DerUS-Ministerium von Gerechtigkeit(DOJ) und dieBüro für finanziellen Verbraucherschutz(CFPB) verklagte den Entwickler und KreditgeberColony RidgeAm Mittwoch wurde behauptet, das Unternehmen habe ein illegales Landverkaufsprogramm durchgeführt und falsche Angaben gemacht, die sich gegen Zehntausende hispanische Kreditnehmer in Texas richteten.
Das ist der erste vom DOJ eingereichte Fall wegen räuberischer Hypothekendarlehen. Es ist auch die erste Klage der CFPB vor einem Bundesgericht im Zusammenhang mit dem Interstate Land Sales Full Disclosure Act. In der Klage werden Verstöße gegen den Fair Housing Act und den Equal Credit Opportunity Act vorgeworfen.
Laut der Klage hat Colony Ridge über 40.000 Grundstücke in einem nicht eingemeindeten Gebiet von Liberty County, etwa 30 Meilen nordöstlich von Houston, erschlossen. Das Land erstreckt sich über 33.000 Acres, fast so groß wie Washington, D.C. Das Unternehmen verwendet „Terrenos Houston“ und „Terrenos Santa Fe“ als Namen.
„Unsere Untersuchung hat ergeben, dass Colony Ridge Kreditnehmer mit Lügen ködert und Familien mit Raubkrediten für Wohngrundstücke überhäuft, von denen das Unternehmen weiß, dass sie wiederholt mit ungeklärten Abwässern überschwemmt wurden und es an grundlegender Versorgungsinfrastruktur mangelt“, sagte CFPB-Direktor Rohit Chopra in einer Erklärung.
„Diskriminierung bei der Kreditvergabe schadet Familien und Nachbarschaften über Generationen hinweg; Es ist falsch und hat in unserem Land keinen Platz“, sagte Generalstaatsanwalt Merrick Garland in einer Erklärung.
In der Klage werden die Unternehmen Colony Ridge Development LLC, Colony Ridge Land LLC, Colony Ridge BV und Loan Originator Services LLC genannt.
In einer Erklärung sagte John Harris, CEO von Colony Ridge, dass die Entwickler von der Klage „überrumpelt“ worden seien.
„Wir befürchten, dass das Justizministerium diese Klage weiterverfolgen würde. Die Klage ist unbegründet und sowohl empörend als auch hetzerisch. Unser Geschäft lebt von Kundenempfehlungen, weil Grundbesitzer glücklich sind und den amerikanischen Traum vom Besitz einer Immobilie erleben können“, sagte Harris. laut NBC News. „Wir vergeben Kredite an diejenigen, die keine Möglichkeit haben, von anderen einen Kredit zu erhalten, und wir sind stolz auf die Beziehung, die wir zu unseren Kunden aufgebaut haben. Wir freuen uns darauf, die wahre Geschichte von Colony Ridge zu erzählen.“
In Bezug auf seine Kreditvergabepraktiken sagten die Aufsichtsbehörden, das Unternehmen habe Sprachbarrieren und Taktiken mit hohem Verkaufsdruck ausgenutzt, um Kreditnehmer dazu zu bringen, ihre Kreditprodukte schnell zu erhalten. Allerdings hatte das angebotene Darlehen laut Klage exorbitante Zinssätze, die zwischen 2017 und 2021 zwischen 10,9 % und 12,9 % lagen. Zur Veranschaulichung: Ein standardmäßiger 20-jähriger Festzinssatz betrug im gleichen Zeitraum 2,35 % bis 4,05 %.
Als Familien mit ihren Zahlungen in Verzug gerieten und eine Zwangsvollstreckung einleiteten, „drehte“ Colony Ridge die Immobilien angeblich um, kaufte sie zurück und verkaufte sie zu höheren Preisen, was bei mindestens 40 % aller zwischen September 2019 und September 2022 verkauften Immobilien der Fall war.
Der Klage zufolge verkaufte das Unternehmen innerhalb von drei Jahren über 8.200 Immobilien zweimal und 2.060 Immobilien vier- oder öfter. Etwa jeder vierte Kredit endete in der Zwangsvollstreckung, heißt es. Aufzeichnungen zeigen, dass zwischen 2017 und 2022 mehr als 92 % aller in Liberty Count registrierten Zwangsvollstreckungen auf Colony Ridge entfielen.
Im Hinblick auf seine Aktivitäten als Bauträger wird dem Unternehmen vorgeworfen, Kreditnehmer über die Infrastruktur auf den von ihm verkauften Grundstücken in die Irre geführt zu haben. Erst nach Zahlung einer nicht rückzahlbaren Anzahlung würden Kreditnehmer feststellen, dass die Immobilien möglicherweise nicht über bereits vorhandene Wasser-, Abwasser- und Strominfrastruktur verfügen. Darüber hinaus versäumten es Mitarbeiter des Unternehmens, Kreditnehmer über die Überschwemmungsgefahr zu informieren.
„Wir haben von einer Frau gehört, die den Erlös aus dem Verkauf des Hauses ihrer Mutter für den Kauf eines Grundstücks in Colony Ridge verwendet hat, nur um herauszufinden, dass sie Tausende von Dollar ausgeben müsste, um eine Infrastruktur für die Grundversorgung einzurichten, obwohl ihr mitgeteilt wurde, dass diese Dienstleistungen nicht verfügbar seien. „Bereit“ auf dem Grundstück“, sagte die stellvertretende Generalstaatsanwältin Kristen Clarke in einer Erklärung.
Clarke fügte hinzu: „Colony Ridge sagte ihr auch, dass das Grundstück niemals überflutet werden würde. Doch in Wirklichkeit sind die Überschwemmungen bei starkem Regen so schlimm, dass sie weder in ihre Nachbarschaft hinein noch aus ihr herauskommen kann. Es schmerzte sie, als ihr klar wurde, dass sie sich mit all dem Geld, das sie in ihr Anwesen in Colony Ridge investiert hat, ein bezugsfertiges Haus hätte leisten können.“
Laut Clarke dient die Entwicklung von Colony Ridge „als zentrale Anlaufstelle für diskriminierende Kreditvergabe“.