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- Bereiten Sie sich auf einen weiteren Rückgang der US-Immobilienpreise vor, da die Zinsen weiter steigen, sagten Ökonomen von Zillow und Redfin gegenüber Insider.
- Steigende Hypothekenzinsen „dämpfen die Aussicht, dass die Immobilienpreise einen Rückgang vermeiden“, sagte Taylor Marr von Redfin.
- Dennoch könnte sich der Wohnungsmarkt „heilen“, und die Verbraucher müssen laut den Ökonomen keinen Crash im Stil von 2008 befürchten.
Die Rezession im US-Immobilienmarkt dürfte sich dieses Jahr verschärfen, da der steilste Anstieg der Kreditkosten seit den 1980er Jahren Käufer weiterhin abschreckt.
Laut dem technologieorientierten Immobilienmakler Redfin könnten die Immobilienwerte in der größten Volkswirtschaft der Welt im zweiten Quartal um bis zu 5 % fallen. Laut dem Internet-Immobilienmarktplatz Zillow werden die Preise im Laufe des Jahres 2023 wahrscheinlich „leicht fallen“.
Dennoch ist ein Immobiliencrash im Stil von 2008 in diesem Jahr unwahrscheinlich, so Ökonomen beider Unternehmen.
Das liegt daran, dass die Mehrheit der US-Hausbesitzer an niedrige Zinssätze gebunden sind und keinem Verkaufsdruck ausgesetzt sind – was bedeutet, dass der Markt möglicherweise nicht viele Notverkäufe erlebt. Außerdem ereignete sich der Immobiliencrash von 2008 im Gegensatz zur aktuellen Situation vor dem Hintergrund einer breiteren Kreditmarktkrise.
Die Immobilienkrise dehnt sich aus
Der Gesamtwert der US-Eigenheime fiel zwischen Juni und Dezember letzten Jahres um 4,9 % Größter derartiger Rückgang seit 2008, laut Redfin. Der Einbruch kam, als die Federal Reserve die Zinssätze im Jahr 2022 um mehr als 400 Basispunkte anhob, um die Inflation zu senken, die im vergangenen Sommer ein 40-Jahres-Hoch erreichte.
Die Straffung der Geldpolitik der Fed führte zu einem starken Anstieg der Hypothekenzinsen, wobei sich der 30-jährige Referenzzinssatz im Jahr 2022 auf etwa 6,4 % mehr als verdoppelte. Der Zinssatz ist in den letzten Wochen weiter gestiegen, da sich die Finanzmärkte auf eine weitere Straffung durch die Zentralbank einstellen.
„Jetzt, da die Zinsen in den letzten Wochen gestiegen sind und die Aussichten auf eine moderate Inflation sich ein wenig abgeschwächt haben und die Terminmärkte erwarten, dass die Fed jetzt etwas höher gehen wird – all das dämpft wirklich die Aussichten auf Immobilienpreise vermeiden einen Rückgang“, sagte Taylor Marr, stellvertretender Chefökonom von Redfin, gegenüber Insider.
Laut Freddie Maclag die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek am 23. Februar bei 6,5 %.
Aber erwarten Sie keine Wiederholung von 2008
Aber selbst vor diesem Hintergrund wird der Wohnungsmarkt laut Marr und Orphe Divounguy, Senior Economist bei Zillow, nicht so etwas wie den Zusammenbruch erleben, den er während der globalen Finanzkrise 2008 erlebt hat.
„Obwohl die Zinsen erhöht sind, glauben wir, dass das Angebotsbild die Immobilienpreise wirklich genug ankurbelt, um einen großflächigen Absturz zu verhindern. Viele Verkäufer sind an niedrigere Zinsen gebunden und müssen nicht verkaufen. Ich habe ziemlich begrenzte Bestände gesehen”, sagte Marr.
Divounguy von Zillow teilte diese Ansicht und fügte hinzu, dass der Einbruch Mitte der 2000er Jahre durch andere Probleme ausgelöst wurde als heute. „Sag niemals nie, aber Käufer haben heute eine viel bessere Kreditwürdigkeit“, sagte er.
„Wir haben keine Stressverkäufer da draußen, dieser Markt zog sich zurück, weil sich die Käufer entschieden hatten, sich zurückzuziehen, und auch die Verkäufer beschlossen, sich zurückzuziehen, was bedeutet, dass das Bestandswachstum sehr schleppend bleibt. Und bis wir einen großen Bestandsanstieg erzielen, gibt es einige Widerstand gegen die Preisrückgänge”, sagte er.
Im Jahr 2008 waren Subprime-Kreditnehmer – Verbraucher mit niedriger Kreditwürdigkeit – weitgehend an anpassbare Hypothekenzinsen gebunden, die nach hinten losgingen, als die Fed die Zinssätze erhöhte.
Diese Zinssätze sollen im Laufe der Zeit im Einklang mit dem Auf und Ab der Marktzinsen zurückgesetzt werden – und als sie 2008 im Gleichschritt mit anderen Zinssätzen anstiegen, führte dies zu einer Situation, in der Hausbesitzer mehr Schulden für ihre Hypotheken hatten, als ihre Immobilien wert waren, was dazu führte eine große Anzahl von Voreinstellungen.
„Im heutigen Umfeld haben Sie Verkäufer, die an sehr niedrige Hypothekenzahlungen gebunden sind. In den USA haben wir eine 30-jährige Hypothek mit festem Zinssatz, sogar mein Nachbar hat einen Hypothekenzins von 2,8 %“, sagte Divounguy.
Die Käufermigration kann die Preise in einigen Regionen stützen
Ein weiterer Faktor, der einen Crash auf dem Immobilienmarkt verhindern könnte, ist die Migration, sagte Marr von Redfin und bezog sich auf Eigenheimkäufer, die in Städte umziehen, in denen die Kosten besser mit ihrem Einkommen übereinstimmen. Dies könne die Preisstabilität unterstützen, wie sie in Staaten wie Florida zu sehen sei, fügte er hinzu.
„Es gibt viele Möglichkeiten, entweder mit Fernarbeit weiter aus dem Stadtzentrum heraus oder in einen anderen Markt zu ziehen, und zunehmend tun dies die Menschen, um diese Herausforderungen der Erschwinglichkeit zu mindern“, sagte er.
Trotz der Vorhersage eines weiteren Preisverfalls waren Divounguy und Marr immer noch hoffnungsvoll in Bezug auf den Wohnungsmarkt.
„Der Wohnungsmarkt heilt. Sie hatten einen überhitzten Wohnungsmarkt und jetzt beginnt er langsam zu heilen“, sagte Divounguy. “Es war fiebrig und jetzt bricht das Fieber”, fügte er hinzu.