Eine umgekehrte Hypothek hilft Ihnen dabei, Ihr Eigenheimkapital gegen Bargeld zu nutzen, und Sie zahlen es zurück, wenn Sie die Immobilie verkaufen

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Was ist eine umgekehrte Hypothek?

Eine umgekehrte Hypothek ist eine Art Wohnungsbaudarlehen für Personen ab 62 Jahren. Es ist für Leute, die seit dem ursprünglichen Kauf Eigenkapital in ihrem Haus gewonnen haben und wahrscheinlich ihre Hypothek bereits zurückgezahlt haben.

EIN Forward-Hypothek – was Sie wahrscheinlich als reguläre Hypothek betrachten – ist eine Art Darlehen, mit dem Sie ein Haus kaufen würden. Sie leisten monatliche Zahlungen an den Kreditgeber, bis das Haus zurückgezahlt ist, und im Laufe der Zeit nimmt Ihre Verschuldung ab.

EIN umgekehrte Hypothekwird andererseits verwendet, nachdem Sie das Haus bereits gekauft haben. Der Kreditgeber bezahlt Sie und das Geld kommt aus dem Eigenkapital, das Sie im Haus erworben haben. Im Laufe der Zeit steigt Ihre Verschuldung.

Eine umgekehrte Hypothek ist nicht dasselbe wie ein Eigenheimkredit oder eine Eigenheimkreditlinie. Alle drei sind Tools zur Erschließung Ihres Eigenheimkapitals, funktionieren jedoch unterschiedlich.

Sie haben verschiedene Möglichkeiten, wie und wann Sie Ihr Geld mit einer umgekehrten Hypothek erhalten möchten. Bei einem Eigenheimkredit besteht Ihre einzige Wahl darin, das Geld in einer Pauschale zu erhalten. Ein HELOC ist eine Kreditlinie, sodass Sie bei Bedarf einfach Geld abheben können. Mit einem Eigenheimkapital und HELOC leisten Sie monatliche Zahlungen, aber keine monatlichen Zahlungen, um eine umgekehrte Hypothek zurückzuzahlen. Stattdessen verkaufen Sie das Haus für den Erlös, um Ihren Kreditgeber zurückzuzahlen.

Jede dieser drei Optionen hat ihre Vor- und Nachteile, aber wenn Sie jünger als 62 Jahre sind, sollten Sie entweder einen Eigenheimkredit oder einen HELOC wählen, da sie im Gegensatz zu einer umgekehrten Hypothek keine Altersbeschränkungen haben.

Wie funktioniert eine umgekehrte Hypothek?

Möglicherweise können Sie Ihr gesamtes Eigenheimkapital nutzen, wenn Sie eine umgekehrte Hypothek erhalten. Es gibt Regeln, wie viel Sie ausleihen können. Sie sollten höhere monatliche Zahlungen erhalten, je älter Sie sind und je mehr Ihr Zuhause wert ist.

Das Geld, das Sie aus einer umgekehrten Hypothek erhalten, ist steuerfrei. Die IRS sieht es als Darlehen, nicht als steuerpflichtiges Einkommen.

Sie haben verschiedene Möglichkeiten, wie und wann Sie das Geld erhalten möchten:

  • Pauschalbetrag. Erhalten Sie den vollen Betrag, wenn Sie Ihre umgekehrte Hypothek abschließen, und zahlen Sie einen festen Zinssatz.
  • Monatliche Zahlungen. Sie können gleiche monatliche Zahlungen erhalten, solange ein Kreditnehmer im Haus lebt. Wenn Sie sich für eine monatliche Laufzeitzahlung entscheiden, erhalten Sie für eine festgelegte Anzahl von Jahren jeden Monat Geld. In jedem Fall zahlen Sie einen einstellbaren Zinssatz.
  • Kreditlinie. Anstatt monatliche Zahlungen zu erhalten, können Sie bei Bedarf Geld ausleihen. Sie zahlen einen einstellbaren Zinssatz und zahlen nur Zinsen für den Betrag, den Sie aus der Kreditlinie verwenden. Sie können auch gleiche monatliche Zahlungen oder befristete monatliche Zahlungen mit einer Kreditlinie kombinieren.

Wenn Sie das Haus schließlich verkaufen (ob Sie leben oder tot sind), geht der Erlös an den Kreditgeber, um Ihre Schulden aus der umgekehrten Hypothek zu begleichen. Jedes zusätzliche Geld aus dem Verkauf geht an Sie, wenn Sie leben, oder an Ihr Anwesen, wenn Sie tot sind.

Wenn Ihre Erben das Eigentum behalten möchten, können sie die umgekehrte Hypothek selbst zurückzahlen.

Wer hat Anspruch auf eine umgekehrte Hypothek?

Sie müssen mindestens 62 Jahre alt sein, um eine umgekehrte Hypothek zu erhalten. Wenn Sie mit Ihrem Ehepartner zu Hause wohnen, sind Sie im Idealfall beide mindestens 62 Jahre alt. Sie haben jedoch Optionen, wenn ein Ehepartner jünger ist.

Wenn Sie der ältere Ehepartner sind, können Sie der alleinige Kreditnehmer der umgekehrten Hypothek sein. In diesem Fall könnte Ihr jüngerer Ehepartner jedoch das Haus verlieren, wenn Sie zuerst sterben, oder die Hypothek zurückzahlen müssen, wenn Sie sterben, um zu vermeiden, dass das Haus verkauft wird, um den Kreditgeber zurückzuzahlen.

Abhängig von der Situation kann Ihr Ehepartner nach Ihrem Tod möglicherweise weiterhin in der Wohnung wohnen, erhält jedoch keine Hypothekenzahlungen mehr. Sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber oder Berater des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung über Ihre Möglichkeiten, wenn Ihr Ehepartner jünger als 62 Jahre ist.

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Die 3 Arten von umgekehrten Hypotheken

Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimen (HECM)

Dies ist die häufigste Art der umgekehrten Hypothek, und Es wird von der Regierung unterstützt. Sie müssen sich vor dem Schließen mit einem HUD-Berater treffen, damit dieser Ihnen den Prozess, die Vor- und Nachteile erklären kann.

Der Darlehensbetrag liegt innerhalb der von HUD festgelegten Grenzen, die im Jahr 2021 bei 822.375 USD liegen.

Sie zahlen mit einem HECM mehr Vorabkosten als mit anderen Arten von umgekehrten Hypotheken, aber Sie können das Geld für alles verwenden.

Proprietäre umgekehrte Hypothek

Mit einer Reverse-Hypothek (auch als Jumbo-Reverse-Hypothek bezeichnet) leihen Sie sich einen Betrag aus, der das HUD-Limit überschreitet. Dies kann der Fall sein, wenn Ihr Haus viel Geld wert ist und Sie entweder die ursprüngliche Hypothek zurückgezahlt haben oder nur noch einen geringen Betrag zu zahlen haben.

Proprietäre umgekehrte Hypotheken werden nicht von der Regierung unterstützt. Sie erhalten eine durch einen privaten Kreditgeber.

Reverse-Hypothek für einen bestimmten Zweck

Eine Einzweck-Reverse-Hypothek ermöglicht nur die Verwendung Ihres Geldes für eine Sache. Zum Beispiel kann der Kreditgeber Ihnen sagen, dass das Geld nur für Reparaturen oder Grundsteuern verwendet werden kann.

Dies ist die günstigste Art der umgekehrten Hypothek, daher ist sie wahrscheinlich am besten für Personen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen geeignet, die noch nicht so viel Eigenkapital in ihrem Haus aufgebaut haben.

Sie erhalten eine einmalige umgekehrte Hypothek von einer gemeinnützigen Organisation oder von Ihrer lokalen oder staatlichen Regierung.

Was sind die Reverse-Mortgage-Closing-Kosten?

Wie bei einer regulären Hypothek müssen Sie die Abschlusskosten für eine umgekehrte Hypothek bezahlen. Möglicherweise können Sie Abschlusskosten in Ihre monatlichen Zahlungen einbeziehen, anstatt sie im Voraus zu bezahlen. Diese Zahlungsmethode bedeutet jedoch, dass Sie jeden Monat weniger Bargeld erhalten.

Sie können mit folgenden Abschlusskosten rechnen:

  • Hypothekenversicherungsprämien: Es gibt 2% MIP-Abschlusskosten, dann einen jährlichen MIP von 0,5% des von Ihnen geliehenen Betrags.
  • Ursprungsgebühren: Ihre Originierungsgebühren sind auf 6.000 US-Dollar begrenzt.
  • Immobilienabschlusskosten: Sie zahlen Gebühren an Dritte für Dinge wie eine Hausbewertung, eine Hausinspektion und Bonitätsprüfungen.

Es gibt auch andere Gebühren zu beachten. Denken Sie daran, dass Sie sich mit einem HUD-Berater treffen müssen, bevor Sie ein HECM schließen, und dass Sie diese bezahlen müssen. Sie zahlen auch Zinsen und Servicegebühren an Ihren Kreditgeber.

Vor- und Nachteile einer umgekehrten Hypothek

Achten Sie auf Betrug mit umgekehrten Hypotheken

Einige Menschen versuchen, ältere Menschen auszunutzen, die möglicherweise ihre Sensibilität verlieren oder die Technologie oder Kreditvergabe einfach nicht gut verstehen. Gefälschte Kreditgeber könnten aus dem Holzwerk kommen, um Ihnen eine umgekehrte Hypothek anzubieten, die nicht real ist, und sie stehlen Ihr Geld.

Um einen Betrug zu vermeiden, antworten Sie nicht auf unerwünschte E-Mails oder Telefonanrufe über umgekehrte Hypotheken. Machen Sie Ihre eigenen Recherchen und wenden Sie sich an einen Kreditgeber, anstatt auf einen Kreditgeber zu antworten, der sich an Sie wendet.

Laura Grace Tarpley ist Redakteurin bei Personal Finance Insider und befasst sich mit Hypotheken, Refinanzierungen, Bankkonten und Bankprüfungen. Sie ist außerdem zertifizierte Pädagogin für Personal Finance (CEPF). Während ihrer vierjährigen Tätigkeit im Bereich der persönlichen Finanzen hat sie ausführlich über Möglichkeiten zum Sparen, Investieren und Navigieren von Krediten geschrieben.

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