Der Rat der Multiple Listing Services schließt sich an Nordwestliche MLS bei der Einreichung eines Antrags auf Einreichung eines Amicus-Curiae-Schriftsatzes in der Klage der Nosalek-Kommission.
In seinem am Mittwoch eingereichten Antrag sagte CMLS, sein Amicus-Curiae-Schriftsatz sei eine Antwort auf die Justizministerium Interessenerklärung, die Anfang Februar im Zusammenhang mit eingereicht wurde vorgeschlagene Vergleichsvereinbarung von den Nosalek-Klägern und -Beklagten erreicht MLS-Immobilieninformationsnetzwerk im Juli 2023.
Richterin Patti Saris, die die Nosalek-Klage überwacht, müsste die Klage erneut eröffnen, damit NWMLS ihren Schriftsatz einreichen kann. Der Richter setzte den Fall aus, bis eine Klage eines bezirksübergreifenden Prozessgremiums eingereicht wurde, das in diesem Frühjahr entscheiden soll, ob neun der Kommissionsklagen konsolidiert werden können.
In seiner Interessenerklärung plädierte das DOJ für das Verbot einer kooperativen Vergütung, was bedeutet, dass „Verkäufer dafür verantwortlich wären, nur die Vergütung ihres eigenen Maklers im Listungsvertrag festzulegen …“ [and] Käufer wären dafür verantwortlich, die Vergütung ihres eigenen Maklers in einem Käufer-Makler-Vertretungsvertrag festzulegen.“
Das DOJ argumentierte, dass ähnliche Änderungen wie in der Vergleichsvereinbarung vorgeschlagen würden – einschließlich der Senkung des erforderlichen Entschädigungsbetrags auf 0 US-Dollar oder der Aufgabe der Verpflichtung für gelistete Makler, dem Makler des Käufers ein pauschales Entschädigungsangebot zu unterbreiten, um im MLS gelistet zu werden , eine Änderung, die NWMLS im Jahr 2019 vorgenommen hat – haben nichts getan, um die Maklerprovisionen zu senken.
In seinem vorgeschlagenen Schriftsatz schreibt CMLS, dass das DOJ in seiner Interessenerklärung „eine einstweilige Verfügung anstrebt, die Angebote von MLS-PIN-Teilnehmern zur Käufer-Makler-Vergütung verbietet“.
Die MLS-Handelsgruppe, die 225 MLSs, darunter MLS PIN, vertrat, schrieb, dass sie die Bemühungen des DOJ ablehnt, „dem US-Wohnimmobilienmarkt eine politische Präferenz aufzuzwingen, der es an empirischer Unterstützung mangelt, die im Widerspruch zu den Grundsätzen des Sherman Act steht und …“ hat negative praktische Auswirkungen auf die Verbraucher, die das DOJ nicht berücksichtigt hat.“
Der Verband stellt im Entwurf seines vorgeschlagenen Schriftsatzes fest, dass sein Interesse an der „vorgeschlagenen Einigung“ auf der Tatsache beruht, wie das DOJ hervorhebt, dass „mehrere anhängige Fälle“ über die Übernahme der obligatorischen Entschädigungsregel des MLS durch die MLS entscheiden Nationaler Maklerverband oder ähnliche Richtlinien.“
CMLS argumentiert weiterhin, dass das Gericht die von den Klägern und MLS PIN vorgeschlagene Vergleichsvereinbarung ohne Bezugnahme auf die Interessenerklärung des DOJ bewerten sollte. Nach der Interpretation des vorgeschlagenen Abkommens durch CMLS werden zwei wesentliche politische Änderungen vorgeschlagen. Die erste Änderung besteht darin, dass MLS PIN sich damit einverstanden erklärt, von seinen Verkäuferkunden Zertifikate zu erhalten, aus denen hervorgeht, dass sie verstehen, dass MLS PIN von Verkäufern nicht verlangt, den Maklern des Käufers eine Entschädigung anzubieten, und dass Verkäufer nicht verpflichtet sind, den Makler des Käufers zu entschädigen, selbst wenn sie vom Makler dazu aufgefordert werden Käufer. Die zweite Änderung besteht darin, dass MLS PIN zugestimmt hat, die Regel abzuschaffen, nach der der Listungsmakler dem Makler des Käufers ein pauschales Vergütungsangebot unterbreiten muss, um eine Immobilie im MLS zu listen.
In dem Schriftsatz heißt es, dass das Gericht die Einwände des DOJ gegen diese Regeländerungen aus verschiedenen Gründen ignorieren sollte. Erstens argumentiert CMLS, dass Daten von NWMLS, das 2019 eine ähnliche Regeländerung vorgenommen hat, zeigen, dass die Provisionsangebote nach der Regeländerung 2019 „schneller als in den beiden Jahrzehnten zuvor“ zurückgegangen sind.
Zweitens weist die Handelsgruppe darauf hin, dass die Praxis, dass Verkäufer und Listungsmakler Käufermakler bezahlen, im gesamten Servicebereich von MLS PIN rechtmäßig ist.
Drittens wird argumentiert, dass das DOJ die großen Störungen ignoriert, die ein Übergang zu seinen bevorzugten Richtlinien für Verbraucher und „die vielen Tausend Drittunternehmen und Körperschaften, die an Immobilientransaktionen beteiligt sind“, verursachen wird.
„Das DOJ prognostiziert fälschlicherweise einen reibungslosen Übergang, ohne die Komplexität der Immobilientransaktion zu berücksichtigen (und ohne Quellen zu nennen)“, heißt es in dem vorgeschlagenen Brief.
Darüber hinaus argumentiert CMLS, dass die politischen Präferenzen des DOJ „die MLS dazu zwingen würden, den Maklern Beschränkungen aufzuerlegen, die nicht notwendig sind, um die wettbewerbsfördernden Ziele der MLS voranzutreiben.“
„Das Verbot von Vergütungsangeboten von Maklern und Verkäufern ist eine drastische Durchsetzung der MLS-Regulierung für die rechtlichen Aktivitäten notierender Makler und Verkäufer. Das DOJ liefert keine Beweise dafür, dass eine solche Änderung notwendig ist, um wettbewerbsfördernde Zwecke zu erreichen“, heißt es in dem Brief. „Darüber hinaus erwägt das SOI keine Möglichkeiten (die sich das Justizministerium, die MLS und sogar Makler heute vielleicht nicht vorstellen können), dass börsennotierte Makler Vergütungsangebote für Käufermakler nutzen könnten, um einen stärkeren Preiswettbewerb anzukurbeln.“
Saris muss noch über die Anträge von CMLS oder NWMLS entscheiden, aber sie hat entschieden, dass MLS PIN und die Nosalek-Kläger getrennte Antworten auf die Interessenerklärung des DOJ einreichen können. Antworten der Parteien waren am Donnerstag fällig.
In einer per E-Mail versandten Erklärung stellte ein Sprecher von CMLS fest, dass die Handelsgruppe in den letzten Jahren den Wert und die Bedeutung der MLS betont habe.
„Letzten Herbst veröffentlichte CMLS ein Weißbuch zum Wert von MLS und reichte es beim DOJ ein. Anschließend trafen wir uns mit wichtigen Mitarbeitern der Kartellabteilung des DOJ, um die wichtigsten Komponenten des MLS näher zu erläutern und ihre Bedenken besser zu verstehen. Die Diskussion war intensiv und wir verließen das Unternehmen mit dem Wissen, dass noch viel zu tun war“, schrieb der Sprecher.
„Wochen später, am 15. Februar, veröffentlichte das DOJ seine Interessenerklärung (SOI) im Fall Nosalek. Zu diesem Zeitpunkt waren die ersten Ergebnisse unserer Wirtschaftsanalyse vollständig und bestätigten nicht die Position des DOJ. Als Handelsorganisation für MLSs lag es in unserer Verantwortung, die Bilanz abzuwägen und auszugleichen. CMLS setzt sich seit langem dafür ein, dass MLS ein effizienter, transparenter und wettbewerbsfähiger Marktplatz ist, der den Verbrauchern zugute kommt. Der Auftrag bestätigt diese Position.“