Der Wohnungsmarkt war in den letzten Jahren wild, was wöchentliche Daten kritischer macht. Aus diesem Grund habe ich den Housing Market Tracker erstellt – eine wöchentliche Analyse von Kauf-Apps, Wohnungsbeständen und Hypothekenzinsen, die jeden Montag veröffentlicht wird.
Ich möchte mich auf diese drei Datenzeilen konzentrieren, weil sie uns einen Blick in die Zukunft geben, sodass wir nicht auf die bestehenden Hausverkaufsdaten warten müssen, die veraltet sein können, wenn sich der Markt ändert. In einem normalen Markt müssten wir uns nicht so sehr um wöchentliche Daten kümmern, aber wir leben nicht in normalen Zeiten.
Letztes Jahr war das chaotischste Immobilienjahr, das ich je gesehen habe: Die Marktdynamik änderte sich dreimal und die Hypothekenzinsen hatten eine historische Entwicklung 3,27 % zu einer Höhe von 7,37 %. Dann fielen diese Kurse 1,25 %die die Nachfragedaten veränderten, nur um in kurzer Zeit wieder zu steigen.
Ein Blick auf diese drei Datenzeilen ist wichtig, weil:
Kaufanwendungsdaten sind ein Nachfragetrend, der 30-90 Tage ausschaut. Diese Daten hatten ein historisches Jahr im Jahr 2022, mit einem Wasserfalleinbruch, der acht Jahre des Index in einem Jahr auslöschte. Dieser Trendumfrageindex ist seit einem Jahrzehnt der Kern der Wohnungswirtschaft und ist manchmal eine knifflige Datenlinie, wenn Sie nicht einige Anpassungen vornehmen.
Das Altos-Forschung wöchentliche Bestandsdaten sieht voraus, bevor die Verkaufsbericht Bestandsdaten. Dies kann uns einen Hinweis darauf geben, wie stark sich die vorausschauende Nachfrage auf die Bestandskanäle auswirkt, bevor der Verkaufsbericht eintrifft.
Die 10-Jahres-Rendite zeigt, wohin die Hypothekenzinsen gehen werden. Seit ich 2015 begann, Hypothekenzinsen in meinen Prognoseartikeln zu prognostizieren, beginne ich immer damit, darüber zu sprechen, wohin sich meiner Meinung nach die 10-Jahres-Rendite in diesem Jahr entwickeln wird. Sie können unten sehen, dass die Beziehung zwischen der 10-Jahres-Rendite und den Hypothekenzinsen seit 1971 solide ist.
In diesem wöchentlichen Tracker werde ich über die wöchentlichen Anleihemarktbewegungen sprechen und darüber, was die Hypothekenzinsen in der kommenden Woche antreiben kann, und was die Hypothekenzinsen der Vorwoche mit den anderen Datenlinien gemacht haben, die wir wöchentlich verfolgen.
Anwendungsdaten erwerben
Wir hatten letzte Woche keinen Kaufanwendungsbericht, da wir am Mittwoch einen aktualisierten Bericht für die letzten zwei Wochen erhalten werden. Wir hatten einige aufregende Daten nach dem schwächeren CPI-Bericht im November. Ein paar Monate lang zeigten die Kaufantragsdaten einen aggressiven Jahresrückgang, und die wöchentlichen Daten zeigten überhaupt kein Wachstum, während die Hypothekenzinsen aggressiv stiegen.
Die zweite Hälfte des Jahres 2022 war bis November eine schwierige Zeit für den Wohnungsmarkt. Als die Zinsen zu fallen begannen und mit einiger Konsequenz nach unten gingen, hatten wir sieben Wochen mit einem positiven Trend bei den Kaufantragsdaten.
Dies bedeutet auch, dass die abgeschlossenen Verkäufe aus diesen Anwendungen nicht im November oder sogar als Teil des Dezemberberichts über die Verkäufe bestehender Eigenheime angezeigt werden. Wenn wir uns jedoch die Berichte zu den Verkäufen bestehender Eigenheime für Januar und Februar ansehen, die im Februar und März veröffentlicht werden, sollten wir sehen, dass die Blutung bei den Verkaufsdaten für bestehende Eigenheime aufhört.
Die Saisonalität der Kaufanwendungsdaten bedeutet traditionell, dass die Volumina nach der zweiten Januarwoche bis zur ersten Maiwoche steigen. Traditionell fallen die Volumina nach Mai, daher ist es wichtig, beim Lesen der Daten in den ersten Monaten des Jahres etwas Disziplin an den Tag zu legen.
Da wir 2022 fast das ganze Jahr über von einem extremen Rückgang der Kaufanwendungsdaten ausgegangen sind, wird der Kontext entscheidend sein. Was wir jedoch seit November gesehen haben, sollte für den Wohnungsmarkt ermutigend sein. Denken Sie vorerst nur an Stabilisierung und arbeiten Sie von einem niedrigen Balken aus, und wir werden diese Daten im Jahr 2023 jeweils eine Woche lang erfassen.
Denken Sie daran, dass wir sieben Jahre Wachstum in dieser Datenlinie in nur einem Jahr im Jahr 2022 ausgelöscht haben; Dies war ein epischer Tauchgang in der Datenleitung.
Wöchentliches Wohnungsinventar
In den letzten Wochen war ein spürbarer Bestandsrückgang zu verzeichnen. Der größte Teil dieses Rückgangs ist auf den saisonalen Rückgang zurückzuführen, den wir jedes Jahr sehen, aber ein Teil kann auf die steigende Nachfrage zurückgeführt werden.
Lassen Sie mich die Punkte hier verbinden: Am 28. Oktober meldeten die wöchentlichen Daten von Altos Research einen Höchststand des Gesamtinventars von Einfamilienhäusern 577.172. Ab letzter Woche fiel dieser Bestand auf 490.809. Traditionell sehen wir in den Herbst- und Wintermonaten einen Bestandsrückgang. In den letzten beiden Wochen des Jahres 2022 kann ein gewisser Rückgang jedoch mit der besseren Nachfrage in Verbindung gebracht werden, die wir seit Mitte November bei den Kaufantragsdaten sehen.
Es ist jetzt 2023 und der Gesamtbestand ist in jeder Hinsicht niedrig, gemessen am bestehenden Markt für den Verkauf von Eigenheimen. Auf historischer Basis unter Verwendung von Daten aus dem Bundesverband der ImmobilienmaklerGesamtinventar hat die Kapazität über den folgenden zwei vorhandenen Hauptverkaufsberichten, unter zu brechen 1 Million.
Wenn dies geschieht, ist es erst das zweite Mal in der jüngeren Geschichte, dass wir ein Kalenderjahr mit weniger als 1 Million aktiven Einträgen beginnen. Denken Sie daran, dass wir jetzt über 330 Millionen Menschen in Amerika haben, und vergleichen Sie dies mit den aktiven Einträgen, die wir in den 1980er Jahren mit weniger Menschen in der folgenden Tabelle hatten. Derzeit läuft nur der November-Bericht ab, der Gesamtbestand läuft bei 1,14 Millionen und ist seit vier Monaten gefallen.
Ich bin kein großer Fan davon, dass der gesamte Wohnungsbestand landesweit unter dem Niveau von 2019 liegt. Die Immobilienmärkte, die wieder auf dem Niveau von 2019 liegen, sind meiner Meinung nach ausgezeichnet, und solange die Hypothekenzinsen hoch bleiben, müssen wir uns keine Sorgen machen, dass die Preise außer Kontrolle geraten. Im Moment geht es uns gut, aber das werde ich das ganze Jahr im Auge behalten.
Das 10-Jahres-Rendite und Hypothekenzinsen
Gegen Ende des Jahres stiegen die Hypothekenzinsen, als die 10-Jahres-Rendite ausverkauft wurde und selbst höher wurde. Die Hypothekenzinsen erreichten einen Höchststand von 7.37% am 20. Oktober, nur um wieder nach unten zu gehen 6,12 % am 15. Dezember. Sie stiegen auf 6,54 % zum Jahresabschluss.
Diese Woche haben wir einige Arbeitsmarktberichte, die sich auf die Hypothekenzinsen auswirken könnten, insbesondere Stellenangebote und der BLS-Stellenbericht vom Freitag. Für diesen wöchentlichen Tracker werden wir jedoch auch die ersten Schadensdaten im Auge behalten, die jeden Donnerstagmorgen veröffentlicht werden.
Ich habe in den letzten Monaten über den Fed-Pivot geschrieben, und ich glaube nicht, dass wir ihn sehen werden, bis der Arbeitsmarkt zusammenbricht. Dies würde bedeuten, dass Erstanträge im gleitenden Vier-Wochen-Durchschnitt über 323.000 liegen. Die jüngste Schlagzeile war 225.000 und der gleitende 4-Wochen-Durchschnitt lag bei 221.000.
Eine weitere Datenlinie zum Arbeitsmarkt, die es zu verfolgen gilt, sind laufende Anträge – die Personen, die Arbeitslosengeld beantragt und nach einer Woche keine Arbeit gefunden haben. Diese Zahl ist in letzter Zeit stetig gestiegen.
Mein Prognoseartikel für 2023 wird am Mittwoch veröffentlicht, und ich werde ausführlicher darauf eingehen, was ich über den Anleihemarkt und die Inflation denke und worauf im Jahr 2023 zu achten ist. Für diesen wöchentlichen Artikel des Housing Market Tracker jedoch die drei Themen oben sind, worauf ich mich das ganze Jahr über konzentrieren werde.
Zusammenfassend haben wir keine Daten zu Kaufanträgen aus der letzten Woche zu berichten, aber die Trends waren positiv, und der Wohnungsbestand ging angesichts niedrigerer Hypothekenzinsen zurück. Wir werden sehen, ob die jüngste Zinserhöhung diese Serie positiver Daten beendet.
Jetzt, da das neue Jahr da ist, ist es an der Zeit, sich auf ein weiteres Jahr des wöchentlichen Dramas vorzubereiten, und wir werden uns auf die zukunftsgerichteten Daten konzentrieren, damit Sie alle eine Vorstellung davon haben, was vor sich geht, bevor der Bericht über die bestehenden Hausverkäufe herauskommt.