Architekten schneiden große Löcher in die Mitte von Wolkenkratzern und fügen weitere Stockwerke hinzu, um leere Büros in New York in Wohnungen zu verwandeln

• Da Remote-Arbeit nicht mehr wegzudenken ist, haben Bürogebäude Schwierigkeiten, Mieter zu gewinnen.
• Einige in der Immobilien- und Baubranche tendieren dazu, Büroräume in Wohnungen umzuwandeln.
• Ein Bauträger und ein Architekt erklären, wie sie Bürogebäude im Finanzviertel von New York umgestaltet haben.

New York steht vor einer doppelten Immobilienkrise: einer gewaltigen Menge leere Büroräumeund fast kein Neubau von Wohnungen.

Die pandemiebedingte Umstellung auf Fernarbeit überraschte viele in der Gewerbeimmobilienbranche. Doch einige Entwickler und Architekten haben die Gelegenheit genutzt, um auf ein Geschäftsmodell umzusteigen, das sie schon lange vor COVID-19 verfolgt hatten: leerstehende Bürogebäude in Wohnraum umzuwandeln.

Dazu gehören das Immobilienentwicklungs- und Investmentunternehmen Vanbarton Group und das Architekturbüro Gensler. Sie schließen derzeit den Umbau von 160 Water Street ab, einem Büroturm aus den 1970er Jahren in Lower Manhattan, der 586 Wohnungen umfassen soll. Dies geschah, nachdem Vanbarton 2017 mit dem Architekturbüro CetraRuddy zusammengearbeitet hatte, um ein ähnliches Gebäude in der 180 Water Street in 574 Einheiten umzuwandeln.

Ihre Arbeit wurde von Politikern wie Bürgermeister Eric Adams unterstützt kürzlich angekündigte Pläne um die Räder von Büro-zu-Wohn-Umbauten zu schmieren. Die Umwandlung der meisten der schätzungsweise 96 Millionen Quadratmeter leerstehenden Büroflächen in New York City in Wohnraum wäre unerschwinglich teuer oder illegal. Aber in manchen Fällen ist es machbar.

Die Umbauten stellen jeweils besondere Herausforderungen dar. Ein allgemeines Problem ist der Mangel an Luft und Licht im Zentrum dieser großen Gewerbegebäude, und die Bereitstellung von mehr Fenstern für Wohnungen kann eine umfassende Umgestaltung dieser drohenden, dunklen Bürotürme erfordern.

Verschieben der Quadratmeterzahl

Bei beiden Water Street-Projekten haben Vanbarton und seine Partner besonders dramatische Maßnahmen ergriffen, um die modernistischen Wolkenkratzer in lebenswerte Räume zu verwandeln. Dazu gehörten das Schneiden von Löchern in der Mitte der Gebäude, das Hinzufügen neuer Stockwerke und der Austausch aller Fenster.

In der 180 Water Street entwarfen die Architekten einen 30 x 40 Fuß großen Innenhof in der Mitte des Gebäudes, um Licht und Luft in mehrere Wohnungen und technische Räume zu bringen. Sie bauten außerdem neue Stockwerke auf dem Gebäude, um die verlorene Fläche auszugleichen, und fügten einen Pool, eine Dachterrasse, einen Fitnessraum und andere Annehmlichkeiten hinzu.

Bei 160 Water schnitten sie drei zentrale „Blindschächte“ oder Hohlräume, die sich über die gesamte Höhe des Gebäudes erstrecken, um Raum zu beseitigen, der zu weit von den Fenstern entfernt war, um genutzt zu werden, aber nicht groß genug, um in einen Innenhof umgewandelt zu werden.

Um die verlorene Fläche auszugleichen, wandelten sie ein doppelt hohes Stockwerk, in dem früher mechanische Systeme untergebracht waren, in zwei Stockwerke um und fügten oben im Gebäude neue halbe Stockwerke mit Penthäusern und Terrassen hinzu, wodurch die Struktur von 24 auf 29 Stockwerke anwuchs . Das Gebäude wird über fast 35.000 Quadratmeter an Annehmlichkeiten verfügen, darunter eine umlaufende Dachterrasse. Mehrere unterirdische Stockwerke werden für ein Fitnessstudio, ein Spa und eine Kegelbahn genutzt – Räume, die nicht unbedingt natürliches Licht benötigen.

„Auf der Rückseite dieser Einheiten herrschte praktisch toter Raum“, sagte Joey Chilelli, Geschäftsführer von Vanbarton, gegenüber Insider. „Und anstatt das der Einheit hinzuzufügen und diese extrem langen Einheiten zu schaffen, haben wir es herausgenommen und es dann an einer anderen Stelle im Gebäude platziert, wo es viel sinnvoller war.“

Robert Fuller, ein Direktor bei Gensler, der den Entwurf von 160 Water leitete, sagte, die Blindschächte seien „wahrscheinlich die größte Planungsherausforderung“ im Projekt.

„Wir konnten es nicht einfach abmauern und die Bodenplatte stehen lassen. Wir mussten die Bodenplatten physisch entfernen, damit daraus ein echter Schacht wurde“, sagte Fuller gegenüber Insider.

Das Team musste außerdem seitliche Verstärkungen am Gebäude anbringen, um die zusätzlichen Stockwerke zu stützen, was auch als „Überbau“ bezeichnet wird.

„Die Alternative dazu wäre gewesen, die Größe der Überbauung zu reduzieren, aber dann geht man an Quadratmeter verloren“, sagte Fuller. „Die meisten Entwickler streben nicht danach, Quadratmeter zu verlieren, wenn sie dies vermeiden können. Es handelt sich also um eine Kosten-Nutzen-Analyse, die der Kunde während des Entwurfs durchführen muss.“

Sie verwandelten die erste Etage von 160 Water in eine große offene Lobby mit einer Lounge, einem Café und einer Poststelle, nachdem ihnen klar wurde, dass der Einzelhandel nicht die beste Raumnutzung gewesen wäre, sagte Fuller.

In beiden Gebäuden mussten alle Fenster durch zu öffnende ersetzt werden. Ein weiterer wichtiger Eingriff umfasste die Modernisierung aller Heizungs-, Kühl-, Lüftungs-, Sanitär- und anderen mechanischen Systeme, um den aktuellen Energieeffizienzstandards zu entsprechen. Die modernisierten Systeme werden beide Gebäude deutlich effizienter machen, und Chilelli sagte, dass 160 Water die New Yorker Energieeffizienzstandards für 2024 und 2030 erfüllen wird.

All dies hat jedoch seinen Preis. Die Miete bei 160 Water liegt zwischen etwa 3.500 US-Dollar für ein Studio-Apartment und 7.500 US-Dollar für ein Apartment mit zwei Schlafzimmern. Die Nachfrage nach 180 Water – wo Wohnungen ungefähr zum gleichen Preis angeboten werden – war stark und das Gebäude füllte sich schnell. Chilelli glaubt, dass es noch viel mehr Menschen gibt, die gerne ins Finanzviertel ziehen würden.

Aber er sagte, er würde es begrüßen, wenn die Gesetzgeber des Bundesstaates eine Reihe von Gesetzesänderungen vornehmen würden, die die Umwandlung von Büro- in Wohngebäude für Entwickler einfacher und für New Yorker erschwinglicher machen würden.

„Wenn mit einigen dieser Umbauten steuerliche Anreize verbunden sind, indem ein bestimmter Prozentsatz einer erschwinglichen Komponente bereitgestellt wird, denke ich, dass das auch helfen wird, und ich würde das gerne sehen“, sagte er.

In der Zwischenzeit, sagte Chilelli, prüfe er wöchentlich neue Möglichkeiten für Büroumbauten und freue sich auf das nächste Projekt.

Fuller sagte, sein Team prüfe potenzielle Möglichkeiten sowohl im Finanzviertel als auch in Midtown Manhattan. Die Umbauprojekte seien anspruchsvoll, aber aus gestalterischer Sicht unterhaltsam, sagte er.

„Jeder gute Designer nimmt diese Herausforderung an und versucht, kreative Lösungen zu finden“, sagte er. „Auf den ersten Blick könnte man bei einem Gebäude wie 160 leicht sagen: ‚Oh, das funktioniert nicht. Die Bodenplatte ist zu tief.‘ Aber wir konnten eine Lösung finden.“

Während New York seine Geschäftsviertel wiederbeleben möchte, können Büroumbauten einen Unterschied machen.

„Es haucht diesen Gebäuden wirklich neues Leben ein“, sagte Chilelli. „Sie schaffen diese Begeisterung und dieses neue Leben, und Sie haben möglicherweise 1.000 oder mehr Einwohner und die Auswirkungen davon auf diese Straße, diese Ecke, dieses Viertel und das Ausmaß des Fußgängerverkehrs sowie anderer Einzelhandelsaktivitäten – das steigert wirklich.“ das Gebiet und verändert das Straßenbild.“

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