Wann HomeServices of America Nachdem das Unternehmen letzte Woche in den von Hausverkäufern eingereichten Provisionsklagen eine landesweite Vergleichsvereinbarung getroffen hatte, wurde es in den beiden ursprünglichen Provisionsklagen, Sitzer/Burnett und Moehrl, zum letzten Beklagten.
Als eine Jury aus Missouri vor gerade einmal sechs Monaten HomeServices of America entschied, Keller Williams und das Nationaler Maklerverband (NAR) für Absprachen zur künstlichen Erhöhung der Immobilienmaklerprovisionen verantwortlich gemacht wurde, war der weitere Weg der Branche sehr unklar. Es herrschte nicht nur Ungewissheit hinsichtlich möglicher Berufungsmöglichkeiten, sondern es gab auch Fragen dazu, wie die Angeklagten für den Schadensersatz in Höhe von 5,3 Milliarden US-Dollar aufkommen würden und wie die endgültige Entscheidung des Richters aussehen würde.
Obwohl die Vergleichsvereinbarungen immer noch auf die endgültige Genehmigung durch Richter Stephen R. Bough warten, der den Sitzer/Burnett-Prozess beaufsichtigte (und der HomeServices-Vergleich noch auf die vorläufige Genehmigung wartet), haben sie der Immobilienbranche einen Fahrplan für den Beginn des Umzugs gegeben nach vorne. Es zeichnet sich ein klareres Bild davon ab, was als Nächstes auf dem Prozesskalender ansteht – vor allem durch die Beseitigung der Ungewissheit über den Zeitplan für den Moehrl-Prozess.
Als erstes im Kalender steht der 9. Mai 2024, das Datum der endgültigen Genehmigungsanhörung für die Vergleichsvereinbarungen von Überall, RE/MAX und Keller Williams. Anywhere und RE/MAX einigten sich im Frühherbst 2023 vor Beginn des Sitzer/Burnett-Prozesses Mitte Oktober, während Keller Williams erst im Februar 2024, Monate nach Abschluss des Prozesses, beschloss, die Kommissionsklagen beizulegen.
„Seit dem Abschluss des Vergleichs im September 2023 ist RE/MAX bestrebt, die endgültige Genehmigung zu erhalten“, schrieb ein RE/MAX-Sprecher in einer E-Mail. „Wir sind zuversichtlich, dass die endgültige Genehmigung erteilt wird und wir uns weiterhin voll auf die Unterstützung unserer Tochtergesellschaften und die weitere Förderung größerer Transparenz in der Branche konzentrieren können. RE/MAX ist davon überzeugt, dass die unschätzbaren Beiträge der Immobilienmakler bei allen Veränderungen in der Branche Bestand haben werden.“
Vertreter von Anywhere und Keller Williams lehnten es ab, sich zum bald bevorstehenden Anhörungstermin zu äußern.
In der Anhörung zur Genehmigung des Vergleichs nächste Woche fehlen die Vereinbarungen von NAR und HomeServices of America. Da diese Parteien ihre Vergleichsvereinbarungen erst kürzlich eingereicht haben und NARs letzte Woche die vorläufige Genehmigung des Gerichts erhalten haben, wird die endgültige Genehmigung noch einige Zeit anstehen.
Laut Gerichtsdokumenten ist die endgültige Genehmigungsverhandlung für den Vergleich mit NAR für den 26. November 2024 angesetzt, während ein Sprecher von HomeServices of America sagte, das Unternehmen „erwartet eine endgültige Genehmigungsverhandlung zwischen Ende November und Dezember“ dieses Jahres.
Die Stellungnahme von HomeServices of America kommt, obwohl die Vergleichsvereinbarung des Unternehmens noch keine vorläufige gerichtliche Genehmigung erhalten hat.
Chris Kelly, Executive Vice President bei HomeServices of America, schrieb in einer E-Mail, dass das Unternehmen „zuversichtlich“ sei, dass seine Vereinbarung eine vorläufige Genehmigung des Gerichts erhalten werde.
„Der Vergleich ging aus umfassenden, transparenten und ehrlichen Verhandlungen hervor und wir sind fest davon überzeugt, dass das Gericht anerkennen wird, dass er den besten Interessen der Klasse dient“, schrieb Kelly. „Mit Blick auf die Zukunft gibt dieser Vergleich unseren Unternehmen, Maklern und Franchisenehmern ein größeres Gefühl der Sicherheit und ermöglicht es uns, uns auf die Bereitstellung außergewöhnlicher Dienstleistungen für unsere Kunden in einem sich schnell entwickelnden Immobilienmarkt zu konzentrieren.“
NAR hat skizzierte einen geschätzten Zeitplan der wichtigsten bevorstehenden Meilensteine im Gerichtsverfahren bis Ende November. Zu den bemerkenswerten Fristen gehört der 18. Juni, der die Opt-in-Frist für mit Maklern verbundene MLSs, Nicht-Makler-MLSs und Maklerunternehmen mit einem Transaktionsvolumen von mehr als 2 Milliarden US-Dollar im Jahr 2022 ist, um als freigestellte Partei in den NAR-Vergleich aufgenommen zu werden.
Ende Juli geht NAR davon aus, dass die in der Vergleichsvereinbarung dargelegten Änderungen der Geschäftspraxis umgesetzt werden. MLS-Partner, die mit Maklern verbunden sind, sowie nicht-Makler-MLSs und Maklerfirmen, die sich dafür entscheiden, haben bis etwa zum 16. September Zeit, diese Änderungen umzusetzen.
Darüber hinaus weist die Zeitleiste von NAR darauf hin, dass die Kläger möglicherweise mit der Herausgabe von Sammelbescheiden beginnen werden, ähnlich den Postkarten, die im Februar bezüglich der Vergleiche RE/MAX, Anywhere und Keller Williams an Hausbesitzer verschickt wurden.
Sprechen bei HousingWires Das Treffen letzte Woche, nur wenige Stunden nachdem bekannt wurde, dass das Gericht die vorläufige Genehmigung der Vergleichsvereinbarung der Handelsgruppe erteilt hatte, sagte NAR-Präsident Kevin Sears, er sei „sehr zufrieden“ mit der Nachricht, sein Hauptaugenmerk liege jedoch eindeutig darauf, dass die Vereinbarung endgültig erteilt werde Genehmigung.
„Je früher wir diese endgültige Genehmigung erhalten, desto eher können wir unseren Agenten dies im Rückspiegel überlassen, damit sie weiterarbeiten und den Verbrauchern weiterhin bei der Bewältigung der wahrscheinlich größten Finanztransaktion ihres Lebens helfen können.“ Sagte Sears.
Obwohl es keine Selbstverständlichkeit ist, dass Bough einer der Vergleichsvereinbarungen die endgültige Zustimmung erteilen wird – insbesondere da Justizministerium kann sich dafür entscheiden, einzugreifen, indem es eine Interessenerklärung einreicht, wie es in der Klage der Nosalek-Kommission der Fall war – Branchenveteran Steve Murray, der Mitbegründer von RealTrends Consultingist ziemlich optimistisch.
„Ich denke, er wird es genehmigen“, sagte Murray. „Er hat mittlerweile viermal die vorläufige Genehmigung erteilt, daher gehe ich davon aus, dass er die endgültige Genehmigung erteilen wird. Auch die meisten Leute aus der Branche, mit denen ich spreche, sowie einige Kartellrechtsanwälte sind der Meinung, dass sie genehmigt werden.“
Trotz Murrays Optimismus besteht die Möglichkeit, dass Bough den Vergleichsvereinbarungen nicht zustimmt, da er möglicherweise Einwände gegen die vereinbarten Geldbeträge oder die in den Vereinbarungen dargelegten Änderungen der Geschäftspraxis erheben könnte. Wenn Bough einigen oder allen Vergleichsvereinbarungen keine endgültige Genehmigung erteilt, wird er den Parteien seine Anliegen mitteilen und ihnen die Möglichkeit geben, sich wieder an den Tisch zu setzen und die Vereinbarungen neu zu verhandeln.
Für viele ist das DOJ der wichtigste potenzielle Joker in dieser Situation, aber Trip RileyPartner bei Saul Ewing LLPEr sagte außerdem, er werde die gegen die Vergleichsvereinbarungen eingelegten Einsprüche im Auge behalten. Die überwiegende Mehrheit der Einsprüche gegen die Gerichtsakte kam bisher von Privatpersonen. Aber letzten Monat, Hausbauer PulteGroup legte Einspruch ein und machte unter anderem geltend, dass das Unternehmen nicht über genügend Informationen verfüge, um den Betrag, den es zurückfordern könne, angemessen zu bestimmen.
„Erstens schließen die Vergleichsvereinbarungen wichtige Informationen über die Methode der Mittelzuweisung aus, Einzelheiten, die Pulte benötigt, um die erwartete Erholung einzuschätzen“, schrieben die Anwälte des Unternehmens in der Akte. „Zweitens sehen die Vergleichsvereinbarungen vor, dass Ansprüche über ein handschriftlich ausgefülltes Antragsformular geltend gemacht werden, eine unnötige und zeitraubende Komplikation für einen Hausbauer, der diese Informationen aus Computerdatenbanken herunterlädt.“
„Ich denke, was interessant sein wird, ist, wer gegen alle oder einige der Vergleiche Einspruch erheben könnte, etwa Bauträgerverbände und/oder Kreditgeber, die über große REO-Portfolios verfügen“, schrieb Riley in einer E-Mail. „Sie werden lange und gründlich über die möglicherweise beziehungsschädigende Wirkung nachdenken müssen: Große Bauherren mögen Lennar haben enge Beziehungen zu großen Maklerfirmen gehabt.“
Obwohl es verlockend ist, sich zurückzulehnen, während die Branche abwartet, ob die Vergleichsvereinbarungen endgültig vom Gericht genehmigt werden, sagt James Dwiggins, CEO und Mitbegründer von NextHomesagte, dass es für die Branche jetzt an der Zeit sei, für sich selbst und die Kunden, die sie betreut, einzustehen.
„Wir sind wirklich besorgt darüber, ob sich der Käufer eine Vertretung in einer Welt leisten kann, in der der Käufer auf sich allein gestellt ist, wenn ein Verkäufer nichts anbieten möchte“, sagte Dwiggins. „Die große Sorge besteht darin, dass es hier erhebliche Konsequenzen geben wird, wenn die Bundesregierung keine Möglichkeit schafft, dass Veteranen für die Vertretung aufkommen und Verbraucher für die Vertretung aufkommen können.“
Dwiggins stellte fest, dass auch nicht vertretene Käufer eine große Bedrohung für die Branche darstellen. Wenn sie an einer Transaktion beteiligt sind, steigt das Risiko eines Rechtsstreits.
„Entweder wird die Regierung proaktiv vorgehen, oder es werden viele Leute verarscht werden, die viel Lärm machen, und dann wird der Kongress eingreifen und die GSEs anweisen, Änderungen vorzunehmen“, sagte Dwiggins.
Aus diesem Grund, so Dwiggins, sei es für die Branche jetzt an der Zeit, ihren Fokus darauf zu verlagern, ein besserer Fürsprecher für Käufer und Verkäufer zu sein.
„Wenn wir beginnen können, uns in diesem Prozess zu positionieren, stellen wir uns strategisch für die Zukunft auf“, sagte Dwiggins. „Es geht nicht um unsere eigenen Bedürfnisse. Es geht um die Bedürfnisse unserer Kunden, und ich denke, je mehr wir uns bei allem, was wir tun, auf den Verbraucher konzentrieren, desto besser werden wir uns in Zukunft positionieren, da die Menschen sehen werden, dass wir für sie eintreten.“