Es besteht kein Zweifel daran, dass sich die genossenschaftliche Vergütungsstruktur, die in der dargelegt wird, ändert Nationaler Immobilienmaklerverband Die Vereinbarung zur Beilegung von Provisionsklagen wird zu massiven Veränderungen in der Immobilienbranche führen, aber das sind nicht die einzigen Änderungen, die in den Bedingungen der Vereinbarung vorgeschrieben sind.
Basierend auf dem Vergleich von NAR benötigen Agenten, die mit Käufern zusammenarbeiten, ab Mitte Juli eine unterzeichnete Käufervertretungsvereinbarung, bis die endgültige gerichtliche Genehmigung des Vergleichs vorliegt. Während NAR wiederholt gesagt hat, dass dies eine Praxis aller Agenten sei sollte bereits vorhanden seinviele Makler im ganzen Land haben noch nie Käufervermittlungsverträge genutzt,
Für Makler im Bundesstaat Washington sind Käufervertretungsvereinbarungen jedoch nichts Neues.
„Wir befinden uns in einer sehr fortschrittlichen MLS Nordwestliche MLSDeshalb haben wir wirklich versucht, mit diesen Sammelklagen all diesen Bedenken einen Schritt voraus zu sein“, sagte er Amber Bills ClarkeMakler-Inhaber von Die Amber Bills Real Estate Group. „Im ganzen Land wurden Käufer-Makler-Verträge immer empfohlen, aber die Northwest MLS verlangte sie, und dann begann der Bundesstaat Washington, sie zu verlangen.“
Ab 1. Januar 2024Bundesstaat Washington Agenturrecht verlangt von Maklern, dass sie eine schriftliche Vereinbarung mit Käufern (sowie Verkäufern) treffen, in der der genaue Umfang der vom Makler erbrachten Dienstleistungen sowie die Entschädigung, die der Kunde im Gegenzug zu zahlen bereit ist, festgelegt werden.
Bills Clarke sagte, dass Agenten bereits genau so mit Verkäufern zusammenarbeiten, sodass es keine große Sache sein sollte, Käufervereinbarungen in ein Unternehmen umzusetzen.
„Wir haben unseren Maklern beigebracht, es den Käufern so zu präsentieren, wie sie es mit einem Listing-Vertrag tun würden“, sagte Bills Clarke. „Bevor wir ein Haus zum Verkauf anbieten, müssen wir eine Vereinbarung zum Verkauf haben, also ist es eigentlich nichts anderes.“
Aus diesem Grund sind Bills Clarke und andere Immobilienfachleute im Bundesstaat der Meinung, dass Maklerverträge für Käufer eine gute Sache sind, die jeder nutzen kann.
„Makler schulen ihre Käufer darüber, wie Immobilien funktionieren, wie eine Transaktion und wie eine Vertretung aussieht, aber das hätten sie schon vor Jahren tun sollen.“ Der einzige Unterschied besteht darin, dass sie es jetzt tun müssen“, sagte Ken Sax, der designierte Makler des in Spokane ansässigen Unternehmens Professionelle Immobiliendienstleistungen.
„Danken Sie Ihren Gesetzgebern, denn Sie werden jetzt, da Sie dazu verpflichtet sind, ein besserer Praktiker und professioneller werden.“
Während die Vereinbarungen selbst obligatorisch sind, geben Agenten im US-Bundesstaat Washington an, dass sie in verschiedenen Formen und Größen erhältlich sind und auf die Bedürfnisse jedes Kunden zugeschnitten werden können.
„Im Großen und Ganzen sagen wir, dass wir mindestens einen Vertrag mit einer Laufzeit von vier bis sechs Monaten wollen, weil der Kaufprozess ein langwieriger Prozess sein kann“, sagte Amy Breach, Maklerin bei der in Seattle ansässigen Firma Keller Williams-gebrandmarkt Das Hill-Team. „Aber wir können die Vereinbarung exklusiv für eine bestimmte Immobilie abschließen oder sie nur auf eine bestimmte Anzahl von Tagen beschränken, sodass wir sie auf die spezifischen Bedürfnisse des Kunden eingehen können.“
Basierend auf dem Wortlaut des Gesetzes müssen Makler eine Käufervertretungsvereinbarung unterzeichnen lassen, bevor Käufer und Verkäufer einen Vertrag über den Verkauf eines Hauses unterzeichnen. Makler werden jedoch aufgefordert, Vereinbarungen „so schnell wie möglich“ unterzeichnen zu lassen.
Für viele Makler bedeutet dies häufig, dass sie einen Vertrag unterzeichnen müssen, bevor sie einen Kunden auf eine Hausbesichtigung mitnehmen. Dies kann sowohl für Makler als auch für Käufer zu einer Herausforderung werden, da sie möglicherweise nicht sofort wissen, ob sie am besten zueinander passen.
Die Verträge des US-Bundesstaates Washington sehen jedoch die Option vor, die Beziehung exklusiv oder nicht exklusiv zu gestalten. Immobilienexperten sagen, dass die nicht-exklusive Option besonders hilfreich ist, wenn man neue Kunden trifft und mit ihnen zusammenarbeitet.
„Es ist ein bisschen wie Dating“, sagte Sax. „Vielleicht sprechen Sie mit einem potenziellen Käufer und dieses Gespräch führt dazu, dass Sie ihm Immobiliendienstleistungen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen anbieten. Dann benötigen Sie also eine Vereinbarung, aber der Käufer zögert möglicherweise, weil er nur Sie kennt 10 Minuten, also unterzeichnen sie eine nicht-exklusive Vereinbarung.“
Sobald Käufer und Makler entscheiden, dass sie zusammenarbeiten wollen, können sie die Vereinbarung laut Sax in eine exklusive Vereinbarung ändern.
Ausgewiesene Makler wie Sax sind Teil des landesweiten Mechanismus, der dafür verantwortlich ist, sicherzustellen, dass Makler Käufervertretungsvereinbarungen unterzeichnet haben.
„Auf Unternehmensebene haben wir Aktenprüfer, die eine Checkliste abarbeiten. Sie wissen, wonach sie suchen müssen, und wenn sie es nicht sehen, werden sie danach fragen“, sagte Sax. „Auf staatlicher Ebene befasst sich das Lizenzministerium mit der Durchführung von Audits.“
Darüber hinaus dürfen Makler keine Provision erhalten, es sei denn, sie verfügen über einen Käufer-Makler-Vertrag, der vor der Unterzeichnung des Transaktionsvertrags durch Käufer und Verkäufer abgeschlossen wurde.
„Natürlich haben sich alle daran gehalten, denn sonst werden sie nicht bezahlt“, sagte Bills Clarke.
Obwohl Immobilienfachleute in Washington glauben, dass Käufer-Makler-Verträge sowohl dem Käufer als auch seinem Vertreter zugute kommen, ist die Verbraucherverband von Amerika (CFA) ist anderer Meinung.
In einem im Februar veröffentlichten und von CFA-Senior Fellow Stephen Brobeck verfassten Bericht warnte die Überwachungsgruppe die Verbraucher, dass die Vereinbarungen möglicherweise mit „unfairen Bestimmungen“ gefüllt sein könnten, die in erster Linie Agenten und Makler schützen.
„Der Branche wird beim Verfassen der Verträge ein großer Spielraum eingeräumt, was bundesstaatliche Maklerverbände normalerweise tun, und Agenturen und Maklern dann die Möglichkeit zu geben, sie zu ändern“, heißt es in dem Bericht. „Dementsprechend müssen die Verträge zwar den staatlichen Gesetzen wie den Gesetzen zu Agentur und Vertraulichkeit entsprechen, diese Vereinbarungen sind jedoch so verfasst, dass sie Agenturen und Maklern zugute kommen.“
Während CFA kein Fan von Käufervermittlungsvereinbarungen in ihrer aktuellen Form ist, sind Immobilienexperten im US-Bundesstaat Washington der Meinung, dass Makler Käufervertretungsvereinbarungen positiv sehen sollten, selbst wenn sich die Verträge auf der Grundlage der Bedingungen der NAR-Vergleichsvereinbarung ändern.
„Ich denke, es gibt uns wirklich eine bessere Möglichkeit, uns von der Konkurrenz abzuheben“, sagte Bills Clarke. „Ich sehe es als Gelegenheit, nicht nur Ihren Wert zu erläutern, sondern auch den Prozess des Hauskaufs und die Erwartungen der Käufer darüber zu klären, was sie erwartet und wie sich der Prozess entwickeln wird.
„Ich habe das Gefühl, dass es einfach viel mehr Respekt und Integrität für die Agenten in unserem Team schafft. Es ist etwas, das man annehmen kann.“