Bei GehäuseDraht, wir haben eine Debatte darüber, ob die Zahl der Hausverkäufer in diesem Jahr erneut einfrieren wird, da die Hypothekenzinsen hartnäckig hoch bleiben. Wir verzeichnen seit 18 Wochen in Folge ein Verkäuferwachstum. Ich war bisher zuversichtlich, dass sich der Trend fortsetzen wird.
Vor ein paar Monaten, als die Zinsen noch im 6er-Bereich lagen, habe ich vorgeschlagen, dass wir in diesem Jahr ein Wachstum der Hausverkäufe von 15 % verzeichnen könnten. Mehr Verkäufer bedeuten mehr Umsatz. Aber jetzt ist es März und die Hypothekenzinsen sind so hoch wie nie zuvor. Die Wirtschaft meldet weiterhin starke Zahlen, sodass die Wahrscheinlichkeit einer baldigen Zinssenkung durch die Fed immer geringer wird.
Infolgedessen zeigt der Umsatzwachstumstrend mit steigenden Lagerbeständen Anzeichen einer Verlangsamung. Werden sich die Verkäufer vollständig zurückziehen, wie sie es letztes Jahr getan haben? Wir wissen, dass diese höheren Hypothekenzinsen Käufer abschrecken und der Lagerbestand steigt. Aber werden die Preise auch Verkäufer abschrecken? Werden höhere Zinssätze die Lagerbestände wie vor einem Jahr begrenzen?
Ich habe immer noch das Gefühl, dass das größte Risiko für den Wohnungsbau in diesem Jahr ein zu starkes Bestandswachstum mit weniger Käufern und mehr Verkäufern ist. Ich betone immer das Altos Regel, die besagt, dass höhere Raten zu einem größeren Lagerbestand führen. Die Hypothekenzinsen sind im Vergleich zum letzten Monat und im letzten Jahr gestiegen. Der Lagerbestand ist im Gleichschritt gestiegen. Diese Regel gilt also. Angesichts des wachsenden Angebots an unverkauften Häusern auf dem Markt müssen wir uns fragen, wie viel Bestand dieser Markt bewältigen wird, bevor die Immobilienpreise zu sinken beginnen. Wir verzeichnen derzeit einen Bestandszuwachs von 19 % gegenüber dem Vorjahr. Das scheint viel zu sein, aber bis zum Sommer könnte die Zahl der Häuser auf dem Markt vielleicht um 40 % steigen – wenn die Hypothekenzinsen hoch bleiben und die Verkäufer keine kalten Füße bekommen.
Die Bestandsveränderung im Jahresvergleich ist eines der deutlichsten Signale für Hauspreisänderungen im weiteren Jahr. Die Hypothekenzinsen könnten weiter steigen. Bis vor kurzem ging der Anleihemarkt davon aus, dass die Fed die Zinsen Anfang 2024 senken würde. Da die Wirtschaft so stark und widerstandsfähig ist, werden diese Zinssenkungserwartungen weiter in die Zukunft verschoben.
Die beiden Fragen, die wir heute untersuchen, lauten also: Wie stark müssen die Lagerbestände steigen, bevor die Immobilienpreise fallen? Und werden sich die Verkäufer zurückziehen, so dass die Lagerbestände wie im letzten Jahr begrenzt werden?
Bei Altos Research verfolgen wir jede Woche jedes zum Verkauf stehende Haus im Land. Dieser Markt verändert sich zu schnell, um einen Monat auf die neuesten Daten zu warten. Wir verfolgen alle Preise, alle Angebote und Nachfragen, alle Verkäufe und alle Änderungen in diesen Daten, damit Sie sofort nachvollziehen können, was passiert.
Weitere Informationen zu Bestandstrends, Preisen, Preisnachlässen und Hausverkäufen finden Sie im obigen Video.
Sie können damit rechnen, dass die Immobilienpreise für den Rest des Frühlings steigen und im Juni ihren Höhepunkt erreichen. Wir können sehen, wie empfindlich diese Zahl auf Änderungen der Hypothekenzinsen reagiert. Es gibt Käufer am Rande, und wenn die Preise endlich wieder sinken würden, würden Sie einen Bestandsrückgang bei neuen Bietern erleben, Sie würden weniger Preisnachlässe erleben und Sie würden die Frühindikatoren für Hausverkaufspreise sehen, wie wir sie hier haben , Sie werden sehen, dass diese im letzten Jahr übertroffen werden. Das ist der Fall, wenn die Hypothekenzinsen sinken, aber Tatsache ist, dass die Zinsen gestiegen sind. Und wir können die Auswirkungen auf Hauskäufer durchaus erkennen.
Dies sind entscheidende Wochen für den Immobilienmarkt. Es gibt Käufer und Verkäufer von Eigenheimen, die abwarten und auf eine Verbesserung der Bedingungen warten. Und inzwischen steigen die Hypothekenzinsen tatsächlich, sodass sich die Bedingungen möglicherweise nicht verbessern. Wenn potenzielle Verkäufer die Daten kennen würden, würden sie anders handeln?
Mike Simonsen ist der Präsident und Gründer vonAltos-Forschung.