eine Enttäuschung erleben.
„Man muss auch bereit sein, vorerst die hohen Raten zu zahlen“, sagte Winkler. „Die meisten Leute denken jetzt, dass die Zinsen im nächsten Jahr ziemlich hoch bleiben werden, es sei denn, es gibt einen anderen unvorhergesehenen Faktor, der die Wirtschaft beeinträchtigt. Es gibt immer potenzielle Schocks.“