Obwohl Chip Stella in Ipswich, Massachusetts, lebt und arbeitet, liegt sein Fokus 1.500 Meilen entfernt in einem gedrungenen, windgepeitschten Gerichtsgebäude aus Stein in der Innenstadt von Kansas City, Missouri. Im Charles Evans Whittaker US Courthouse könnte möglicherweise über die Zukunft der Immobilienmaklerprovisionen entschieden werden.
„Ich bin ziemlich besessen davon“, sagte der LandVest sagte der Makler über den Prozess, der nach den Hauptklägern als „Sitzer/Burnett“ bekannt ist. „Ich war 10 Jahre lang als Agent tätig und bin jetzt seit fast sieben Jahren im Management, daher ist der Prozess für mich wirklich wichtig im Hinblick darauf, was er für die Zukunft bedeuten könnte.“
Obwohl das Urteil noch nicht verkündet wurde, sagte Stella, er habe in den letzten Jahren Veränderungen in der Arbeitsweise von MLS und Agenten beobachtet. Laut Stella konnte er noch vor einem Jahr ein Formular ausdrucken MLS-Immobilieninformationsnetzwerk (MLS PIN), sein örtlicher MLS, der Beklagter in der Nosalek-Provisionsklage ist, für seine Verkäufer ohne Felder, aus denen hervorgeht, wie hoch die angebotene Vergütung des Käufers als Makler sein würde. Er sagte, dass diese Felder jetzt fixiert seien und es keine Möglichkeit gebe, sie für Kunden unsichtbar zu machen. Stella bemerkte auch, dass er gesehen habe, dass mehr Käufermakler Käufermaklerverträge nutzten.
Da der Ausgang des Rechtsstreits noch nicht feststeht, hat Stella sein besonderes Augenmerk auf die von beiden erzielten Vergleichsvereinbarungen gelegt RE/MAX Und Überallbesonderes Augenmerk darauf legen Nationaler Maklerverband Die Mitgliedschaft ist jetzt optional.
„Ich denke, es wird Auswirkungen haben“, sagte Stella. „Ich denke, dass verbandseigene MLSs sehr sorgfältig prüfen müssen, ob sie eine NAR-Mitgliedschaft oder eine Mitgliedschaft im örtlichen Vorstand verlangen müssen, um Zugang zu Informationen und Immobilien zu erhalten, die Agenten benötigen, um Verbrauchern zu helfen.“ Man muss den Verbraucher in den Mittelpunkt stellen.“
Trotz dieser Überzeugung sagte Stella, die seit 15 Jahren NAR-Mitglied ist, dass sie ihre Mitgliedschaft in absehbarer Zeit nicht aufgeben werde.
Auch Logan Moffett, ein RE/MAX-Makler in Utah, nahm die NAR-Mitgliedschaftsbestimmungen in den Vergleichen zur Kenntnis.
Da die NAR-Mitgliedschaft in Frage gestellt wird, sagte Moffett, dass dies der perfekte Zeitpunkt für den Verband sei, den Agenten wirklich seinen Wert zu zeigen und den Mitgliedern mehr Mehrwert zu bieten.
Wie Stella glaubt auch Moffett, dass es aufgrund der Klage und der in den beiden Vergleichsvereinbarungen dargelegten Bestimmungen zu Änderungen beim MLS-Zugang kommen könnte.
„Viele Menschen, viele Verbände und viele Makler im ganzen Land verlassen sich auf die MLS, die mit NAR verbunden ist. Unser Verband besitzt einen großen Teil unserer MLS“, sagte Moffett. „Ich bin mir nicht sicher, ob sich die Aussage durchsetzen wird, dass man nicht Mitglied des Verbandes sein muss, um MLS-Zugang zu erhalten, aber ich könnte mir einen Fall vorstellen, in dem sie Nichtmitgliedern eine höhere Gebühr berechnen würden MLS-Zugang.“
Ken H. Johnson, Immobilienprofessor an der Florida Atlantic University und ehemaliger Makler, ist sich nicht sicher, wie einige der Änderungen am MLS-System des Landes aussehen könnten.
„Meine größte Angst ist, dass wir, wenn wir nicht aufpassen, eines Tages den Mechanismus zerstören werden, der dafür sorgt, dass das alles funktioniert, und das ist die MLS, weil ich denke, dass die Leute vergessen, dass all diese Informationen an der Stelle der Auflistung gesammelt werden.“ sagte Johnson. „Dies ist die Anlaufstelle für alle verkaufsseitigen Informationen, und wenn sie nicht aufpassen, zerstören sie den Mechanismus, der dies hervorruft, und dann geht die Fähigkeit zur Preisgestaltung von Häusern verloren und die Fähigkeit, das Große zu machen.“ Der amerikanische Traum, bei dem man ein Haus kauft und Eigenkapital aufbaut, verschwindet.“
Während Änderungen, die sich auf die MLS auswirken könnten, Johnsons größte Sorge sind, glaubt er, dass dieser Prozess, unabhängig vom Ausgang, zu mehreren Veränderungen in der Branche führen wird.
„Auch wenn das Urteil völlig zugunsten der Angeklagten ausfällt, werden sie dennoch einige Anpassungen vornehmen, da wir uns nicht noch einmal in dieser Situation befinden wollen“, sagte Johnson.
Basierend auf den Vergleichsvereinbarungen und dem, was er bereits in der Branche gesehen hat, glaubt er, dass es für Käufermakler zur Standardpraxis werden wird, Käufervermittlungsvereinbarungen zu nutzen, und dass sowohl Verkäufer- als auch Käufervermittlungsmakler transparenter sein werden, was sie anstellen bezahlt werden und dass ihre Gebühren verhandelbar sind.
Draußen in San Diego, Todd Armstrong, a Kompass Agent und Leiter der Militärabteilung des Unternehmens vertritt eine ähnliche Ansicht.
„Es wird noch viel mehr Käufer-Makler-Verträge geben. Wenn Sie sie vorher nicht gemacht haben, sind Sie bereits im Rückstand“, sagte Armstrong. „Verkäufer hatten immer die Möglichkeit, dem anderen Makler eine Provision anzubieten. Technisch gesehen könnten Sie nur einen Dollar anbieten, aber nicht viele Leute würden das tun, weil sie dachten, ihr Haus würde nie gezeigt werden. Aber jetzt denke ich, dass Verkäufer immer noch Provisionen anbieten werden, aber Makler werden deutlich machen, dass sie Optionen haben, und sicherstellen, dass sie das im Voraus wissen.“
Johnson räumt zwar ein, dass die Provisionssätze landesweit bei etwa 5 bis 6 % liegen, glaubt jedoch nicht, dass dies ein Zeichen von Absprache ist.
„Als Ökonom hat man in einem vollkommen wettbewerbsorientierten Markt einen Preis“, sagte Johnson. „Das ist es, was sie vergessen. Es mag wie eine Absprache aussehen, aber vollkommen wettbewerbsorientierte Märkte produzieren einen einheitlichen Preis.“
Johnson glaubt außerdem, dass im Sitzer-Prozess keine Beweise für eine Absprache zwischen Maklern und NAR vorgelegt wurden.
„Ich sehe es einfach nicht“, sagte er. „Als ehemaliger Makler gingen wir alle zum Mittagessen und das Letzte, worüber wir jemals sprachen, waren unsere Provisionsstrukturen. Ich kann kaum glauben, dass die Makler Absprachen treffen, da sie sich nicht einmal darauf einigen können, wo sie zu Mittag essen sollen.“
RealTrends Consulting Mitbegründer Steve Murray war überrascht, dass sich die Kläger während des Prozesses auf Absprachen konzentrierten.
„Für mich hat der Anwalt der Kläger die Vorstellung, dass es Absprachen geben muss, fast verworfen, denn sonst wären die Steuersätze so hoch“, sagte Murray.
Basierend auf Murrays Interpretation bestand die Natur der ursprünglichen Beschwerde und der geänderten Beschwerden darin, dass die Kläger das System der kooperativen Entschädigung selbst in Frage stellten.
„Sie versuchten, ein Bild von Gary Keller zu zeichnen, der seinen Agenten sagt, was sie verlangen sollen, und Bob Goldberg und NAR, die allen sagen, wie hoch der Provisionssatz ist“, sagte Murray. „Aber was hat das alles damit zu tun, dass die Genossenschaftsvergütung als System für Käufer und Verkäufer schädlich ist?“
Oder als Anthony Lamacchia, der Makler-Eigentümer von Lamacchia ImmobilienEr drückte es so aus: „Ihre Argumente bezüglich der Verletzung des Sherman Antitrust Act sind Müll.“ Es gibt keine solche Sache. Suchen Sie mir eine Branche aus, die ihren Leuten nicht beibringt, höhere Gebühren zu rechtfertigen. Michael Ketchmark [the lead attorney for the plaintiffs] Es geht hier nicht darum, Hauskäufern zu helfen. Ich meine, denken Sie darüber nach, er sagt, Käufer würden ungerecht behandelt, aber jetzt möchte er, dass sie die Immobilienmakler aus eigener Tasche bezahlen, anstatt aus dem Verkaufserlös.“
Vorerst wird nur die Zeit genau zeigen, welche Auswirkungen dieser bahnbrechende Prozess haben wird.