Im Juni dieses Jahres habe ich die fünfte rote Fahne der Rezession gehisst und den Immobilienmarkt in eine traditionelle Rezession versetzt, in der Verkäufe, Einkommen, Arbeitsplätze und Produktion zurückgehen würden, was jetzt geschieht. Und leider ist eines dieser Produktionselemente die Fertigstellungsdaten von Wohnungen – was im neuesten Bericht schrecklich aussieht.
Als jemand, der sich Sorgen um die Immobilieninflation macht, seit die Bestandskanäle im Jahr 2020 auf Allzeittiefs gefallen sind, bin ich frustriert über diese Daten zur Wohnungsfertigstellung. Der beste Weg, mit der Immobilieninflation umzugehen, ist mehr Angebot. Wenn Sie darauf reduziert sind, die Inflation durch Nachfragezerstörung zu bekämpfen, haben Sie den Kampf bereits verloren, weil Sie entweder einen massiven Kreditboom hatten, was wir nicht hatten, oder weil Sie nicht genug Produktangebot für den Verbraucher hatten. Alle Wohnungsbestandsdaten weisen auf den zweiten Faktor hin.
Aus Volkszählung: Wohnungsfertigstellungen Die Fertigstellung von Wohnungen in Privatbesitz lag im September bei einer saisonbereinigten Jahresrate von 1.427.000. Dies liegt 6,1 Prozent (±11,0 Prozent)* über der revidierten August-Schätzung von 1.345.000 und 15,7 Prozent (±13,1 Prozent) über der September-2021-Rate von 1.233.000. Im September wurden 1.049.000 Einfamilienhäuser fertig gestellt; das sind 3,2 Prozent (±8,8 Prozent)* über der revidierten August-Rate von 1.016.000. Die September-Rate für Einheiten in Gebäuden mit fünf Einheiten oder mehr betrug 376.000.
Wie Sie unten sehen können, bewegten sich Baubeginne, Genehmigungen, Verkäufe, Kredite, Preise und Baufertigstellungen während der Jahre der Immobilienblase im Jahr 2005 zusammen, um den Höhepunkt der Immobilienblase zu bilden. In den letzten Jahren wurde aufgrund von COVID-19 zunächst die Fähigkeit, Häuser rechtzeitig schließen zu können, zu einem Problem. Jetzt glaube ich, dass sich die Bauherren ihre Zeit nehmen, um den Bau neuer Häuser fertigzustellen, insbesondere derjenigen, mit denen sie noch nicht einmal begonnen haben, weil sie wissen, dass die Nachfrage durch steigende Hypothekenzinsen stark beeinträchtigt wird.
Der Markt für den Verkauf neuer Eigenheime wird von höheren Hypothekenzinsen stärker getroffen als der Markt für bestehende Eigenheime. Der Markt für den Verkauf neuer Eigenheime ist ein viel kleinerer Marktplatz, aber er hat einen übergroßen Einfluss auf die Wirtschaft aufgrund von Baujobs, großen Käufen von Artikeln und all den Einnahmen, die mit dem Bau und Verkauf eines neuen Eigenheims erzielt werden. Deshalb, wenn ich ging auf CNBC Vor ein paar Monaten habe ich darüber gesprochen, dass wir uns in einer traditionellen Wohnungsrezession befinden.
Als sich der Wohnungsmarkt verschlechterte, begann die Notwendigkeit, Einfamilienhäuser zu bauen, zu verschwinden. Denken Sie daran, die Bauherren bauen keine Häuser, um Geld zu verlieren; Sie bauen Häuser, um Geld zu verdienen. Sie kümmern sich nicht darum, dass die Lagerbestände auf dem bestehenden Marktplatz für den Verkauf von Eigenheimen nahe an Rekordtiefs liegen. Das ist ihre Konkurrenz, also ziehen sie sich zurück, sobald die Nachfrage erreicht ist.
NAR Gesamtbestandsdaten: Traditionell haben wir 2 Millionen bis 2,5 Millionenderzeit sind wir bei 1,28 Millionen.
Aus der Volkszählung: Baubeginne Die Baubeginne in Privatbesitz lagen im September bei einer saisonbereinigten Jahresrate von 1.439.000. Dies liegt 8,1 Prozent (±14,9 Prozent)* unter der revidierten August-Schätzung von 1.566.000 und 7,7 Prozent (±11,5 Prozent)* unter der September-2021-Rate von 1.559.000. Die Baubeginne für Einfamilienhäuser lagen im September bei 892.000; das sind 4,7 Prozent (±10,7 Prozent)* weniger als die revidierte August-Zahl von 936.000. Die September-Rate für Einheiten in Gebäuden mit fünf Einheiten oder mehr betrug 530.000.
Die Einfamilienhaus-Neugründungen gehen deutlicher zurück, wie sie sollten. Die Bauherren müssen ihre Gewinnmargen während einer Immobilienrezession so weit wie möglich schützen. Herkömmlicherweise sind dies niedrigere Hypothekenzinsen, und das ist nicht mehr der Fall. Hypothekenzinsen von über 7 % sind ein großes Problem für Bauherren.
Die Baubeginne haben sich etwas besser gehalten, da der Bau von zwei Wohneinheiten für das Jahr immer noch positiv ist und die Mietleerstandsdaten in Amerika historisch gesehen immer noch niedrig sind. Wenn dieses Segment der Wirtschaft jedoch anfängt, sich abzuschwächen, wie wir es in einigen Teilen der USA gesehen haben, besteht die Zukunft des Wohnungsbaus darin, dass es noch weiter sinken kann.
Aus der Volkszählung: Baugenehmigungen Die Zahl der Wohneinheiten in Privatbesitz, die im September durch Baugenehmigungen genehmigt wurden, betrug saisonbereinigt jährlich 1.564.000. Dies liegt 1,4 Prozent über der revidierten August-Rate von 1.542.000, aber 3,2 Prozent unter der September-2021-Rate von 1.615.000. Genehmigungen für Einfamilienhäuser lagen im September bei 872.000; das sind 3,1 Prozent weniger als die revidierte August-Zahl von 900.000. Genehmigungen von Einheiten in Gebäuden mit fünf Einheiten oder mehr lagen im September bei 644.000.
Die Baugenehmigungen wuchsen von Monat zu Monat nur geringfügig, da die Daten der Vormonate negative Revisionen aufwiesen; Auch wenn Einfamilienhäuser sehr schwach aussehen, haben die Bauherren den Zweifamilienhausbau noch nicht aufgegeben. Wir haben 910.000 Gebäude mit zwei Wohneinheiten im Bau; Lassen Sie uns diese Gebäude herausholen, um die Inflation zu bekämpfen! Wenn die Mietinflation sinkt, wird das ein Plus für niedrigere Hypothekenzinsen im Jahr 2023 sein.
Wie man weiß, wann sich die Dinge in diesem Wohnungssektor zum Besseren wenden werden
Traditionell müssen die Hypothekenzinsen sinken. Das hat in der Vergangenheit immer funktioniert, weil es den Bauherren Vertrauen zum Bauen gibt, aber die Vertrauensdaten der Bauherren brechen jetzt zusammen. Wenn sich die Dinge drehen, die NAHB/Wells Fargo Die Vertrauensdaten des Herstellers des Wohnungsmarktindex werden Sie darüber informieren. Es ist die effizienteste Umfrage, die wir in der US-Wirtschaft haben, weil sie eher auf Gewinnen als auf ideologischen Annahmen basiert.
Vertrauensdaten der Bauherren: 
Eine andere Möglichkeit, um zu wissen, dass die Dinge besser werden, besteht darin, sich die monatlichen Versorgungszahlen aus den Verkaufsdaten für neue Eigenheime anzusehen. Meine Faustregel für die Antizipation des Bauherrenverhaltens basiert auf dem Dreimonatsdurchschnitt des Angebots:
- Wenn Versorgung ist 4,3 Monate und darunter ist dies ein ausgezeichneter Markt für die Bauherren.
- Wenn Versorgung ist 4,4 bis 6,4 Monate, das ist nur ein OK-Markt für die Bauherren. Sie werden so lange bauen, wie die Verkäufe neuer Eigenheime wachsen.
- Die Bauherren werden den Bau zurückziehen, wenn der Vorrat reicht 6,5 Monate und darüber.
Der Verkaufsbericht für neue Eigenheime im letzten Monat war ungewöhnlich stark und hat das monatliche Angebot von 10,9 Monaten auf 8,1 Monate gesenkt. Ich schrieb, dass wir diesen Bericht mit Vorsicht genießen sollten. Wie wir jedoch unten sehen können, haben wir an der Versorgungsfront für die Bauherren noch einiges zu tun
Wie Sie oben sehen können, besteht der beste Weg, die Immobilieninflation und die Wachstumsrate der Mieten zu bekämpfen, darin, all diese im Bau befindlichen Zwei-Einheiten auf den Markt zu bringen und die Wachstumsrate der Mieten zu einer Abkühlung zu zwingen. Sobald wir die Wohnungsfertigstellungsdaten besser aussehen lassen, kann die Wachstumsrate der Miete – die der größte Treiber des Kern-VPI ist – dies tun abkühlen.
Wenn die Wachstumsrate der Inflation sinkt, dann die Bundesreserve und der Rentenmarkt kann produktiver sein, wenn es darum geht, die Hypothekenzinsen zu senken, was dem Wohnungsmarkt mit einer höheren Nachfrage nach Käufen und Refinanzierungen helfen wird.
Der Schlüssel zu niedrigeren Hypothekenzinsen nach Fertigstellung des Wohnungsbaus erschien zuerst auf HousingWire.