Letzte Woche, die Nationaler Maklerverband veröffentlichte seine für Dezember ausstehenden Verkaufsdaten. Die Schlagzeile war ein beeindruckender Anstieg von 8 % gegenüber Dezember 2022.
Wenn Sie die Altos-Daten verfolgt haben, wissen Sie, dass die Hausverkäufe nun seit zwei Monaten steigen. Offensichtlich stiegen sie im Dezember, als die Hypothekenzinsen kürzlich sanken. Wir haben diese Umsatzwachstumsdaten bereits im Dezember geteilt, als sie auf dem Immobilienmarkt stattfanden.
Die Frage ist: Wird sich dieser Trend in diesem Jahr fortsetzen? Basierend auf den Daten, die wir jetzt sehen können, scheint es wahrscheinlich. Allerdings ließ die Dynamik im Dezember im Januar sehr schnell nach, als die Hypothekenzinsen wieder sprunghaft anstiegen und das Land von einer tiefen Kälte erfasst wurde. Dieses Wachstum ist also fragil. Unterdessen ist das Wachstum der Immobilienpreise auch für das Jahr ziemlich solide.
Die Anzahl der unter Vertrag stehenden Häuser nimmt zu
Derzeit sind mehr Häuser unter Vertrag als im letzten Jahr. Ich denke, dieser Trend ist dauerhaft, aber eine Garantie gibt es definitiv nicht. Tatsächlich waren die neuen ausstehenden/neuen Verkäufe diese Woche tatsächlich geringer als im letzten Jahr zur gleichen Zeit. Vor ein paar Wochen habe ich zuversichtlich verkündet, dass die Hausverkäufe im Jahr 2024 um 15 % steigen würden, und seitdem ist das Wachstumstempo im Vergleich zum letzten Jahr vier Wochen in Folge zurückgegangen!
Umsatzwachstum ist nicht garantiert
In dieser Woche wurden 56.000 Verträge zum Einfamilienhauskauf abgeschlossen. Im Laufe des Jahres kam es im Jahr 2023 größtenteils zu 20–30 % weniger Hausverkäufen als 2022. Die Hausverkäufe verliefen im vergangenen Jahr sehr, sehr langsam. Ab November drehte sich der Trend schließlich ins Positive. Endlich zurück zum Wachstum. Noch vor wenigen Wochen haben wir in einer Woche 20 % mehr Verkäufe gedruckt als im Jahr zuvor. Diese Woche waren es 0,8 % weniger. Es war also eine schlechte Woche. Wie gesagt, dieses Umsatzwachstum scheint dauerhaft zu sein. Aber es ist nicht garantiert. Wenn die Hypothekenzinsen in diesem Jahr im 7er-Bereich liegen, wird dieses Wachstum nicht anhalten.
Die Hausverkäufe nehmen zu
Mittlerweile sind 276.000 Einfamilienhäuser unter Vertrag – 5 % mehr als im Vorjahr zu diesem Zeitpunkt. Wir wissen also bereits, dass die Hausverkäufe im ersten Quartal im Vergleich zum Vorjahr um 5 % gestiegen sind. Das ist schon in der Tasche. Trotz des leichten Rückgangs bei den Neuverträgen in dieser Woche gehe ich davon aus, dass sich dieser Wachstumstrend fortsetzt. Vorausgesetzt, die Hypothekenzinsen bleiben im 6er-Bereich.
Derzeit sind 276.000 Einfamilienhäuser unter Vertrag, im Vergleich zu 264.000 im letzten Jahr. Täuschen Sie sich nicht, 276.000 sind immer noch fast 30 % weniger als im Januar 2022, direkt am Ende des Billiggeldrauschs. Ein Grund dafür, dass der Immobilienmarkt in diesem Jahr wachsen kann, ist, dass wir uns auf einem sehr niedrigen Niveau befinden. Im Jahr 23 gab es nur sehr wenige Hausverkäufe, daher ist das Jahr 24 auf Wachstumskurs.
Hypothekenzinsen weniger volatil
Der andere Grund dafür, dass das Volumen der Hausverkäufe im Jahr 2024 steigt, ist die geringere Volatilität der Hypothekenzinsen. Wenn die Hypothekenzinsen in diesem Jahr im 6er-Bereich bleiben, dürften die Verkäufe steigen. Wenn sie wieder in den mittleren Siebenerbereich klettern, wird dieser Wachstumstrend ins Stocken geraten. Wir haben diesen Stand letzten Herbst im September und Oktober gesehen. Wir können es in den letzten Wochen sogar ein wenig beobachten, als die Hypothekenzinsen von Mitte sechs auf 6,9 % kletterten. Jede Prognose, die ich über das Wachstum der Hausverkäufe in diesem Jahr mache, basiert darauf, dass die Hypothekenzinsen nicht wieder in die Siebener- oder Achter-Marke steigen.
Diese Prognose erfordert jedoch auch keine Senkung der Hypothekenzinsen. Wir können eine Nachfrage nach Eigenheimkäufern beobachten, wenn die Zinsen in den 6er-Jahren stabil sind. Ich prognostiziere keine Hypothekenzinsen, und obwohl ich nicht davon überzeugt bin, dass das irgendjemand kann, prognostizieren viele derjenigen, die dies versuchen, bis zum Jahresende Zinsen im Fünfer-Bereich. Ich gehe davon aus, dass wir in diesem Fall eine noch größere Nachfrage erleben werden, mit einem starken Anstieg des Volumens an Hausverkäufen in Verbindung mit sinkenden Lagerbeständen und einer Rückkehr zu steigenden Hauspreisen.
Der Lagerbestand sinkt leicht
Wenn ich sage, dass die Lagerbestände mit sinkenden Hypothekenzinsen sinken würden, meine ich Folgendes. Derzeit sind 503.000 Einfamilienhäuser unverkauft auf dem Markt. Das ist der aktive Bestand im ganzen Land. Die Lagerbestände gingen letzte Woche um sechs Zehntel Prozent zurück. Das ist eigentlich ganz normal für die letzte Januarwoche. In den meisten Jahren erholen sich die Lagerbestände in den Wintermonaten um das Jahrestief, bevor sie im Februar und März mit neuen Verkäufern zu steigen beginnen. In den letzten paar Jahren war die Nachfrage im Frühjahr stärker, was vor allem auf die zufälligen Schwankungen der Hypothekenzinsen zurückzuführen ist, so dass der verfügbare Bestand an unverkauften Häusern auf dem Markt bis weit in den April hinein weiter zurückging.
Der Trend zur Aufwertung der Immobilienpreise wird sich fortsetzen
Wenn Sie auf eine der vielen Immobilienpreiskennzahlen in den Schlagzeilen geachtet haben, wissen Sie, dass die Immobilienpreise im Vergleich zum letzten Jahr gestiegen sind. Und basierend auf allen Frühindikatoren, die in den Altos-Daten verfügbar sind, wird sich dieser Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen in diesem Jahr fortsetzen. Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser in den USA beträgt derzeit 424.000 US-Dollar. Das ist ein Anstieg von 1 % gegenüber der letzten Woche und weiterhin ein paar Prozent höher als im letzten Jahr.
Wir nutzen die aktiven Marktpreisdaten von Altos als führenden Indikator dafür, wo sich die Immobilienverkaufspreise in einigen Monaten entwickeln werden. Ein Haus ist jetzt auf dem Markt, es bekommt im Februar ein Angebot, es wird im März oder April geschlossen, und das erfahren Sie in den traditionellen Wohnungsdaten im Mai. Aber wir können jetzt sehen, wo diese Preise liegen. Und diese Preise sind gestiegen.
Hier ist, was wild ist. Wenn wir uns den Preis der unter Vertrag stehenden Häuser ansehen, ist dieser ein sehr guter Indikator für die Verkäufe, die im nächsten Monat abgeschlossen werden. Der Durchschnittspreis der unter Vertrag stehenden Häuser liegt bei knapp 385.000 US-Dollar. Das sind 6,8 % mehr als im Vorjahr zu diesem Zeitpunkt. Da die Hypothekenzinsen im Jahr 2022 so dramatisch anstiegen, verlangsamte sich die Kaufnachfrage erheblich. Und dann erreichten die Immobilienpreise im zweiten Quartal 2022 ihren Höhepunkt. Infolgedessen verzeichneten die Immobilienpreise im selben Zeitraum ein Jahr später, April, Mai, Juni 2023, im Jahresvergleich Rückgänge.
Es kann schwierig sein, dies mit Käufern und Verkäufern zu kommunizieren. Verdammt, es macht mir Angst, hier darüber zu reden. Es gibt Leute am Spielfeldrand, die darauf warten, dass die Zinsen sinken, damit sie plötzlich Schnäppchen machen können. Aber ihnen ist möglicherweise nicht bewusst, wie viel Konkurrenz mit ihnen auf sie wartet.
Die Menschen brauchen Hilfe, um diesen sich schnell verändernden Markt zu verstehen, und sie müssen es von Ihnen hören.
Mike Simonsen ist der Präsident und Gründer vonAltos-Forschung.