Da die Umsetzungsfrist für die im August dargelegten Änderungen der Geschäftspraxis abläuft Nationaler Immobilienmaklerverband (NAR) Kommissionsklage-Vereinbarung nähert sich, das Zeitfenster wird immer kürzer US-Veteranenministerium (VA) seine Richtlinien zu den Gebühren zu überarbeiten, die Veteranen derzeit nicht zahlen können, wenn sie ihre VA-Darlehensleistung in Anspruch nehmen.
„Eine der Konsequenzen dessen, was die Anwälte, das Justizministerium und die Biden-Administration getan haben, ist, dass sie Veteranen, Minderheiten und Amerikaner mit niedrigem Einkommen verarscht haben“, sagte James Dwiggins, der CEO von NextHome. „Wenn ein Käufer nicht in der Lage ist, die Vertretung im Darlehen zu finanzieren, weil der Verkäufer keine Entschädigung anbieten wollte, wird dieser Käufer bei mehreren Angeboten jedes Mal verlieren.“
Anthony Lamacchia, der Makler-Eigentümer von Lamacchia Immobilien fügte hinzu: „Käufermakler müssen schreiben, dass der Käufer im Rahmen des Angebots verlangt, dass der Verkäufer den Betrag „X“ an Käufer-Makler-Provisionen zahlt, aber das lässt nicht viele Optionen, insbesondere wenn VA-Angebote bereits angesehen wurden weniger wünschenswert und nicht als stärkstes Angebot in einer Situation mit mehreren Angeboten. Es macht die Transaktion für einen VA-Käufer nur noch schwieriger.“
Gemäß den Bedingungen der NAR-Vergleichsvereinbarung ist es gelisteten Maklern nicht gestattet, dem Makler des Käufers im MLS pauschale Angebote für eine kooperative Vergütung zu unterbreiten, und Käufer müssen eine Käufervertretungsvereinbarung unterzeichnen, in der dargelegt wird, wie viel sie ihrem Makler für ihre Dienste zahlen werden . Trotz dieser Änderungen wird die Praxis der Genossenschaftsentschädigung möglicherweise weiterhin bestehen bleiben, doch Branchenverbände befürchten, dass einige Verkäufer sich dafür entscheiden werden, keine Entschädigung anzubieten, was sich insbesondere auf viele Hauskäufer und Veteranen negativ auswirken wird.
„In diesem äußerst wettbewerbsintensiven Markt befürchten wir, dass die aktuellen Richtlinien der VA Veteranen im Vergleich zu traditionellen Käufern erheblich benachteiligen“, schrieb NAR ein Brief vom 27. März an John Bell III, den Geschäftsführer des Kreditgarantiedienstes der VA.
„In Situationen, in denen ein Verkäufer kein Entschädigungsangebot unterbreitet, sind VA-Käufer sofort im Nachteil, was sie möglicherweise dazu zwingt, auf eine professionelle Vertretung zu verzichten, eine Immobilie in einem bereits begrenzten Bestand zu verlieren, ein anderes Darlehensprodukt zu wählen oder den Markt ganz zu verlassen.“ .“
VA-Richtlinienzustände dass ein Veteran zwar einen Käufermakler beauftragen darf, um mit seinem VA-Darlehen ein Haus zu kaufen, ihm jedoch „unter keinen Umständen eine Maklergebühr oder Provision im Zusammenhang mit den Dienstleistungen dieser Personen berechnet werden darf“.
Zusätzlich zum Brief von NAR hat die VA auch Briefe von erhalten Verband der Hypothekenbanken (MBA) und die Community Home Lenders of America (CHLA).
In seinem Brief wiederholte der MBA die Auffassung von NAR, dass erfahrene Kreditnehmer benachteiligt werden, wenn sie nicht in der Lage sind, Immobilienmakler zu entschädigen.
„Während die Reaktion des Marktes auf die Einigung ungewiss bleibt, ist eines klar: Erfahrene Kreditnehmer werden von dieser Entscheidung erheblich betroffen sein“, sagte der Brief besagt.
Der MBA forderte die VA außerdem auf, dass die Abteilung, wenn sie den Regelsetzungsprozess zur Änderung ihrer Vorschriften durchlaufen muss, „eine vorläufige endgültige Regelung veröffentlichen sollte, um sicherzustellen, dass Veteranen, die ihre VA-Leistungen nutzen möchten, während der gesamten Kommentierungsfrist und des Regelsetzungsprozesses wettbewerbsfähig bleiben.“ ”
Während die CHLA die VA auch dazu drängt, ihre Regeln zu ändern, plädiert sie dafür, dass die Hypothekenbranche andere Optionen prüft.
„Es sind mehr Lösungen erforderlich, um zu verhindern, dass Veteranen beiseite gedrängt werden, wenn es darum geht, Angebote für Häuser zu machen, die sie sich für ihre Familien wünschen“, schrieb Rob Zimmer, CHLA-Direktor für auswärtige Angelegenheiten, in einer E-Mail.
Während die Branche nach Lösungen sucht, plädiert Dwiggins dafür, dass mehr Fachleute aufstehen und ihre Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen auf erfahrene Käufer äußern.
„Diese Konsequenzen werden dadurch behoben, dass die Regierung jetzt darüber nachdenkt und proaktiv wird, oder viele Leute werden verarscht, und es wird so viel Gerede und Lärm geben, dass der Kongress einschreitet und das Ministerium auffordert, entsprechende Änderungen vorzunehmen.“ „Veteranen haben die Möglichkeit, sich die Vertretung zu leisten, die sie wollen“, sagte Dwiggins.
Wenn Menschen Stellung beziehen und Druck auf die VA ausüben, glaubt Dwiggins, dass es zu Regeländerungen im Zusammenhang mit VA-Darlehen kommen wird.
Todd Armstrong, ein Veteran und ein Kompass Agent in San Diego, der die Maklerfirma leitet Militärische DivisionAuch er ist optimistisch, dass Veränderungen möglich sind.
„Bundeswohnungsverwaltung und Fannie Mae haben ihre Richtlinien zu Beiträgen interessierter Parteien klargestellt, und in Gesprächen mit vielen Kreditgebern glauben sie, dass bald etwas von der VA kommen wird, aber die VA ist nicht der schnellste Ort, um Änderungen vorzunehmen“, sagte Armstrong.
Während Armstrong und die Compass-Militärabteilung weiterhin auf Veränderungen drängen, würden sie sich darauf konzentrieren, ihre Einflussbereiche – einschließlich ihrer Kreditgeberpartner – zu erreichen, um das Bewusstsein für das Problem zu schärfen.
„Es muss wirklich von den Kreditgebern kommen“, sagte Armstrong. „Sie sind diejenigen, die die Briefe an die VA schicken und wirklich versuchen, diese Richtlinien zu ändern.“
Die VA erklärte ihrerseits, dass sie weiterhin an einer Lösung in dieser Angelegenheit arbeite.
„VA arbeitet eng mit dem Justizministerium und der Branche zusammen, um mögliche Auswirkungen dieser vorgeschlagenen Einigung für Veteranen-Kreditnehmer zu ermitteln, und wir setzen uns voll und ganz dafür ein, dass Veteranen beim Hauskaufprozess weder benachteiligt noch überfordert werden“, sagt Terrence Hayes, schrieb der Pressesprecher der VA in einer E-Mail.
„Wir werden dies weiterhin sehr genau beobachten und bei Bedarf Maßnahmen ergreifen, um sicherzustellen, dass Veteranen durch diese Einigung keine negativen Auswirkungen haben.“
NAR stellte außerdem fest, dass derzeit Gespräche mit der VA über das Problem geführt werden.
Lamacchia sagte, er habe unmittelbar nach der Urteilsverkündung in der Klage Sitzer/Burnett damit begonnen, seine Bedenken zu besprechen.
„Wenn Michael [Ketchmark, the lead attorney for the Sitzer/Burnett plaintiffs] Wenn jemand auf seinem Kreuzzug hier auch nur halb erfolgreich ist, werden wir in eine Situation geraten, in der Käufer aus allen Gesellschaftsschichten, vor allem aber Veteranen, niemanden finden können, der ihnen bei diesen finanziellen und emotionalen Entscheidungen hilft, weil sie sie nicht bezahlen können – und ich finde das schrecklich“, sagte Lamacchia während einer Debatte mit Ketchmark, die von moderiert wurde GehäuseDraht im Januar.
Während er froh ist, dass Gespräche stattfinden, und sich wünscht, dass die Lösung so einfach wäre, wie Dwiggins es vorschlägt, glaubt Lamacchia, dass es einige Kummer und Herausforderungen geben wird.
„Ich finde es toll, dass James voller Optimismus ist, aber ich glaube nicht, dass es so einfach sein wird“, sagte Lamacchia. „Die Regierung handelt nicht so schnell.“
Es bleibt zwar abzuwarten, ob die Branche und die VA vor Ablauf der Frist für die Umsetzung der Geschäftspraxis am 17. August 2024 eine Lösung finden werden, Branchenexperten sind sich jedoch einig, dass Verbraucher auf breiter Front geschädigt werden, wenn die VA ihre Regeln nicht ändert .
„Es ist für alle gut, wenn VA-Kredite genutzt werden können und leicht verfügbar sind – es erweitert den Kreis potenzieller Käufer“, sagte Alice Jump, eine auf Immobilienrecht spezialisierte Partnerin bei Reavis Page Jump LLP. „Verbraucher auf beiden Seiten der Transaktion haben ein Interesse daran, dass dies erledigt wird.“