A Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA)-Analyse hat gezeigt, dass es bei der Verwendung von Zeitanpassungen durch Gutachter zu Rassenunterschieden kommt, die möglicherweise Kreditnehmern aus Minderheitengruppen schaden.
Die FHFA stützte ihre Analyse auf Einfamilienhausdaten aus dem Uniform Appraisal Dataset (UAD), gesammelt vonFannie MaeUndFreddie Mac. Es wurde eine 5 %-Stichprobe der UAD-Daten verwendet, einschließlich des Zeitraums zwischen dem dritten Quartal 2018 und dem vierten Quartal 2021.
Ein GutachterdürfenAnpassung an Preisänderungen seit einem vergleichbaren Immobilienverkauf, ein Vorgang, der als Zeitanpassung bezeichnet wird. Dies ist sinnvoller, wenn die Immobilienpreise steigen, da ähnliche Immobilienverkäufe schnell veraltet sein können. Die Bewertungsrichtlinien von Fannie Mae, Freddie Mac und FHA erfordern solche Anpassungen, wenn sich die Marktbedingungen ändern.
Allerdings kam es im analysierten Zeitraum zwischen 2018 und 2021 nur bei 18,5 % aller gekauften Immobilien zu Zeitanpassungen, obwohl die nationalen Immobilienpreise schnell stiegen.
Mögliche Gründe für die Unterauslastung liegen laut FHFA darin, dass diese Anpassungen zu den analytisch komplexeren Berechnungen gehören, die Gutachter möglicherweise durchführen. Darüber hinaus können Marktinformationen zu vergleichbaren Verkaufsdaten spärlich, veraltet oder kostspielig sein.
Die Analyse zeigte, dass Zeitanpassungen für Häuser in mehrheitlich schwarzen Bezirken (13,4 %) noch seltener sind als für Häuser in mehrheitlich weißen Bezirken (18,4 %).
Unterbewertungen
Der Analyse zufolge nahmen die Gutachter bei 64 % der Immobilien Zeitanpassungen vor, wenn der Gutachter zu einem Preis kam, der unter dem Vertragspreis lag, was als Unterbewertung bezeichnet wird.
Rassenunterschiede blieben jedoch bestehen: Zeitanpassungen wurden in Haushalten in mehrheitlich schwarzen Bezirken zu 45 %, in hispanischen Bezirken zu 53 % und in weißen Bezirken zu 67 % vorgenommen.
Rassenunterschiede blieben auch nach dem Zeitanpassungsprozess bestehen: Dadurch wurden 52 % der Bewertungen weißer Gebiete unterhalb des Vertragspreises auf über dem Vertragspreis vorgenommen. Zur Veranschaulichung: Die Rate lag in hispanischen Gebieten bei 35 % und in schwarzen Gebieten bei 30 %.
Laut dem FHFA-Blogbeitrag können Hauskäufe dadurch erschwert werden, dass die Bewertung unter dem Vertragspreisangebot des Käufers liegt. Der Käufer „muss typischerweise den Kaufpreis neu verhandeln, mehr Geld zur Verfügung stellen oder teurere Kreditkonditionen akzeptieren.“
Bei der Refinanzierung können niedrige Bewertungen dazu führen, dass die Kreditkonditionen weniger attraktiv sind, die Kreditbeträge begrenzt werden oder Transaktionen abgebrochen werden.
Für schwarze und hispanische Kreditnehmer „könnten Zeitanpassungen den Unterschied zwischen einer Bewertung, die einen Hauskauf ermöglicht, und einer Bewertung, die dies nicht ermöglicht, ausmachen“, heißt es in dem Blogbeitrag.
Der Bewertungsinstitutder landesweit größte Berufsverband von Immobiliengutachtern, reagierte nicht auf eine Bitte um Stellungnahme, ebenso wenig wie die Bewertungsstiftungeine private Gruppe, die de facto die Bewertungsregulierungsbehörde ist.