Ted Tozer, ehemaliger Präsident von Ginnie Mae Während der Obama-Regierung und jüngste vom Senat bestätigte Vorgängerin des derzeitigen Präsidenten Alanna McCargo begrüßte sie die Nachricht, dass das Unternehmen die Entwicklung eines neuen Home Equity Conversion Mortgage (HECM)-backed Security (HMBS)-Produkts prüft.
Das neue Produkt, das Anfang dieser Woche als Teil einer umfassenderen Anstrengung zur Einführung von mehr Liquidität in umgekehrt hypothekenbesicherte Wertpapiere angekündigt wurde, würde den Erwerb von Krediten aus einem HMBS-Pool ermöglichen, die über der bestehenden Anforderung von 98 % des maximalen Forderungsbetrags (Maximum Claim Amount, MCA) liegen. Das Unternehmen prüft die Produktentwicklung aufgrund „anhaltender Liquiditätsengpässe im Bereich umgekehrter Hypotheken“, hieß es.
Angekündigtes HMBS-Konzept vs. vorgeschlagenes Konzept
Als Tozer sich über die Aussagen von Ginnie Mae zu diesem Thema informierte, äußerte er seine Begeisterung über die Aussicht und hoffte, dass der Schritt teilweise eine Reaktion auf einen von ihm verfassten Kommentar sei Städtisches Institut letztes Jahr Empfehlungen für das HMBS-Programm abgegeben.
„Für mich hört es sich so an, als würden sie darauf reagieren, was ich wirklich großartig finde“, sagte er. „Denn das war eines der Dinge, die ich in meinem Papier erwähnt habe: Eine Sache, die dringend benötigt wird, ist diese Liquiditätsfazilität, damit Kreditgeber – wenn sie Kredite zu 98 Prozent aus Pools kaufen – sie tatsächlich umkehren und nutzen können wiederum als Sicherheit für eine staatlich garantierte Sicherheit.“
Die Ginnie-Mae-Garantie werde es Käufern ermöglichen, diese Übernahmen zu finanzieren, erklärte Tozer.
„Ich spekuliere, aber wenn sie auf der von mir geleisteten Arbeit aufbauen, sind sie in der Lage zu recherchieren, andere Arten von Strukturen als eine traditionelle hypothekenbesicherte Sicherheit zu garantieren, die sich mit dem Restbetrag amortisiert oder bewegt zugrundeliegende Hypothek selbst.“
In seinem letzten Oktober veröffentlichten Artikel beschreibt Tozer ein potenzielles Produkt mit ähnlichen Bestimmungen wie das Konzept, das diese Woche in Ginnie Maes Ankündigung dargelegt wurde. HMBS-Emittenten, schrieb Tozer damals, könnten von größerer Unterstützung profitieren, wenn Ginnie Mae einen zusätzlichen Weg zur Finanzierung der für das Programm erforderlichen Übernahmen anbieten würde.
„[HMBS] Emittenten könnten Ginnie Mae-garantierte Commercial Papers auch nutzen, um die von Ginnie Mae geforderten Rückkäufe von Krediten zu finanzieren, die ihren maximalen Anspruchsbetrag von 98 Prozent erreicht haben oder inaktiv geworden sind“, erklärte Tozers Urban-Beitrag.
Das bestehende HMBS-Programm und das potenzielle neue Produkt
Auf die Frage, ob es eine Migration weg vom bestehenden HMBS-Produkt zu dem neuen Produkt geben könnte, das Ginnie Mae untersucht, sagte Tozer, dass sie höchstwahrscheinlich eher eine Symbiose eingehen würden.
„Die Art und Weise, wie ich meinen Vorschlag vor ein paar Monaten geschrieben habe, war [using] das Konzept, dass Sie Ihr normales HMBS haben würden, was Sie heute mit Ihren Draws machen und alles, was Sie normalerweise tun“, sagte Tozer. „Aber als es dann 98 % erreichte und man den Kredit aufkaufen musste, kaufte man ihn genauso wie heute.“
Aber anstatt dass der HMBS-Emittent dieses Darlehen in seine Bilanz aufnehmen und es über Banklinien, eigenes Kapital oder auf andere Weise finanzieren muss, könnte er es in ein kurzfristigeres Instrument umwandeln.
„Ich habe vorgeschlagen, dass es sich um ein einjähriges Geldmarktinstrument handelt, das kurzfristiger Natur ist und durch die HECM-Darlehen besichert wird, die ursprünglich aus dem HMBS-Pool gekauft wurden“, sagte er. „Und dann wäre der Emittent nicht auf Bankkreditlinien oder eigenes Kapital angewiesen. Sie könnten sich das Geld in Geldmarktinstrumenten leihen.“
Das macht den Vorschlag – vorausgesetzt, er dient als eine Art Grundlage für das, was Ginnie Mae entwickelt – zu einem völlig anderen Tier als das bestehende HMBS-Programm.
Für Ginnie Mae sind keine zusätzlichen Befugnisse erforderlich, sagt Tozer
Auf die Frage, ob die Schaffung eines neuen HMBS-Produkts eine zusätzliche Genehmigung des Kongresses erfordern würde, sagte Tozer, dass sein Verständnis der ursprünglichen Satzung von Ginnie Mae bedeute, dass das Unternehmen weitreichende Befugnisse habe, „jede Verpflichtung eines Emittenten zu garantieren, solange diese Schulden bestehen.“ durch staatlich versicherte Kredite besichert“, sagte er. „Das ist alles, was es sagt.“
Als Ginnie Mae nach der Unterzeichnung des Housing and Urban Development Act von 1968 durch Präsident Lyndon Johnson gegründet wurde, wusste der Kongress nicht, was Ginnie Mae tatsächlich schaffen würde, um seine Mission zu erfüllen, die Verfügbarkeit von Hypothekenfonds für Familien mit breiterem Einkommen zu erweitern.
„Sie wollten lediglich, dass Ginnie Mae einen Prozess entwickelt, damit Emittenten ihre staatlich versicherten Kredite nutzen können, um die Finanzierung dieser Kredite zu erhalten“, sagte er. „Denn bis zu diesem Zeitpunkt wurden alle Staatskredite an die Regierung verkauft Fannie Mae, und die Regierung hat sie in die Bilanz aufgenommen. 1968 beschlossen sie, sie nicht mehr in die Bilanz aufzunehmen.“
Der Kongress wolle die Regierung aus dem Geschäft mit dem Kauf von Krediten herausholen und sich stattdessen mit der Aufgabe befassen, den Emittenten die Möglichkeit zu geben, Geld aus den Kapitalmärkten herauszuholen, sagte er. Aus diesem Grund erlaube die Breite der Ginnie-Mae-Charta die Schaffung eines neuen HMBS-Produkts, ohne dass eine Zustimmung des Kongresses erforderlich sei, erklärte er.