Der Pionier für Home-Equity-Anlagen, Unison, erschließt den Sekundärmarkt

Unison, das 2004 gegründet wurde, schließt sich einem anderen in Kalifornien ansässigen Fintech-Konkurrenten an,Punkt, bei der Fortsetzung der Bemühungen, den Sekundärmarkt zu erschließen, um mehr Liquidität für die Finanzierung von Wohngemeinschaftsverträgen zu schaffen. Im vergangenen Herbst ging Point eine Partnerschaft mit einRedwood-Vertrauenum das abzuschließen, was sie als das erste Verbriefungsgeschäft seiner Art in Höhe von 146 Millionen US-Dollar bezeichneten, das durch Verträge abgesichert ist, die REAs ähneln.

Bo Stern, Head of Portfolio Strategy and Risk bei Redwood Trust mit Sitz in Mill Valley, Kalifornien, beschrieb die damalige Point-Verbriefungstransaktion als „eine neue Anlageklasse, die sowohl Verbrauchern als auch Anlegern den Zugang zu einem der größten Märkte der Welt ermöglicht “ – insbesondere der massive Aktienmarkt für Eigenheimbesitzer.

„Die Immobilienpreise sind im vergangenen Jahr rapide gestiegen und haben einen Rekordwert von 24 Billionen US-Dollar an Vermögen geschaffen“, sagte Unison bei der Ankündigung seiner neuen Verbriefungstransaktion, die Ende Dezember 2021 abgeschlossen wurde. „… Diese Transaktion bietet Anlegern die Möglichkeit, Zugang zu Wohnimmobilien zu erhalten Immobilienkapital und erhöht die Liquidität für Hausbesitzer im ganzen Land, die das Eigenkapital in einem ihrer wertvollsten Vermögenswerte – ihren Häusern – monetarisieren möchten.“

Die gemeinsamen Konsortialbanken für die Verbriefungstransaktion von Unison, die über das Conduit Unison 2021-1 durchgeführt wurde, warenNomura-WertpapiereundBarclays Capital. Matthew O’Hara, Leiter Portfoliomanagement und Research beiUnison Investment Management, das unter dem Dach von Unison steht, bestätigte, dass für dieses Jahr drei weitere Verbriefungstransaktionen in Arbeit sind.

„Sie werden wahrscheinlich nicht so groß sein wie die jetzige“, sagte O’Hara, „aber … vorausgesetzt, die Immobilienpreise steigen weiter, wie sie es in der Vergangenheit waren, dann die [securitization] Die Deal-Seite muss entsprechend wachsen.“

Unison gewährt dem Hauseigentümer durch einen REA-Vertrag einen Teil des Eigenkapitals der Immobilie im Austausch für ein Pfandrecht und einen Anteil an der zukünftigen Wertsteigerung des Hauses. Unison teilt auch einige der Nachteile, wenn die Immobilie im Laufe der Vertragslaufzeit an Wert verliert.

Unison verbrieft durch sein kürzlich angekündigtes Angebot, Unison 2021-1, bestehende REA-Vermögenswerte, die von ihm stammen und nun in einem vom Unternehmen verwalteten Investmentfonds gehalten werden. O’Hara sagte, Unison befinde sich derzeit in Gesprächen mit einigen Bond-Rating-Firmen, um dabei zu helfen, den besten Rahmen für das Rating zukünftiger REA-Verbriefungen zu bestimmen – mit dem Ziel, die für dieses Jahr geplante dritte REI-Verbriefung von Unison von einer Ratingagentur überprüfen zu lassen.

„Hypotheken gibt es seit 2.000 Jahren, und es gibt sogar einen Hinweis darauf in römischen Schriften“, sagte O’Hara. „Also ist die Idee einer Hypothek gut verstanden und es ist ein riesiger Multi-Billionen-Dollar-Markt.

“Wir [the shared home-equity industry] sind kein Multi-Billionen-Markt. Wir sind kleiner und folglich sie [rating agencies] müssen verstehen, was die [REI] Kontrakte sind, und wie es sich zusätzlich zu diesen Kontrakten verhält, sie in einen Pool zu legen, sie zu zerstückeln und in Anleihen zu verkaufen.“

Der Gesamtwert der Häuser, in die Unison in rund 200 Metropolregionen investiert hat, übersteigt laut seiner Website 5 Milliarden US-Dollar, und diese Vermögenswerte wachsen weiter. Laut O’Hara hat das Unternehmen derzeit rund 8.500 Vereinbarungen über Eigenheimimmobilien abgeschlossen, und diese Zahl soll sich bis zum Jahresende auf 12.000 belaufen.

Der Gesamtvermögenswert des REA-Vermögens von Unison beläuft sich nach Angaben des Unternehmens jetzt auf 1,3 Milliarden US-Dollar, gegenüber 165 Millionen US-Dollar im ersten Quartal 2018 – mit einer jährlichen Nettorendite auf das seit 2010 verwaltete REA-Vermögen von durchschnittlich 16,3 %, so das Unternehmen Begleitung.

„Also bin ich verantwortlich für Unison Investment Management, das Teil von Unison ist, und was wir tun, ist, dass wir hauptsächlich Geld von institutionellen Anlegern beschaffen“, sagte O’Hara. „Von dort kommt das Geld, um sie zu finanzieren, [the REAs].“

Als Teil eines REA-Produkts von Unison investiert das Unternehmen bis zu 17,5 % des Werts eines Eigenheims nach einem Risikoabschlag von 2,5 % auf den Wert der Immobilie. Das Unternehmen und der Hauseigentümer werden dann im Laufe der Vertragslaufzeit an einer etwaigen Wertsteigerung oder -minderung des Eigenheims beteiligt.

Der Eigenheimbesitzer hat bis zu 30 Jahre Zeit, um die Anfangsinvestition zuzüglich der Wertsteigerungskürzung von Unison durch einen Verkauf oder eine Refinanzierung des Eigenheims zurückzuzahlen – oder durch einen Vertragsaufkauf nach einer dreijährigen Sperrfrist. Als Teil des REA kann der Anteil von Unison an der Wertsteigerung des Eigenheims zwischen 20 % und 70 % liegen, je nach Größe der getätigten Eigenkapitalinvestition.

„Wir sitzen Seite an Seite mit dem Hausbesitzer in einer Eigenkapitalposition“, sagte O’Hara. „Wenn also der Preis steigt, profitiert der Hausbesitzer und wir auch.

„Wenn der Preis sinkt, verlieren die Hausbesitzer einen Teil ihres Eigenkapitals, aber wir verlieren gleichzeitig auch Eigenkapital in unserer Position.“

Obwohl es jeweils leichte Abweichungen gibt, ähneln die REAs von Unison Shared Home-Equity-Verträgen, die von anderen Unternehmen angeboten werden, die in diesem Bereich konkurrieren, darunter Fintech Point, das sein Produkt als Home-Equity-Investmentvertrag oder HEI bezeichnet.

Das von Redwood/Point HEI unterstützte Verbriefungsgeschäft, das Ende September 2021 abgeschlossen wurde, beinhaltete die Ausgabe von Wertpapieren im Wert von 146 Millionen US-Dollar über einen Conduit namens Point Securitization Trust 2021-1.

„Wir gehen davon aus, irgendwann im nächsten Jahr wieder auf den Markt zu kommen“, sagte Stern von Redwood im Jahr 2021 zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Deals. “Seit dem [HEI securitization] Transaktion die erste ihrer Art war, bestimmen wir noch die nächste Transaktionsgröße und Häufigkeit zukünftiger Verbriefungen. Die Entscheidung wird von vielen Faktoren abhängen, darunter Marktbedingungen, Origination-Aussichten usw.“

Wie beim Redwood/Point-Angebot erhalten die Anleihegläubiger im Unison-Deal einen monatlichen Coupon aus dem Cashflow, der durch Vertragsrückzahlungen generiert wird. O’Hara sagte, dass der Verbriefungsvertrag mit Unison von einer annualisierten REI-Vertragsumsatzrate von 12 % bis 15 % ausgeht.

„Wenn Zahlungen früher eingehen oder ein höherer HPA vorliegt [home price appreciation] damit werden die Anleihen vor den erwarteten Kündigungsterminen zurückgezahlt“, sagte O’Hara.

Was Redwood betrifft, lehnten es die dortigen Beamten zu diesem Zeitpunkt ab, zu diskutieren, ob das Unternehmen irgendwelche HEI-unterstützten Verbriefungsgeschäfte für 2022 anstrebt Sprecher sagte.

O’Hara fügte hinzu, dass im Fall von Unison der Verbriefungsmarkt eine optimale Möglichkeit für das Unternehmen ist, seine Finanzierungskosten zu senken und gleichzeitig mehr Liquidität zu schaffen, mit dem Ziel, die REI-Kosten für Hausbesitzer zu senken.

„Natürlich möchten wir unsere Positionen günstiger finanzieren können“, sagte O’Hara. „Das Ziel dabei ist jedoch nicht, es uns billiger zu machen, um die Rendite zu maximieren. Vielmehr geht es darum, die Finanzierungskosten zu senken [and thereby] die Kosten für Hausbesitzer im Laufe der Zeit senken, sodass mehr Menschen es attraktiv finden, einen REA-Vertrag abzuschließen.

„Die Anleger erhalten immer noch eine ähnliche Rendite wie heute, aber Hausbesitzer bekommen ein besseres Angebot, also ist es billiger für sie. Und alle sind glücklich.“