Der jüngste Nicht-QM-Akteur, der den Schmerz der Zinsvolatilität zu spüren bekommt, die dieses Jahr den Wohnungsmarkt des Landes heimsucht, ist ein in Pasadena, Kalifornien, ansässiger Real Estate Investment Trust Western Asset Mortgage Capital Corp.
Der REIT, der von einem Anlageberater verwaltet wirdWestern Asset Management Co. LLC, gab kürzlich bekannt, dass es einen möglichen Unternehmensverkauf oder eine mögliche Fusion prüft, nachdem im zweiten Quartal zum 30. Juni ein Nettoverlust von 22,4 Millionen US-Dollar ausgewiesen wurde – nach einem Verlust von 22,2 Millionen US-Dollar im ersten Quartal. WMC verfügt mit einem Vermögen von rund 2,8 Milliarden US-Dollar über ein vielfältiges Portfolio an Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Ein genauerer Blick auf die Bücher von WMC zeigt jedoch, dass sein Wohnimmobilienkreditportfolio, das fast ausschließlich aus Nicht-QM-Krediten besteht, zum 30. Juni um etwa 44 Millionen US-Dollar unter Wert war. Das basiert auf einem Vergleich des Kapitalsaldos der Darlehen in den Büchern und ihres fairen Marktwerts, wie er vom REIT zu diesem Datum gemeldet wurde.
Der Kapitalsaldo des Gesamtdarlehensportfolios von WMC für Wohnimmobilien belief sich zum 30. Juni auf 1,24 Milliarden US-Dollar, was fast die Hälfte der konsolidierten Bilanzsumme des Unternehmens ausmachtin der Bilanz von WMC.Der REIT listet den fairen Wert dieser Kredite jedoch mit etwa 1,19 Milliarden US-Dollar auf – was bedeutet, dass das Portfolio mit 44 Millionen US-Dollar unter Wasser liegt.
Darüber hinaus tragen mehr als 60 % der 3.097 Nicht-QM-Hypotheken nach Anzahl und Volumen im gesamten Kreditportfolio des REIT – insgesamt 3.102 Kredite – Zinssätze von 5 % oder weniger.
Der gefürchtete Rabatt
Da Hypotheken ohne QM (oder Non-Prime) als riskanter angesehen werden als erstklassige Kredite, verlangen sie laut Thomas Yoon, Präsident und CEO von Non-QM-Kreditgebern, in einem normalen Markt typischerweise einen Zinssatz von etwa 150 Basispunkten über den konformen ZinssätzenÜbertreffen Sie Kapital. Seit vergangener Woche gemFreddy Maclag der Zinssatz für eine 30-jährige feste konforme Kaufhypothek bei 4,99 %, gegenüber 5,3 % eine Woche zuvor.
„Die alten Nicht-QM-Coupons liegen bei etwa 4,5 %, also haben wir 4,5 %-Coupons von Anfang des Jahres im Umlauf, die sich nicht bewegt haben und auf den Lagerlinien zu altern beginnen“, sagte John Toohig, Geschäftsführer von Whole Kredithandel beiRaymond Jamesin Memphis. „Und sie müssen sie jetzt verkaufen [in the whole loan market or via securitization when we are seeing] 6 %, 6,5 % oder 7 % Angebote.
„Es wird ein ganz anderer Käufer sein, der uns zu Hilfe kommt … und das zu einem ziemlich erheblichen Preisnachlass [in the whole-loan trading market]. Ich swage es, ohne an meinem Bildschirm zu sein, aber vielleicht in den 90ern [100 is par]aber sicherlich unter Wasser.“
Bisher hat WMC in diesem Jahr zwei Verbriefungstransaktionen über seine abgeschlossenArroyo Mortgage TrustLeitung (ARRW 2022-1 im Februar und ARRW 2022-2 im Juli). Beide Deals betrafen Nicht-QM-Darlehen, laut Formular für AnleihebewertungsberichteGlobale Ratings von S&P.
Zusammen betrug der Abschlusssaldo des Kreditpools für die beiden Verbriefungstransaktionen 834,2 Millionen US-Dollar, wobei der gewichtete durchschnittliche Zinssatz für die Kreditpools 4,4 % für das Angebot im Februar und 5,5 % für die jüngste Transaktion betrug. Keith Lind, CEO eines Kreditgebers ohne QMAcra Kreditvergabesagte, dass die Zinsen für Nicht-QM-Darlehen durch sein Unternehmen „bei hohen 7 % lagen. [range]„für Juli“ von 4,5 % zu Beginn des Jahres gestiegen – wobei sich die Acra-Kurse in diesem Zeitraum um das 18-fache bewegten, meistens nach oben.
„Dazu gibt es eine gute Liquidität [higher] Rate“, fügte Lind hinzu. „Ich glaube nicht, dass Investoren voreilig Anleihen kaufen, die durch Coupons besichert sind [rates on loans] das kann nicht einmal den Kupon der Anleihen decken … und die Verbriefung [costs].“
Mit anderen Worten, Kredite mit niedrigeren Zinsen haben einen Wettbewerbsnachteil in Bezug auf die Preisgestaltung in Liquiditätskanälen für Verbriefungen und den Handel mit Krediten, weil sie weniger wert sind als die neueren Hypotheken mit höheren Zinsen. Lind drückte es so aus: „Das sind keine schlechten Kredite, nur schlechte Preise.“
Nicht-QM-Hypotheken umfassen Kredite, die nicht von einer Regierung oder „Agentur“ durchgesetzt werden können Fannie Mae oder Freddie Mac. Der Pool von Nicht-QM-Kreditnehmern umfasst Immobilieninvestoren, Immobilienflipper, Ausländer, Geschäftsinhaber, Gig-Arbeiter und Selbständige sowie eine kleinere Gruppe von Eigenheimkäufern, die mit Kreditherausforderungen konfrontiert sind, wie z. B. frühere Insolvenzen.
Es ist volatil da draußen
Die Kämpfe von WMC mit den Auswirkungen der roten Tinte in den letzten Quartalen zwingen es, „strategische Alternativen“ für die Zukunft in Betracht zu ziehen, einschließlich eines möglichen „Verkaufs, einer Fusion oder einer anderen Transaktion“, sagte CEO Bonnie Wongtrakool in der Gewinnmitteilung des Unternehmens für das zweite Quartal.
Wongtrakool fügte hinzu, dass die jüngsten Quartalsergebnisse des REIT „die anhaltenden Herausforderungen der Zinsvolatilität und der schwankenden Vermögenswerte“ widerspiegeln. Sie stellte fest, dass WMC „in den letzten zwei Jahren erhebliche Fortschritte bei der Stärkung unserer Bilanz und der Verbesserung unserer Liquidität und der Ertragskraft des Portfolios gemacht hat“.
Für den Markt und den Aktienkurs des Unternehmens war das jedoch noch nicht genug. „Wir glauben nicht, dass sich diese Maßnahmen in unserem Aktienkurs widerspiegeln“, sagte Wongtrakool.
Zum Zeitpunkt der Drucklegung,Aktien von WMCwurden bei 15,50 USD gehandelt, verglichen mit einem 52-Wochen-Hoch von 29,20 USD und einem Tief von 11,00 USD.
„Heute gab das Unternehmen … bekannt, dass sein Vorstand eine Prüfung strategischer Alternativen für das Unternehmen genehmigt hat, die darauf abzielen, den Shareholder Value zu steigern, was einen Verkauf oder eine Fusion des Unternehmens beinhalten kann“, sagte Wongtrakool. „JMP-Wertpapiere… ist als exklusiver Finanzberater für das Unternehmen tätig.
„Es kann keine Zusicherung gegeben werden, dass die durchgeführte Überprüfung zu einem Verkauf, einer Fusion oder einer anderen Transaktion führen wird, an der das Unternehmen beteiligt ist, und das Unternehmen hat keinen Zeitplan für den Abschluss des Überprüfungsprozesses festgelegt.“
Bewältigung eines Liquiditätsengpasses
WMC ist nicht allein im Umgang mit den Schmerzen, die durch volatile Zinssätze ausgelöst werden.
Nicht-QM-KreditgeberFirst Guarantee Mortgage Corp.beantragte Ende Juni Insolvenzschutz nach Kapitel 11 – und ließ vier Lagerhaus-Kreditgeber für mehr als 415 Millionen Dollar am Haken. Dann, Anfang Juli, ein weiterer Nicht-QM-Kreditgeber,Sprout-Hypothekschloss plötzlich seine Türen und ließ die Mitarbeiter in der Kälte stehen.
Nur wenige Wochen später enthüllte eine SMS, die den Medien zugespielt wurde, diesFlagstar-Bankverstärkt die Prüfung von Nicht-QM-Kreditgebern, bevor die Lagerfinanzierung vorangetrieben wird. Flagstar benötigt nun eine vorherige Genehmigung für Finanzierungsvorschüsse.
Die Bank gab auch an, dass sie „Haircuts“ anpassen könnte – den Prozentsatz des Darlehens, den der Originator selbst finanzieren muss, um sicherzustellen, dass er im Spiel ist. Die durchgesickerte Nachricht enthielt eine Liste von 16 Nicht-QM-Kreditgebern, die von den Änderungen betroffen wären.
Tom Piercy, Geschäftsführer vonIncenter Hypothekenberater, weist auf eine weitere Facette des Liquiditätsengpasses hin, mit dem Originatoren in der gesamten Wohnungswirtschaft konfrontiert sind – in diesem Fall sowohl erstklassige als auch nicht erstklassige Kreditgeber. Und diese Variable ist die aktuelle Kompression der Renditekurve, da die kurzfristigen Zinsen schneller steigen als die langfristigen Zinsen – wie die für Hypotheken.
„Unsere kurzfristigen Zinsen sind erheblich gestiegen“, erklärte Piercy. „Wenn Sie sich jetzt die Hypothekenbranche ansehen, damit [short-term/long-term rate] Inversion, es wird noch mehr Sodbrennen verursachen, weil alle auf dem Kopf stehen werden auf ihren Lagerlinien [which, he said, are based on short-term rates].
„Also steigen die Kosten für Ihre Lagereinrichtungen auf der langen Seite [mortgage rates] bleibt niedrig. Wenn Sie Hypotheken zu 5 % vergeben und möglicherweise Kosten bei einer Lagerlinie von 5,25 % oder 5,5 % haben, dann verlieren Sie Geld, wenn Sie die Kredite in der Pipeline halten.
Und einige Kreditgeber, insbesondere Nicht-QM-Kreditanbahner, sehen sich auch der Aussicht ausgesetzt, Geld zu verlieren, wenn sie versuchen, Kredite über den Verkauf von Gesamtkrediten oder Verbriefungen aus ihren Pipelines zu entfernen, da die Anleger höhere Renditen verlangen – die das auch wollen um den Zinsrisiken einen Schritt voraus zu sein.
„Es wird interessant sein zu sehen, wie sich das alles entwickelt“, fügte Piercy hinzu.
Der Beitrag There’s more blood on the tracks in the non-QM market erschien zuerst auf HousingWire.