Laut a verkaufen die meisten Makler selten Häuser neue Studie herausgegeben von der Verbraucherverband von Amerika letzte Woche.
Die Studie, die dritte von drei CFA-Studien zu diesem Thema, legt nahe, dass ein erheblicher Teil der Agenten in den USA verkauft maximal fünf Häuser in einem Jahr. Es stützt sich auf Untersuchungen der Maklerverkäufe für fünf große Immobilienfirmen in jedem der vier geografischen Gebiete; Aus einer Stichprobe von 2.000 Agenten wurden 100 von jedem Unternehmen in jedem Gebiet zufällig ausgewählt.
Im Durchschnitt aller untersuchten Gebiete verkauften 70 % der Makler im vergangenen Jahr fünf oder weniger Häuser und 49 % verkauften nur ein oder gar kein Haus.
Die Ergebnisse der Studie liegen weit unter den 12 Verkäufen pro Jahr für den durchschnittlichen Makler, der von der National Association of Realtors vorgeschlagen wird. jährliche Mitgliederbefragungwas die Studie auf eine Stichprobenverzerrung der Umfrage zurückführt – erfolgreiche und Vollzeit-Agenten antworten eher auf die Umfrage als erfolglose oder Teilzeit-Agenten.
Im Gegensatz dazu verzeichnete der durchschnittliche Makler im Ergebnis der Studie zwei Verkäufe pro Jahr, was den Autor der Studie, CFA-Senior Fellow Stephen Brobeck, zu der Schlussfolgerung veranlasste: „Die Wohnimmobilienbranche ist eindeutig eine Teilzeitbranche.“
Viele der einzelnen Agenten in der Studie hatten andere Vollzeitjobs als „Lehrer, Regierungsangestellte, Restaurantmitarbeiter, Handelsangestellte und eine große Anzahl in verwandten Branchen – Hypothekendarlehen, Immobilienbewertung, Gewerbe- und Wohninvestitionen und die Praxis.“ des Immobilienrechts.“
Andere Analysten kamen ebenfalls zu dem Schluss, dass die oberen 20 % der Makler für 80–90 % der Transaktionen verantwortlich sind.
Für Brobeck ist die Tatsache, dass so viele Makler für gelegentliche, geringfügige oder zusätzliche Einnahmen auf den Verkauf von Wohnimmobilien angewiesen sind, ein Problem. Diese „sporadischen Verkäufe … entziehen den in Schwierigkeiten geratenen Maklern, bei denen es sich größtenteils um Frauen handelt, die Vollzeit oder fast Vollzeit arbeiten, aber jedes Jahr nur ein halbes Dutzend bis ein Dutzend Immobilien verkaufen, Einnahmen.“
Eintrittsbarrieren (oder deren Fehlen)
Im zweiter Teil In seiner im vergangenen Oktober veröffentlichten dreiteiligen Studie argumentiert Brobeck, dass es zu einfach sei, ein lizenzierter Agent zu werden.
Diesbezüglich ist NAR zuvor zu derselben Schlussfolgerung gelangt. A NAR-Studie 2015 stellte fest, dass es durchschnittlich 70 Stunden dauert, eine zugelassene Fachkraft zu werden, was 302 Stunden weniger ist als die Ausbildung zur Kosmetikerin.
„Die Wissens- und Kompetenzlücke zwischen den meisten und den wenigsten ist aufgrund der niedrigen Eintrittsbarrieren, der geringen Weiterbildungsanforderungen und der Verlockung, schnell viel Geld zu verdienen, sehr groß“, heißt es in der NAR-Studie. „… Das Spannungsverhältnis zwischen gutem Immobilienservice und schlechtem Immobilienservice ist aufgrund der inakzeptabel niedrigen Zulassungsvoraussetzungen zum Immobilienmakler einfach zu groß geworden.“
Um Makler zu werden, verlangen die meisten Staaten, dass ein Bewerber mindestens 18 Jahre alt ist, keine strafrechtliche Verurteilung hat, die die Fähigkeit, als Makler zu praktizieren, beeinträchtigt, einen Bildungskurs besteht, eine staatliche Lizenzprüfung besteht, Sponsoring von einem Makler erhält und eine staatliche Auszeichnung erhält Lizenz, laut Brobecks CFA-Studie.
Er weist darauf hin, dass die Anforderungen von Staat zu Staat erheblich variieren. Die erforderlichen Kursstunden reichen von 40 in mehreren Bundesstaaten bis zu 180 in Texas, während die Kosten zwischen 338 US-Dollar in Michigan und 1.225 US-Dollar in South Dakota liegen.
Personalvermittler
Trotz der Fülle an Agenten rekrutieren laut der CFA-Studie viele Unternehmen immer noch aktiv neue Agenten. Unternehmen tun dies aufgrund hoher Fluktuationsraten und um neue Kunden zu gewinnen, die mit neuen Agenten kommen, argumentiert die Studie.
Darüber hinaus generieren neue Agenten Gebühreneinnahmen, heißt es in der Studie.
Angesichts dieser Faktoren haben Unternehmen oft niedrige Einstellungsstandards und investieren zu wenig Zeit und Ressourcen in die Weiterbildung oder Professionalisierung ihrer bestehenden Belegschaft, argumentiert Brobeck.
„Trotz dieser Agentenschwemme rekrutieren viele große Unternehmen weiterhin neue Agenten, oft unabhängig von der Qualifikation der Agenten“, schrieb er. „Sie tun dies hauptsächlich aufgrund von vier Faktoren: hoher Maklerfluktuation, Verkäufe neuer Makler an Freunde und Familienmitglieder, von diesen Maklern gezahlte Gebühren und begrenzte Haftung für diese Makler, da es sich um unabhängige Auftragnehmer handelt.
„Aus den gleichen Gründen arbeiten viele Unternehmen weiterhin mit Maklern zusammen, auch wenn die Makler routinemäßig nur eine oder keine Immobilie pro Jahr verkaufen. Das Überangebot an Agenten sorgt dafür, dass viele nicht in der Lage sein werden, eine angemessene persönliche Schulung und Betreuung zu erhalten.“
Was tun gegen die Agentenschwemme?
Brobeck bietet einige mögliche Lösungen:
- Die gesetzgebenden Körperschaften der Bundesstaaten könnten die Überwachung unerfahrener Makler durch Makler vorschreiben (Colorado, Illinois und Montana tun dies bereits).
- Die gesetzgebenden Körperschaften der Bundesstaaten könnten eine Ausbildung nach der Lizenzierung vorschreiben
- Die Aufsichtsbehörden könnten auf Beschwerden über unzureichende Schulung und Aufsicht reagieren
- NAR könnte die Standards erhöhen, die für die Erlangung des Immobilienmaklerstatus erforderlich sind (obwohl nicht alle Makler NAR-Mitglieder sind und mehrere Maklerfirmen ihre Makler nicht mehr zur Mitgliedschaft verpflichten).
- Unternehmen könnten der Einstellung von Vollzeit-Agenten und Maklern Vorrang vor der Einstellung von Teilzeit-Agenten einräumen
Obwohl in der CFA-Studie nicht erwähnt, könnten die Ergebnisse verschiedener Klagen über Provisionsstrukturen auch die Attraktivität des Einstiegs in den Wohnimmobilienbereich dämpfen, je nachdem, wie sich die Vergütung ändert.