Nach dem Lesen der aktueller Bericht von dem Bundesamt für Wohnungsfinanzierung auf die Leistung von Fannie Mae und Freddie Mac ‘Bei den Kreditrisikotransferprogrammen könnte jeder, der mit den Zwecken der CRT nicht vertraut ist, verständlicherweise zu dem Schluss kommen, dass die GSEs Kapitalmarktinvestoren und Versicherer stark überbezahlt haben, um das Kreditrisiko aus ihren Büchern zu übertragen. Immerhin berichtete die FHFA, dass die GSEs seit 2013 Zinsen und Prämien in Höhe von rund 15 Milliarden US-Dollar für ihre CRT-Deckung gezahlt hatten, während sie nur 50 Millionen US-Dollar an Abschreibungen oder Erstattungen erhielten.
Ich kann die von der FHFA gemeldeten Statistiken nicht in Frage stellen, aber sie erzählen nicht die ganze Geschichte.
Lassen Sie mich eine Analogie anbieten. Angenommen, Sie hatten ein Zuhause im Herzen der Tornado-Gasse von Oklahoma und zahlen regelmäßig die Versicherung Ihres Hausbesitzers. Bisher wurden Ihrem Haus jedoch Windschäden erspart, und Sie haben keinen Anspruch auf Ihren Versicherungsschutz geltend gemacht. Bedeutet das, dass Sie zu viel Versicherungsprämien bezahlt haben? Oder dass Sie besser dran sind, den Versicherungsschutz Ihres Hauses ganz aufzuheben?
Es wäre steuerlich unverantwortlich für den Hausbesitzer in Oklahoma, zu diesem Schluss zu kommen. Gleiches gilt für die CRT-Programme der GSEs. Die Prämienkosten im Vergleich zu den wiedererlangten Verlusten, die dem jüngsten Bericht der FHFA zugrunde liegen, vereinfachen zu stark, warum die GSEs das Kreditrisiko übertragen, und unterschätzen das außerordentliche Potenzial, die Steuerzahler in Zeiten wirtschaftlicher Turbulenzen vor unerwarteten Verlusten zu schützen.
Immerhin waren Freddie und Fannie in den acht Jahren seit Einführung ihrer CRT-Programme durchweg profitabel. Wenn die wichtigste Bestimmung für die Wirksamkeit von CRT ein enger Vergleich zwischen Kosten und Erholung bei starkem Immobilienmarkt war, könnte man in ähnlicher Weise sowohl ihre Garantiegebühren – Prämien, die die GSEs im Wesentlichen für die Gewährung einer Kreditgarantie erheben – als auch die fast 300 USD abschließen Das von der FHFA in ihrer kürzlich veröffentlichten Enterprise Capital Rule geforderte Kapital in Milliardenhöhe ist zu hoch.
Wie neue GSE-Richtlinien mehr Kreditnehmer zu Nicht-QM führen werden
Neue Aktualisierungen der GSE-Richtlinien für Fannie und Freddie zwingen sie, die Anzahl der gelieferten Zweitwohnungs- und Investorenimmobilien auf 7% zu begrenzen. Dies bedeutet, dass eine bedeutende Menge an Angebot an den Nicht-QM-Sektor geliefert werden muss.
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G-Gebühren und die Enterprise Capital-Anforderung werden teilweise festgelegt, um erwartete und unerwartete Verluste zu berücksichtigen. CRT-Transaktionen hingegen sind normalerweise so konzipiert, dass sie nur unerwartete Verluste abdecken. Einfach ausgedrückt, wir haben zwischen 2013 und dem ersten Quartal 2021 keine unerwarteten Verluste gesehen.
Die Vorteile von CRT sind zahlreich.
Ein Januar 2020 weißes Papier für die Harvard Joint Centre for Housing Studies nennt fünf Herausforderungen, die die GSEs zu lösen versuchen, indem sie das Kreditrisiko auf private Investoren übertragen:
- Reduzierung des Systemrisikos bei der Finanzierung von US-Immobilien;
- Reduzierung des Engagements der Steuerzahler gegenüber Fannie Mae und Freddie Mac;
- Um den GSEs in Echtzeit Feedback zu den Kreditrisiken zu geben, verpflichten sich die GSEs und führen Marktdisziplin in ihre Geschäftspraktiken ein.
- Reduzierung der Kosten für GSE-Kapital; und
- Reduzierung der von Fannie und Freddie erhobenen G-Gebühren.
Das erste, was beim Lesen dieser Liste zu beachten ist, ist, dass nicht erwähnt wird, dass die von den GSEs gezahlten Prämien und Zinsen mit den entsprechenden Abschreibungen und Erstattungen verglichen werden. Es war einfach kein Ziel von CRT. Die zweite Schlussfolgerung ist, dass CRT positiv bewiesen hat, dass es vier der fünf Herausforderungen lösen kann. Der einzige Punkt, der noch nicht geklärt ist, ist die Senkung der G-Gebühren, deren Status zum großen Teil aufgrund des kürzlich abgeschlossenen Enterprise Regulatory Capital Framework ungewiss bleibt Regel.
CRT dient den GSEs als kostengünstigere Quelle für alternatives Kapital. Angesichts der Tatsache, dass das GSE-Kapital bis vor kurzem nahe Null war, war CRT das nur was vor den Steuerzahlern steht. Zwischen Juli 2013 und Februar 2021, so berichtet die FHFA, wurden durch Wertpapieremissionen und Versicherungs- / Rückversicherungsgeschäfte Risiken in Höhe von rund 126 Mrd. USD (RIF) in Kraft gesetzt. Ab Februar 2021 blieben 72 Milliarden US-Dollar des RIF in Kraft. Noch heute stehen diese 72 Milliarden US-Dollar zwischen den GSEs und dem Engagement der Steuerzahler bei künftigen unerwarteten Verlusten.
Was sagt der FHFA-Bericht über diesen Vorteil? Es ist still. In einer Fußnote wird sogar anerkannt, dass „die Nettokosten für die GSEs keine Entlastung von Kapitalanforderungen, unterstellten Kapitalbeschränkungen, unterstellten oder tatsächlichen Kapitalkosten darstellen“.
Auch hier bietet der FHFA-Bericht keine vollständige Darstellung der Vorteile von CRT.
Die COVID-19-Pandemie war eine rechtzeitige Erinnerung daran, dass katastrophale wirtschaftliche Ereignisse ohne Vorwarnung eintreten können. Der Immobilienmarkt wurde weitgehend von der Nachsicht und Zwangsvollstreckung der Bundesregierung, verbesserten Leistungen der Arbeitslosenversicherung und Konjunkturprogrammen verschont. Das nächste Mal ist dies möglicherweise nicht der Fall.
Über die Pandemie hinaus reduzierte die Kapitalregel der FHFA den Kapitalkredit für CRT erheblich und veranlasste Fannie Mae, das CRT-Programm einzustellen. Der größte Teilnehmer am konventionellen US-Hypothekenmarkt akkumuliert erneut Risiken ohne jeglichen Schutz. Die Entscheidung von Fannie Mae ist vergleichbar mit der Kündigung des Versicherungsschutzes durch den Hausbesitzer in Oklahoma.
Dieses Geschäftsmodell erwies sich vor etwas mehr als einem Jahrzehnt als unwirksam, als die GSEs zuletzt unerwartete Verlustaktivitäten erlebten. Es ist eine gefährliche Entwicklung, und die Wiederherstellung systematischer Risikotransferprogramme bei den GSE sollte für alle politischen Entscheidungsträger im Wohnungsbau oberste Priorität haben.
Gibt es in Zukunft Raum für Verbesserungen in der Struktur und im Design von CRT? Absolut. Wir haben bereits Änderungen gesehen, z. B. die Beseitigung von Transaktionen mit festem Schweregrad, die in den frühen Geschäften von CRT vorhanden waren, und wir begrüßen die Gelegenheit, weitere Verbesserungen zu untersuchen. Aber machen Sie keinen Fehler: CRT funktioniert und gemeinsam können wir es noch besser machen.
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Das Post-CRT schützt GSEs, Steuerzahler vor unerwarteten Katastrophen, die zuerst auf HousingWire erschienen sind.