Die Zinsvolatilität, die durch die schnell steigende Inflation entsteht, nähert sich jetzt 8 % annualisiertund die gegenteilige Flucht in Qualität, die durch den Krieg in der Ukraine ausgelöst wurde, verkompliziert ein bereits herausforderndes Ausführungsumfeld auf dem Private-Label-Wertpapiermarkt.
Laut mehreren Marktexperten hat der Non-Agency-Sekundärmarkt bis März dieses Jahres einen großen Rückstand an Hypothekensicherheiten verdaut, der letztes Jahr in einem viel niedrigeren Zinsumfeld als heute gesperrt und entstanden war. Die meisten der im Januar und Februar und im März dieses Jahres verbrieften Hypotheken wurden laut diesen Beobachtern letztes Jahr zu Zinssätzen im Bereich von hohen 2 % bis niedrigen 3 % vergeben, kommen aber dieses Jahr zu einem Zeitpunkt auf den Markt, an dem die Zinsen gefallen sind geklettert,erreichen ing vor kurzem über 4 %.
Wenn das nach einem perfekten Sturm klingt, fügen Sie noch einen weiteren Ruck in Form einer 0,25-prozentigen Erhöhung des Leitzinssatzes der Federal Reserve hinzu, der diese Woche angekündigt wurde und ihn nahe Null anhebt – mit etwa sechs weiteren Zinserhöhungen, die noch für den Rest von geplant sind in diesem Jahr, bis der Referenzzinssatz fast 2 % erreicht. (Und für 2023 sind drei weitere Wanderungen geplant.)
Dieser vielfältige Marktdruck hat die Kursvolatilität und den damit einhergehenden Preisgestaltungsdruck angeheizt, was laut Marktexperten zu einem schwierigen Jahresbeginn für den Markt für Private-Label-Wertpapiere (PLS) geführt und als Nebeneffekt noch mehr ausgelöst hat robuster Markt für den Verkauf von Gesamtkrediten – wobei Kredite oft mit einem Abschlag verkauft werden.
Zusätzlicher Druck auf den PLS-Markt wurde durch die Anhebung der agenturkonformen Kreditlimits für 2022 geschaffen, eine Änderung, die zu mehr Krediten mit hoher Bilanzsumme geführt hat Fannie Mae und Freddy Mac und weg vom Private-Label-Verbriefungsmarkt. Ebenso die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung‘S [FHFA’s] Die Aussetzung der Obergrenze für Agenturkäufe von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und Zweitwohnsitzen im vergangenen September hat diese Transaktionen, die in den PLS-Markt fließen, weiterhin belastet.
Sitz in Atlanta MAXEXein wichtiger Aggregator von Krediten für Sekundärmarktangebote, beschreibt in seinem Marktbericht vom März eine herausfordernde Szene für den Non-Agency-Verbriefungsmarkt.
„Schnell steigende Zinsen und sich ausweitende Spreads begrenzten das Verbriefungsvolumen im Februar für beide Investoren [investment property] und erstklassige Jumbo-Emission“, heißt es in dem Bericht. „… Und wie wir im letzten Monatsbericht festgestellt haben, ist auch der Preis für über die Börse gehandelte Kredite erneut gesunken.“
Der MAXEX-Bericht stellt fest, dass Transaktionen mit durch Wohnimmobilien besicherten Hypothekendarlehen (RMBS) „im Februar erheblich zurückgegangen sind“, was zum großen Teil auf die Aufhebung des Agenturlimits für den Kauf dieser Kredite zurückzuführen ist.
„Die Aufhebung der FHFA-Obergrenze im September ermöglichte es vielen Originatoren, diese Kredite direkt an Agenturen zu einer besseren Ausführung als auf dem RMBS-Markt ohne Agenturen zu verkaufen“, heißt es in dem Bericht.
David Pelka, Leiter des RMBS-Geschäfts und Direktor in MinneapolisCarVal Investoren, sagte, sein Unternehmen sei sowohl auf dem Wohnungsmarkt für Gesamtdarlehen als auch auf dem RMBS-Markt tätig und verfüge über 30 Jahre Erfahrung im Kauf, der Verwaltung und dem Handel mit notleidenden, leistungsschwachen und reperformanten Krediten. CarVal hat in den letzten anderthalb Jahrzehnten ganze Kredite im Wert von rund 10 Milliarden US-Dollar erworben, fügte er hinzu, und Hypotheken im Wert von 5 Milliarden US-Dollar in etwa 14 Angeboten verbrieft.
Pelka stimmt zu, dass der PLS-Markt unter Druck steht.
„In Bezug auf erstklassige Jumbo-Wohnhypotheken besicherte Wertpapiere erwarte ich, dass das Volumen aufgrund von Zinssätzen und Angeboten für Bankportfolios herausgefordert wird“, sagte Pelka. „Gutschrift, wie z. B. Nicht-QM [nonprime mortgages]steht unter dem Druck von Zinsen, Spreads und Verlängerungsrisiken.
„Obwohl das Interesse von Originatoren am Zugang zum Nicht-QM-Markt gestiegen ist, ist diese kurzfristige Phase sehr herausfordernd.“
Pelka weist auch darauf hin, dass die Kursvolatilität, die den Markt plagt, vor dem Krieg in der Ukraine liegt, der Ende letzten Jahres durch das Auftauchen der Omicron-Variante von COVID-19 in den USA ausgelöst wurde.
“Der Konflikt [in Ukraine] eskaliert das Problem bei RMBS, mit anhaltend schwacher Ausführung bei neuen Geschäften, Unsicherheit über die Entwicklung der Zinssätze und wahrscheinlich einiger Besorgnis über die Entwicklung von Krediten bei Neugründungen aufgrund der Inflation“, sagte Pelka.
John Toohig, Geschäftsführer von Whole Loan Trading bei Raymond James in Memphis, sagte, seine Firma habe im Februar einen Rekordmonat beim Handel mit Hypotheken gehabt und fügte hinzu, dass „es äußerst selten ist, dass viele Kredite mit Abschlägen gehandelt werden, und es gab eine ziemlich große Bandbreite an Abschlägen, von 95 bis zum Nennwert.“
„Die Kredite, die gerade online gehen [in the PLS market] sind die Darlehen, die im November und Dezember zurückgereicht wurden [2021], während sie sich durch die Pipeline gearbeitet haben“, fügte Toohig hinzu. „Also waren die Kupons damals um einiges niedriger als die Marktkupons [now].“
Er erklärte, dass ein Teil des Rückstands auf dem Verbriefungsmarkt auf den anhaltenden Underwriter-Mangel im Bereich der Due-Diligence-Prüfung zurückzuführen sei, was dazu führe, dass viele Kredite „auf die Prüfung warten und auch unter Wasser stehen“.
„Das ist keine gute Kombination“, fügte Toohig hinzu.
Ein anderer Branchenführer, der darum bat, nicht genannt zu werden, sagte, einige Kunden hätten den Underwriter-Mangel kommentiert, aber „er hat die Deal-Dampfwalzen, die ich sehe, nicht wesentlich verlangsamt“.
Die Führungskraft fügte jedoch hinzu, dass „einige Leute mehr Anleihen zurücknehmen, als sie erwartet hatten, und die Preise für einige Geschäfte die Erwartungen nicht erfüllt haben“.
„Ich habe letzten Monat einen Deal abgeschlossen [February] das hat im Grunde die Gewinnschwelle erreicht “, fügte die Exekutive hinzu.
In Anlehnung an die Marktprobleme sagte Justin Grant, Director of Investor Services bei Handel mit Hypothekenkapital in San Diego, sagte zu Beginn dieses Jahres, war die Produktion von High-Balance-Krediten (HB) um 25 % zurückgegangen.
„Ich glaube, es liegt hauptsächlich an den neuen konformen Kreditlimiterhöhungen, [which are] so dass ein Teil dieses Marktes jetzt in ein reguläres Gleichgewicht fällt [agency] Produkt“, erklärte er. „Trotzdem waren die Zinsen der Non-Agency-Kreditgeber für HB-Darlehen bereits bei den Agenturen gleich, sodass die neuen Preisanpassungen der Agenturen nur dazu beitragen werden, ein Non-Agency-Produkt für Kreditnehmer attraktiver zu machen.“
Das ist die größere Erkenntnis hier: die Widerstandsfähigkeit des PLS-Marktes und seine Fähigkeit, raue Phasen im Zinsumfeld zu überstehen. Trotz der damit verbundenen Herausforderungen liegt das Verbriefungsvolumen von PLS weit über der Marke des Vorjahres – das war einrecBestelljahrfür den wieder aufstrebenden PLS-Markt.
Laut RMBS verfolgte Geschäfte von Kroll Bond Ratingagentur, wurden bis zum 25. März dieses Jahres insgesamt 47 Prime- und Nonprime-Private-Label-Verbriefungstransaktionen im Gesamtwert von 24,6 Milliarden US-Dollar abgeschlossen. Das ist mehr als doppelt so viel wie im gleichen Zeitraum im Jahr 2021, wie die KBRA-Daten zeigen, als 30 Geschäfte mit einem Gesamtwert von 11,5 Milliarden US-Dollar abgeschlossen wurden.
Die Preiserhöhungen auf Kreditebene der Agentur, die am 1. April in Kraft treten – und bereits auf den Zinsblättern der Originatoren erscheinen – werden voraussichtlich den PLS-Markt genau dann ankurbeln, wenn neuere Hypotheken zu wettbewerbsfähigeren Marktzinsen endlich beginnen, die niedrigeren zu ersetzen -verzinsliche Sicherheiten, die die ersten zweieinhalb Monate des PLS-Verbriefungsmarktes dominierten.
„Ich denke, wir befinden uns wahrscheinlich in den späteren Innings davon“, sagte ein Experte für den Verbriefungsmarkt, der ebenfalls darum bat, nicht genannt zu werden. „Wir beginnen, Verbriefungen mit einem eher aktuellen Kupon zu sehen.
„Ich denke, das wird dazu beitragen, den Markt neu zu beleben, da er weitgehend Papier verdaut hat, das durch das Zeug mit niedrigeren Kupons gedeckt ist. Wenn wir zu einem Punkt kommen können, an dem die Kurse etwas stärker an die Spanne gebunden sind [less volatile]dann denke ich, dass wir optimistisch sind, dass PLS dort weitermachen wird, wo es letztes Jahr aufgehört hat.“
Der Experte fügte hinzu, dass es da draußen eine Nachfrage gebe: „Die Leute haben Geld, um zu arbeiten, und Sie haben Investoren, die das Produkt wollen.“
Auch der Plan der Fed, den Leitzins in den kommenden Monaten mehrfach anzuheben, wird den Aufwärtsdruck auf die Hypothekenzinsen weiter verstärken. Dies wird im kommenden Jahr wahrscheinlich die Volumenherausforderungen auf dem Origination-Markt verschärfen, hauptsächlich durch eine weiter sinkende Nachfrage nach Refinanzierungen. Die Tatsache, dass es jetzt einen von der Fed entworfenen Fahrplan für Zinsen und die Eindämmung der Inflation gibt, trägt ebenfalls dazu bei, mehr Sicherheit auf dem Markt zu schaffen.
„Immer wenn sie [the Fed] kann es dem Markt einfach zuordnen, es kann es einpreisen, aber immer wenn sie nur qualitativ über etwas sprechen, wird der Markt das schlechteste Ergebnis erzielen“, betonte der Experte für den Verbriefungsmarkt.
Toohig von Raymond James stimmt zu, dass das schwierige Ausführungsumfeld, mit dem der PLS-Markt in diesem Jahr bisher konfrontiert war, wahrscheinlich kein dauerhaftes Merkmal ist, und fügt hinzu, dass wir „letztlich zu einem normalen Markt zurückkehren werden, wenn die neue Produktion anläuft und durchkommt“.
Die Tatsache, dass der PLS-Markt trotz des holprigen Starts ins Jahr 2022 bereits weit über dem Stand des Vorjahres zur gleichen Zeit liegt, sollte ein gutes Zeichen für das Verbriefungsvolumen für das Gesamtjahr sein – abgesehen von einer weiteren größeren Marktstörung wie Russlands Invasion in der Ukraine oder das plötzliche Auftauchen einer neuen, problematischen COVID-Variante.
„Der Markt muss zuerst diese alten Bestände durcharbeiten, und das hat das System irgendwie erstickt“, fügte Toohig hinzu. „Ich denke, die eigentliche Frage für diejenigen, die in dieser Zeit Kredite trugen, lautet: ‚Haben sie sich abgesichert?’
„Diejenigen, die abgesichert sind, sind wahrscheinlich in einer besseren Lage als diejenigen, die Kredite ohne Absicherung trugen. Das sind diejenigen, die wahrscheinlich verletzt werden.“
Der Post-PLS-Markt, der darum kämpft, den Rückstand von Krediten zu beseitigen, die zu den Zinssätzen des letzten Jahres gesperrt wurden, erschien zuerst auf HousingWire.