Seit mehreren Monaten nehmen die Lagerbestände unverkaufter Häuser auf dem Markt im Vergleich zum Vorjahr jede Woche zu. Auch wenn der Lagerbestand diese Woche zurückgegangen ist, ist er im Vergleich zum Vorjahr relativ gewachsen. Diese Woche gingen die Lagerbestände um ein halbes Prozent zurück. Vor einem Jahr fiel er in der Woche um 3 %.
Wöchentlich neue Einträge, im letzten Jahr gab es nur wenige Rekorde, nehmen jetzt zu. Es gibt auffälligerweise immer noch nicht viele Verkäufer. Aber Hausverkäufer kehren allmählich wieder in diesen Immobilienmarkt zurück. Die Bestandsaufnahme in diesem Frühjahr sieht für potenzielle Hauskäufer viel besser aus als in jedem anderen Jahr der letzten Jahre.
Jedes Mal, wenn die Lagerbestände steigen, sieht man in den sozialen Medien Übertreibungen zum Immobiliencrash. Und es ist wichtig, auch die Nachfrageseite im Auge zu behalten. Wir können sehen, dass die Nachfrage nach Eigenheimkäufern in den meisten Fällen ebenfalls zunimmt. Hier gibt es viel zu untersuchen, um zu sehen, ob wir Anzeichen dafür bemerken, dass Nachfrage und Angebot an Wohnraum aus dem Gleichgewicht geraten. Einige davon werden wir heute in Angriff nehmen.
Das Volumen neuer Einträge steigt
Ich möchte heute mit dem neuen Listungsvolumen beginnen, das endlich deutlich über die dürftigen Werte des letzten Jahres klettert. Diese Woche gab es 66.000 neue Angebote, von denen 14.000 bereits unter Vertrag stehen. Das sind 14 % mehr neue Einträge als in der gleichen Woche vor einem Jahr. Verkäufer kehren auf diesen Immobilienmarkt zurück.
14.000 dieser neuen Angebote stehen bereits unter Vertrag. Damit bleiben 52.000 neue Angebote unverkauft, um den Bestand zu erweitern. Das ist der höchste Wert seit 2020 – vor der Pandemie. Im Jahr 2021 gab es insgesamt mehr Verkäufer, aber auf dem Höhepunkt des Hypes waren so viele davon Sofortverkäufe, dass sie nie als aktives Inventar gezählt wurden. Das Nettoergebnis ist also, dass wir sehen können, dass Verkäufer, die vor einem Jahr am Rande saßen, langsam wieder einsteigen.
Das Fazit hier ist: Wir können neue Verkäufer sehen, mehr als im letzten Jahr. Es gibt nicht viele Verkäufer. Aber es wächst.
Sofortiger Verkauf
Wenn die Verkäufer wachsen, müssen wir wissen, ob auch die Käufer wachsen. Wir möchten nicht, dass Angebot und Nachfrage aus dem Gleichgewicht geraten. Wenn wir beobachten, wie neue Angebote entstehen, sind die unmittelbaren Verkäufe ein wichtiger Faktor, den ich verfolge. Hierbei handelt es sich um Angebote, die auf dem Wohnungsmarkt erscheinen und Angebote innerhalb von Stunden oder Tagen annehmen und dann sofort in den Vertragsabschluss übergehen. Sie umgehen im Wesentlichen den aktiven Markt. Diese sofortigen Verkäufe waren das bestimmende Merkmal des pandemischen Immobilienbooms. Dazu gehörten Bietergefechte und mehrere Angebote. Es gibt immer noch Sofortverkäufe, die in jedem Markt stattfinden. Wir wollen wissen, wie viele es sind, denn das gibt Aufschluss über die Nachfrage nach Wohnraum.
Von den 66.000 neuen Angeboten in dieser Woche sind 14.000 bereits unter Vertrag. Das sind 6 % mehr Sofortverkäufe als im letzten Jahr zu diesem Zeitpunkt. Die Sofortverkäufe steigen also nur geringfügig.
Inventar
Wir sehen, dass mehr Verkäufer auf den Markt drängen, aber das bedeutet nicht, dass die Lagerbestände sprunghaft ansteigen. Tatsächlich sind derzeit 495.000 Einfamilienhäuser auf dem Markt. Das ist ein halbes Prozent weniger als letzte Woche. Wir haben zu dieser Jahreszeit mehr Käufer als Verkäufer, daher ist der aktive Bestand an unverkauften Häusern diese Woche zurückgegangen. Der Unterschied besteht darin, dass der Lagerbestand um ein halbes Prozent gesunken ist. Vor einem Jahr gingen die Lagerbestände in derselben Woche um 3 % zurück. Damit meine ich, dass die Immobilienpreise vor einem Jahr einem stärkeren Aufwärtsdruck ausgesetzt waren.
Der Lagerbestand ist diese Woche zurückgegangen, liegt aber derzeit um 12 % über dem Vorjahreswert. Es ist zwar durchaus zu erwarten, dass wir im Februar mehr Käufer als Verkäufer haben und jede Woche weniger Häuser auf dem Markt sind, aber dieser Rückgang um ein halbes Prozent ist ziemlich gering. Das bedeutet, dass der Lagerbestand schon bald von Woche zu Woche wachsen wird. Und die Frühjahrskaufsaison wird die Auswahl für Hauskäufer verbessern.
Neue ausstehende
Mit mehr Lagerbeständen und mehr Verkäufern besteht auch die Möglichkeit, dass mehr Verkäufe getätigt werden. In dieser Woche wurden 61.000 neue Verkaufstransaktionen für Einfamilienhäuser gestartet. Das sind 9 % mehr als vor einer Woche und 3 % mehr als vor einem Jahr.
Das letzte Jahr war so eingeschränkt, da es so wenige Hausverkäufer gab, dass die Verkäufe extrem niedrig waren. Das beginnt sich zu ändern – zumindest versucht der Markt dies –, aber Hypothekenzinsen von 7 % tragen nicht zum Verkaufsvolumen bei. Wie ich bereits sagte, wurden in dieser Woche 3 % mehr Hausverkaufstransaktionen gestartet als in derselben Woche vor einem Jahr. Die letzten Wochen zeigten kein Wachstum gegenüber dem Vorjahr. Das ist entmutigend, weil das letzte Jahr so langsam war. Aber diese Woche sind die Verkäufe wieder gestiegen, vielleicht erwachen die Leute aus ihrer Tiefkühltruhe. Leider sind auch die Hypothekenzinsen gestiegen, was sicherlich einige Käufer zurückgehalten hat. Das Umsatzwachstum ist also definitiv schwächer als die Daten vor einem Monat vermuten ließen.
Preise
Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser liegt diese Woche erneut bei 425.000 US-Dollar. Auch der Preis der neuen Angebote liegt unverändert bei knapp 400.000 US-Dollar.
Häuser sind derzeit nur etwas teurer als letztes Jahr. Bis vor kurzem habe ich das ganze Jahr über überwiegend einen positiven Druck auf die Immobilienpreise erwartet. Allerdings wurden wir von besonders guten Arbeitsmarktnachrichten getroffen, die den Anleihenmarkt in die Höhe trieben und die Hypothekenzinsen wieder auf 7 % ansteigen ließen. Wenn sich dieser Trend fortsetzt, werden die Hauskäufer auf Distanz gehalten, und jeder Käufer, der kein Angebot macht, bedeutet einen etwas stärkeren Abwärtsdruck auf die Hauspreise.
Es kann schwierig sein, all dies mit Käufern und Verkäufern zu kommunizieren. Es gibt Leute am Spielfeldrand, die darauf warten, dass die Zinsen sinken, damit sie plötzlich Schnäppchen machen können. Aber ihnen ist möglicherweise nicht bewusst, wie viel Konkurrenz mit ihnen auf sie wartet. Inzwischen steigen die Hypothekenzinsen tatsächlich.
Mike Simonsen ist der Präsident und Gründer vonAltos-Forschung.