© Reuters. DATEIFOTO: Ein im Bau befindliches Gebäude ist am 13. Dezember 2019 in Stockholm, Schweden, zu sehen. Bild aufgenommen am 13. Dezember 2019. Reuters/Simon Johnson/File Photo
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Von Simon Johnson, John O’Donnell und Marie Mannes
STOCKHOLM/FRANKFURT (Reuters) – Die schwedische Regierung ist bereit einzugreifen, um die Folgen einer Immobilienkrise einzudämmen, wenn fallende Preise eine größere Krise auslösen – ein potenzieller Vorbote von Problemen in ganz Europa.
Hohe Schulden, steigende Zinsen und eine schwächelnde Wirtschaft haben zu einem giftigen Cocktail für Schwedens Gewerbeimmobilienunternehmen geführt, von denen einige von Ratingagenturen auf Schrott gebracht wurden.
Laut der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) sind die Immobilienpreise seit ihrem Höchststand im März 2022 ebenfalls um rund ein Fünftel gesunken, was auf die steigenden Hypothekenkosten zurückzuführen ist.
Der schwedische Finanzmarktminister Niklas Wykman sagte gegenüber Reuters, der Staat verfüge über die nötige Finanzkraft, um einen Einbruch des Immobilienmarktes zu verhindern, der das Land, eines der reichsten Europas, und seine Banken erfasst.
„Es besteht die Bereitschaft zu handeln“, sagte er.
„Wenn … weitere Unfälle passieren … oder … neue Risiken aufgedeckt werden … oder Bedrohungen für das Finanzsystem entstehen, dann ist es aus Stabilitätssicht am wichtigsten, über einen breiten Werkzeugkasten zu verfügen … der …“ der Staat nutzen kann.“
Sorgen um den Immobiliensektor belasten bereits die Währung, während sich Anleger fragen, ob Schweden nur der erste Dominostein in Europa ist, der fällt.
Laut Eurostat sind Schweden und Deutschland am stärksten von der zunehmenden Immobilienkrise auf dem Kontinent betroffen.
Anfang dieser Woche warnte die OECD vor „Risiken für die Finanzstabilität“ in Schweden und verwies auf die umfangreiche Kreditvergabe der Banken an Immobilienunternehmen und Hausbesitzer, von denen die meisten Hypotheken mit variablem Zinssatz haben, die sich im Gleichschritt mit steigenden Zinssätzen bewegen.
Obwohl Wykman nicht erläuterte, wie seine Regierung handeln könnte, und betonte, dass die Banken „profitabel und stabil“ seien, unterstreichen seine Kommentare die wachsende Besorgnis in Stockholm.
In den frühen 1990er Jahren löste der Zusammenbruch einer schwedischen Immobilienblase die Verstaatlichung zweier Banken, die Rettung einer dritten und eine Abwertung der schwedischen Krone aus, was das Land in eine tiefe Rezession stürzte.
„Es ist klar, dass Schweden eine niedrige Staatsverschuldung hat und in der Lage ist, zu reagieren, wenn sich eine Krise entwickeln sollte“, sagte Wykman.
GERANGEL
Immobilien sind der Dreh- und Angelpunkt der schwedischen Wirtschaft und machen 80 % der Haushaltsschulden aus. Aufgrund der Immobilienkredite sind die Schweden doppelt so hoch verschuldet wie die Deutschen oder Italiener.
Laut OECD machen Gewerbeimmobilien 18 % der Bankkredite aus, mehr als dreimal so viel wie in Spanien oder Irland.
Schwedische Beamte befürchten, dass Banken die Probleme der Immobilienunternehmen durch Kreditkürzungen verschärfen könnten, was zu Notverkäufen führen könnte, die den Markt weiter belasten würden.
Einer der größten Vermieter Schwedens, die SBB, steht im Zentrum der Spirale. Das Unternehmen kämpft darum, seine Finanzen zu retten, nachdem seine Kreditwürdigkeit kürzlich auf Ramsch herabgestuft wurde.
Das Unternehmen wurde von einem ehemaligen sozialdemokratischen Politiker, Ilija Batljan, gegründet, der enorme Schulden machte und öffentliches Eigentum kaufte, darunter Sozialwohnungen, Regierungsbüros, Schulen, Krankenhäuser, Polizeistationen und eine Armeeeinrichtung.
Nachdem Batljan zum Rücktritt gezwungen wurde, sind die SBB von den steigenden Zinssätzen betroffen, die das Unternehmen dazu zwangen, seine Dividende zu streichen und eine Aktienemission abzuschaffen. Nun sind sie auf der Suche nach einem Käufer für ihr gesamtes Geschäft oder Teile davon.
Die SBB hatte im März Schulden in Höhe von 81 Milliarden schwedischen Kronen (7,6 Milliarden US-Dollar), von denen etwa 15 % innerhalb eines Jahres fällig waren.
Das Unternehmen teilte Reuters mit, dass es Schritte zur Stärkung seiner Liquiditätsposition unternommen habe, darunter den Verkauf einer Beteiligung an einem Bauunternehmen.
Doch die Probleme der SBB, die einige Analysten mitverantwortlich für die sinkende Währung Schwedens machen, sorgen in Stockholm für Beunruhigung. Da das Land große Teile des öffentlichen Eigentums besitzt, stellt es die Bereitstellung staatlicher Dienstleistungen in Frage.
In Verbindung mit sinkenden Immobilienpreisen und steigenden Hypothekenkosten droht durch die Krise auch eine Gegenreaktion der Wähler gegen eine Regierung, die bereits aufgrund einer zunehmenden Welle von Bandengewalt unter Druck steht.
Finanzmarktminister Wykman sagte, er habe Gespräche mit Banken, Immobilienunternehmen und Investoren über den gesamten Gewerbeimmobilienmarkt geführt.
Diese Woche sagten Analysten von JP Morgan, dass große Banken in Schweden, die ein Immobilienrisiko von 1 Billion schwedischen Kronen hatten, „schlecht auf Verluste vorbereitet“ seien.
Die vier größten Banken in Schweden spielten jede Bedrohung herunter. Die Swedbank teilte Reuters mit, dass sie bei der Kreditvergabe vorsichtig gewesen sei. Die finnische Nordea sagte, ihre Kredite seien stark und gut diversifiziert.
Die SEB sagte, sie sei „stark“ und ihre Kreditqualität sei „robust“. Handelsbanken verwies auf eine aktuelle Präsentation, in der es hieß, die Immobilienkreditvergabe sei konservativ und diversifiziert.
„Wenn es um Gewerbeimmobilien geht, bestehen eindeutig Ansteckungsrisiken“, sagte Wykman, ohne einzelne Unternehmen hervorzuheben.
„Es könnte sein, dass ein oder mehrere Unternehmen Vermögenswerte verkaufen. Dies führt dazu, dass andere Unternehmen Vermögenswerte neu bewerten müssen, und das kann wiederum bedeuten, dass weitere Unternehmen Änderungen vornehmen müssen.“
(1 $ = 10,7316 schwedische Kronen)